观点指数 | 北京一季度TOP10：泰禾再登榜首 调控下楼市回归理性

与市场预期不同，一季度北京未能迎来较大突破。

受2016年10月以来的政策收紧与春节因素叠加，1、2月北京楼市延续低迷。在3月迎来短暂小阳春后，为落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”总体要求，短短半个月内，北京楼市调控措施层层加码。

受这一波密集调控政策影响，北京3月后半段新增买房客户需求登记量，新增合同签订量迅速减少。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，317新政出台后的14个交易日（3月18日-3月31日），北京区域的新增买卖合同签订量比新政出台前下跌66%。同时一季度，北京全市新建商品住宅(不含保障房)仅网签8884套，市场降温明显。

销售榜单方面，泰禾以116.2亿领跑季度销售榜TOP10，在意料之外又在情理之中，充足的土地储备以及丰富的产品线，让泰禾成为销售榜单中唯一过百亿的房企。

另外，首开和首创分别以80.9亿元以及77亿元的销售金额紧随泰禾之后，成功进入销售前三。不过意外的是，万科此次跌出销售三甲，以68.2亿元的销售额居于第四位。

土地市场方面，今年以来北京加快土地供应节奏。一季度，全市已供应经营性用地约230公顷。其中，商品住宅供地161公顷，是去年全年商品住宅实际供地量的1.5倍。

泰禾独占鳌头，万科跌出前三

泰禾以唯一的百亿成交额领跑季度销售榜TOP10，百亿销售企业形单影只不仅说明了一季度北京市场的暗淡，同时也表明TOP10榜单分化明显。

1-3月，泰禾北科建泰禾丽春湖院子、泰禾长安中心、泰禾中央广场多点开花，在各自的细分市场都有亮眼表现。

商住业务方面，泰禾中央广场为泰禾季度销售录得大头，75.83亿成交金额不仅贡献了季度销售的大半，也领跑北京商住市场。同时，泰禾也在别墅市场持续发力，北科建泰禾丽春湖院子季度销售41580平方米，以24.85亿元的销售金额位居别墅市场销售榜首，并拉开位居第二的首开龙湖天琅12.47亿。另外，商业地产项目泰禾长安中心也录得5.3亿的成交金额。

2017年二季度，泰禾还将在北京市场推出泰禾东四环项目、泰禾昌平拾景园等全新项目。同时，北京以及北京周边区域的多个项目也正在准备中。

据观点新媒体过往报道，泰禾还与北京创业公社投资发展有限公司签订了合作协议，拟在创新创业服务、特色小镇建设、城市综合体项目等领域开展合作。

一直被业内人士认为与北京“同根同源”的首开，则以80.9亿元的金额夺得销售亚军，进一步证明自己的优势。观点新媒体获悉，一季度首开于北京有6个项目，其中别墅项目有两个，共录得14.94亿元；豪宅项目首开华润城、首开国风尚樾、首开璞瑅共销售15065平方米。

据了解，2016年首开在北京地区的销售额突破300亿，从最近的动作来看，首开似乎更加重视大本营的“深耕细作”。年报显示，一季度首开联合中海、保利、龙湖等企业以103.83亿元的总价新增北京三宗土地，建筑面积52.51万平方米。

与泰禾类似，1-3月首创于北京的4个房产项目收金77亿，坐实季度销售第三的位置。其中主打“科技大宅”的普宅项目首创天阅西山，以77917元/平方米的均价为首创贡献了15.07亿元的销售业绩。

从首创公布的3月营运数据获悉，3月成功获取了北京密云区檀营乡项目，该项目位于密云核心区域，紧邻京承高速、京沈高铁綫和密云汽车站，规划地上建筑面积14.5万平方米。未来，北京区域应该会成为首创继续深耕的“宝地”。

不过TOP10榜单中万科的身影可能会令市场稍显意外。一季度万科意外跌出前三甲，68.2亿的表现显得有点平淡。

万科发布的一季度业绩公告显示，2017年1-3月份销售金额为1502.7亿元。其中3月单月销售破600亿元，但是这份“冲劲”似乎在北京市场稍显乏力。

从销售榜单获悉，1-3月万科于北京拥有11个销售项目，这也是所有房企中项目最多的。但总体来看，吸金能力相对较弱。其中为万科贡献最大业绩的商住项目万科天地为其录得14.67亿元，但是却落后商住排行一位的泰禾足有60亿。在楼市调控持续加码的背景下，万科一季度突破1500亿的亮眼业绩似乎未能在北京市场得以延续。

调控立竿见影，市场渐回理性

纵观北京第一季度楼市，在1-2月成交萎缩下，3月楼市终于迎来回暖。就在大家以为楼市“金三月”终于不用暗淡收官时，北京突然祭出317新政，并在随后的近半个月时间里连续出台多项从严限购、限贷的执行细则和标准，“金三月”平淡收场坐实。

据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年一季度，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签8884套。具体来看，受2016年10月以来的政策收紧与春节因素叠加，1月份北京楼市遭遇降温。2017年1月，北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签2999套，与去年1月相比下降32.8%。成交均价为38006元/平米，环比下降6.6%。。

接下来的2月延续低迷，新建商品住宅（不含保障房）共网签2803套，环比2017年1月下降6.4%；成交总面积为36.06万平米，环比下降17.2%；成交金额为145.82亿元，环比下降11.9%。

经过了1月、2月的冷清后，3月北京楼市终于迎来短暂小阳春。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年3月，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签3082套，比今年2月新宅网签量增加了10.3%。除此之外，数据显示3月份北京以4.9%的房价涨幅位居全国第一。

3月之后，调控政策逐渐密集出台。自3月17日以来，先是进一步收紧商品住房销售和信贷政策，实行“认房又认贷”、提高二套房贷最低首付款比例、降低住房贷款期限至25年；随后的3月18日北京又明确表示，过道、车库、廊道等异形房，将执行“三不政策”；紧接着，对非京籍纳税从5年改成连续60个月、离婚1年内再买按二套执行等。

一连串的调控组合，都旨在封堵投机性炒房。受新一轮调控政策影响，北京3月后半段新增买房客户需求登记量，新增合同签订量迅速减少，市场明显降温。据数据统计，317新政出台后的14个交易日（3月18日-3月31日）我爱我家在北京区域的新增买卖合同签订量，比新政出台前下跌66%。

依目前的调控节奏来看，政策贯穿北京2017年楼市应该是大概率事件，与年初普遍欣然调高年度销售目标相比，大部分开发商恐难再对业绩展现乐观，如何应对显得更为重要。

土地供应方面，北京市规划国土委的数据显示，今年一季度，北京市土地交易市场已供应经营性用地约230公顷，其中，商服用地69公顷，商品住宅用地161公顷，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅实际供地量的1.5倍。