世房中报会实录 | 许荣茂：不会刻意去定一两千亿的目标

观点网 和两个月前的周年股东会一样，8月29日，许荣茂没有出席世茂房地产2017年中期业绩会，台上的一众管理层依旧是以副主席兼执行董事许世坛为核心的固定班底。

人事的稳定透露着世房向来崇尚稳健的秉性，不过在2017年进入“有品质的增长年”后，加速发展的世茂房地产也在另一维度上展现着更多可能性。

据会议前的一刻披露的中期报业绩告显示，世茂房地产2017年上半年的签约额为451.2亿元，同比大幅上升30.9%，完成全年800亿元目标的 56.4%；营业额比去年同期上涨19.3%至358.22亿元；毛利上涨25.1%至105.91亿元；并且是少有的几个中期派息并达到40港仙的内房股。

在销售、营收、净利润的数值均超预期的成绩之下，对于许世坛来说，要应对这场业绩会上媒体的提问并没有多大的难度。

他表示，公司供货集中在第三四季度，因而下半年的销售肯定会比上半年的还好，公司决定上调了全年销售目标至880亿元，初步的计算肯定还会超过880亿，“我们有信心在接下来的2018、2019年保持超过30%的连续高增长”。

“上调销售目标至880亿元”

从世房上半年的业绩来看，过去的两年“去库存、调结构”的调整已经起到了一定的效用，而世茂房地产上半年的业绩增长或许还源于搭上了“三四线城市”的机遇快车。

众所周知的，自去年9月一二线热点城市政策关闸以来，楼市热传导效应由一二线城市传导到了有需求溢出的三四线城市，由此带来一些三四城市的楼市热潮和一波库存去化。

世茂房地产在中报中将这种现象定义为“政策向左，市场向右”，而许世坛也提及，一二线城市的“限购、限贷、限售、限价、限签”等政策必然给房企带来压力，公司正确地判断了三四线城市的机遇，今年增加了这些城市项目的开工面积。

事实证明，正如一些被称为“三四线胜利”的黑马一样，世房上半年的销售正受惠于一二线热点城市的溢出效应。

报告显示，世房上半年销售在各个城市平均销售金额约为人民币14.6亿元，项目平均销售金额约为人民币8.5亿元，而承接厦门溢出需求的泉州市凭借世茂紫茂府及泉州世茂海上世两个项目的热销，以35亿元的销售金额成为继南京、北京之后的大份额销售贡献的城市。

不过，业绩的上升在另一方面也来源于世房在销售和回款方面的加速。

在过去的半年，世房旗下入账项目总数为70个，较2016年同期的66个为多，此外，统计期内，世房的销售回款率达到80%，回款额由2016年上半年的人民币294亿元上升至2017年上半年的人民币360亿元，同比提升22%。

除了地产开发销售业务以外，世房2017年上半年在酒店及投资性物业收入方面也有不错的业绩表现。

剔除2016年5月出售北京财富时代给乐视控股以及上海国际广场于2017年开始歇业装修等影响，酒店、租金、其他收入同比上升22.7%，而其他收入主要来源于物业管理收入，2017年上半年较2016年同期上升35.4%至4.67亿元。

许世坛表示，从供货量来看，公司下半年供货时间将集中在第三季度末及第四季度，一线及强二线城市占比超过60%，“下半年的销售肯定会比上半年的还好，所以公司决定上调了全年的销售目标至880亿元”。

据介绍，世茂下半年的将推出约428万平方米的可售面积，连同截至2017年6月30日止约250万平方米的可售面积，集团于2017年下半年可出售总面积约为678万平方米。

“在销售均价持续提升的情况下，全年总可售货值将超过人民币1500亿元，预计去化率在60%以上，我们有信心超额达成年度既定销售目标。”

“不会刻意去定一两千亿的目标”

如果说业绩爆发是世房加快增长的一个集中展现，那么熟悉世房的人必然早从其大手笔拿地的势头中就感知了其中战略变奏的脉搏。

正如中期报告中所汇总的，在过去的半年里，在土地市场上低调了近两年的世房拿下了27宗地块，增加了土地储备453万平方米（权益前），而权益土地成本为247.27亿元。

据了解，截止统计期，世茂房地产旗下拥有150个项目，分布于全国45个城市，共3413万平方米（应占权益）的优质土地。

值得注意的是，与前两年“回归一二线、三四去化”的主方向不同的是，世茂房地产的布局战略有所微调，“在布局一二线城市的同时，将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市”。

据悉，世茂房地产上半年除了上海、广州、北京拿地之外，还布局了佛山、嘉兴昆山、武夷山、晋江等城市。

不过，城市布局的转变必然带来土地成本的增加。截止2017年6月30日，世房的平均土地成本为每平方米人民币4268元，而新增土地储备的平均楼面地价则达到了每平方米人民币8023元。

对此，许世坛表示，土地成本的贵与不贵是相对而言的，从现在的拿地的成本来看，8000多的均价并不算多的，上半年获得的地块中底价招拍挂、收购、合作占比约45%，将近一半，而另一方面，公司也会通过加大合作、收购及战略获取的购地策略力度。

许世坛透露，公司正在洽谈一些大体量的战略性项目，而这些项目不仅体量大，土地成本也相对便宜，他表示虽然土地成本支出相对多了一些，但土地储备的增加可以确保公司在2018、2019年更高速度的增长。

“我们现在给2018年的增长定的预期是超过2017年的，今年如若完成880亿的销售额，那么今年的增长是超过30%的，明年的增长也会超过30%以上，世茂已经进入了一个有品质的增长阶段，而且是持续的增长，我们现在已经把三年的计划都做出来了，应该每年都会比上一年度有一些增长。”

可见，世茂房地产发展的步子已经快速迈开。但值得注意的是，在随后举行的投资者会上，此前并未露面的许荣茂再次强调世房的“稳健”基调。

“可能今年大家对我们唯一不满的是我们没有提出千亿的目标，但是我们不会刻意去定一两千亿的目标，我们每一步都要走得稳，根据市场买地情况来做，是多少就做多少。”

以下为世茂房地产控股有限公司2017年度中期业绩发布会问答实录：

现场提问：有企业认为明年年初整个房价会往下走，依靠土地增值的模式已经不管用，您怎么看的？上半年世房拿了些比较贵的地，会不会担心受市场走向的影响？年初公布的拿地预算是350亿，上半年已经拿了200多亿，下半年的拿地计划是怎么样的？

许世坛：实际上每家公司对市场的判断都是不一致的，但是整体来说，2018年的情况是很难预测的。从2017年全年来看，我们认为会比2016年更好，2016年已经历史最好了，今年的总量还会超过去年，所以今年应该是历史上最好的一年，总体是价量齐升的。

现在比较难做是因为地价很高，但是我们上半年有接近一半的土地都是通过合作、收购和底价拿到的，所以我觉得抗风险能力还是比较强的。

对于2018年，我们整体是乐观的，因为房地产对整个经济的贡献还是很大的，目前也没有趋势看到在下降。当然个别一二线公布的数据是有受到控制的，但是这个控制也是政府调控的控制，就是很多贵的项目不批预售证，很多金额很高的就会推迟上市，但是这个不代表房价真正在下跌。

当然国家希望控制住一二线，不要大涨，但是也不可能跌。房地产大跌会有很多负资产，有很多金融机构会产生坏账，这不是国家愿意看到的。我们也希望房价是稳定的，不要大涨，但是我们整体的土地成本也比较低，另外就是我们会加快销售和推货的速度，我们四季度会有很多新增的供应，我们多卖房，多收钱也是规避风险的一个主要的办法。

土地预算方面，今年全年的预算肯定会超过我们去年给投资者的判断，这也跟我们的销售和回款是一致的，刚才说了我们今年的销售预测是800亿，现在已经调到了880亿，初步的计算肯定还会超过880亿，因为我们上半年已经卖了450亿，下半年的供货比上半年还要多的，而且价格也在上升，所以如果是多过上半年，那就应该在900亿以上，具体多少很难给一个数，要看市场的情况。我们多卖了楼，多收了钱，也会多买地。

很重要的是，我们今年可能在长三角、大湾区等等核心的地方会有战略的土地投入，当然这些战略的土地投入是比较大的，比较便宜的，这也会让我们全年的土地开支多一点，但是这样会确保我们2018、2019年更高速的增长。

我们现在给2018年定的增长预期是超过2017年的，今年的增长是超过30%的，明年的增长也会超过30%以上。可以说，世茂已经进入了一个有品质的增长阶段，而且是持续的增长，我们现在已经把三年（2017-2019）的计划都做出来了，应该每年都会比上一年度有一些增长。

现场提问：越来越多的内地的房企想进入香港的市场，世茂怎么看待今年香港市场的？下半年会不会继续在香港这边进行投地？

许世坛：我们对香港市场一路都比较看好，我们也把香港作为中国的一线城市，特别是超一线城市。我们在2013、2014年就开始关注香港市场，因为香港的回报很高，基本上住宅出租的回报都有3%、4%，那时候北京、上海、深圳可能就1%、2%的回报。

但是经过这一两年很多国内的开发商买了很多很贵的土地以后，香港变成很贵，现在的吸引力不是很大，我们最近一年半参加了十几块地，但是没有一块拿到。

我们比较好的是2014年拿了一个酒店的地，才几千块钱港币的成本，价格很便宜，在香港建设一栋1000多套房的酒店，这个回报是很高的。另外就是2015年我们又拿了一个住宅地，现在货值有200多亿，这个利润率也很高。

但是现在再在香港投地，回报率就很低了，而且很难拿到，因为香港的土地供应还是不够的。所以，香港我们会持续关注，但是我估计拿到的可能性越来越低，因为价格已经高了，回报也变成没有这么吸引了。

现场提问：公司土地储备的平均成本是4000多元人民币，但上半年新增的土地储备的平均成本达到8000元，怎么看待未来的地价？管理层说过今年世茂大概2/3的拿地资金会用于收购二手土地，下半年世茂会不会更加关注收并购市场？

许世坛：很难去说，8000多元的地价贵的，因为也要看卖的楼的价格是多少，我相信今年卖的地的平均价肯定是在20000元/平方以上的，所以要看售价。因为这两年我们更多投入在一二线，北京、上海不可能有很便宜的地，所以多了一二线的城市，平均的地价肯定会提升的，但我们相信产品售价也会提升。

另外，并购的项目一般都比较复杂。但是我们想拿到便宜的地其实有几种方法，一种是二手的并购土地，一种是和政府沟通签一些地，还有一种就是几家合体去拿一些便宜的地。

现场提问：内地调控政策越来越紧，会不会对世茂的销售带来一定的压力，公司没有应对措施？

许世坛：关于您说的限购、限价，包括现在限价后批的价格如果高于当地的平均价，它还是会控制备案的，这样对回款是有影响的。除非是做刚需的，或者在三四线，受调控的影响比较少，如果在一二线比较多，改善型或者是高端型的房产，肯定今年的限购、限价，特别是网上登记会对开发商的销售和回款都带来一些压力。

我们怎么样去解决呢？第一，我们在三四线增加了开工面积，去弥补一二线的损失。第二，我们跟政府沟通，比如说我能不能价格是毛坯的，我再提供一些装修服务，或者是车位卖贵一点。沟通解决不了的就晚点卖，如果说价格不是差太多，比如说政府的备案价是市场价九折的，我们也愿意卖，就让业主赚10%，但是这部分我们希望是一次性付款，等于是一次性给了个九折优惠。

当然如果政府批的价只有我们认为市场的8折、7折，我们肯定是不卖的，我们再等等，看看有没有其它的沟通渠道。这个肯定会有影响，但是三四线升得很多，供货也加了很多，所以也已经充分的弥补了。

现场提问：公司上调了销售的目标，会不会担心受内地市场收紧影响？在派息方面，这次中期的派息比之前上调了，在未来会不会派多一点，或者说再加派？

许世坛：我们调整了销售指标，是因为我们上半年完成的比较好，并且7、8月份的表现也比较好，7月份的业绩已经公布了，8月份又会比7月份高，刚才也讲到，最大的供货在第四季度，所以我们对这个目标非常有信心。

其实政策现在已经很紧了，特别是在一二线，限购、限价等等可以出的政策都出了，针对这种办法，我们也会想办法多在三四线开发一些物业，多卖一点。并且在有限制的地方，也会跟政府沟通，看看有没有变通的办法，如果价格相差不是太多的一次性付款我们都会卖的。所以都会考虑增长的情况，因为我们现在的利润也是比较高的。

进一步特别的政策，我估计政府也不会出太多，但是在金融方面是比较紧的，因为最近企业有很多并购，中央也很关心有资金外流，所以我们也看到金融是比较紧张的，包括按揭都不容易批。如果政府的批价是9成，我们就会让业主一次性付款，我们也会更加关注现金流。

现场提问：上半年世房做了很多创新金融，刚才你也提到国内的金融政策在收紧，预计下半年会是什么情况？在派息方面，这次中期的派息比之前上调了，在未来会不会派多一点，或者说再加派？

管理层：我们持续在做创新金融方面的探索，之前对商业地产、酒店，都有向市场推出多元化产品，后期我们可能在车位方面会加大探索的力度，包括我们也会从库存房这些方面入手，在这些方面我们都会做一些积极的探索。

另外，因为我们也有比较充裕的额度还没有发行，比如世茂国际广场的ABN，像中票的80亿，有抵押的CMBS，实际上我们手上的融资工具和待发行的额度还是非常充足的。

许世坛：今年的派息增长了25%，如果扣除了特别股息就增长的50%多，那么特别股息方面，应该就不会有了，因为没有资产出售，去年是有特别股息是因为有资产出售。今年下半年绝对收益应该是高过上半年的，因为下半年应该会销售更多，毛利会从二十多个点升到三十多点，我们的派息政策也会根据赚多少钱来派，当然会维持核心利润的30%到40%之间。

现场提问：管理层刚刚提到下半年的营收会比上半年增长，下半年的阶段财政目标大概是多少？公司现在的回款期大概是多久，未来会不会有目标加快？

许世坛：营业额的上升不仅仅是住宅的，它包括酒店、商业，下半年会比上半年增长，具体增长多少要看结转周期，现在很难预测出一个绝对的数字，从整体来讲，下半年卖楼肯定会多过上半年，所以营收肯定会多。