年度特写 | 阎镜予:星河产业集团发展之路

观点地产网

2017-04-01 21:21

  • 星河挖掘产业地产价值的方式是其独创的“产权/租金/服务”运营模式,阎镜予透露,提出这一模式源于星河对已有业态、业务进行重审而得来的启示。

    观点地产网 房地产白银时代,转型潮来。

    在众多传统房地产开发企业眼里,产业地产行业未来可喜,但转型并非易事,只能“八仙过海,各显神通”。其中,星河控股集团就以独有的“产权/租金/服务”运营模式进入产业地产。

    3月22日,星河产业集团副总裁阎镜予来到2017观点年度论坛,接受了观点地产新媒体的采访。

    在这次专访中,阎镜予谈起星河控股集团涉足产业地产的前前后后。

    “产权/租金/服务”模式前话

    星河产业成立于2015年8月,从成立的时间点来看,外界将星河列入“产业新兵”阵营,但阎镜予有不同的理解。

    “以星河早期在福田中心区的业态布局来看,就已经是一个产城融合项目,布局有住宅星河国际、商业COCO Park、酒店丽思卡尔顿酒店,还有产业星河发展中心,这四类业态组合正是目前所提倡的产城融合发展方式。”

    阎镜予说,可以将星河控股集团看作是一开始就做产城融合的公司,但显然,2015年8月,星河产业的成立标志着真正将产业地产作为重点发展方向。

    其中的缘由,阎镜予说,是因为星河发现了产业地产未来存在的价值,“未来十年,应该是产业地产慢慢崛起的黄金十年”。

    星河挖掘产业地产价值的方式是其独创的“产权/租金/服务”运营模式,阎镜予透露,提出这一模式源于星河对已有业态、业务进行重审而得来的启示。

    星河旗下有星河金融控股集团,因此在金融方面星河早已有诸多布局。例如,星河为中国本土规模最大的国有创投机构——深创投的二股东,是前海母基金、国家级中小企业基金以及深圳红土创新基金的LP。

    在金融领域的布局,结合星河开发的各种业态,阎镜予说,这给了星河一个启示:“做住宅只是一次性的赚钱:可以带来现金流,与此同时,我们有大量的自持物业在手里面,比如我们至今仍是丽思卡尔顿酒店的业主,COCO Park和星河发展中心我们一平米也没卖,对于手中的大量自持物业,我们能不能取得最高的收益?除了做房东,还能额外收获什么?”

    “做了大量的金融投资以后,我们在想,如果我们能成为入驻企业的房东,又能变成他们的股东的话,可能价值会更高,所以我们现在就一直在尝试‘房东+股东’的做法,也就是星河现在所谓的‘地产+金融园区’。”

    涉足产业要有“真本事”

    自身重点发展产业地产的同时,阎镜予也看到愈来愈多的企业正进入产业地产,一个不容忽视的现状摆在星河面前——产业地产竞争在加大。

    对此,阎镜予认为,应对竞争唯有凭真本事,所谓的“真本事”指具备竞争能力,进一步说,是“要形成差异性服务”。

    “以我们星河来讲,我们有三个能力比较突出,一是金融投资能力突出,二是产业服务能力突出,三则是招商能力突出”。

    金融投资能力方面,阎镜予谈到的一个例子是深圳市红土星河创业投资基金,该基金由星河控股集团、深创投和龙岗区政府引导基金联合发起,规模5亿元,其中首期7500万定向投资于深圳星河WORLD园区内。

    “从红土星河基金来说,我们就有了差异化——深圳星河WORLD园区有7500万投资,只有入园才能拿得到。很多园区也想做股东加房东,但是这并不容易,做不好可能颗粒无收,但我们过去做了这么多的投资,有这么多行业内的资源,所以我们有信心。”

    产业服务能力方面,阎镜予强调,服务做好最重要靠动力。他说,如果和入驻企业仅为房租关系,那其实是没有动力真正做服务,因为有成本,“但星河会成为入驻企业的股东,这些企业某种程度就变成星河的一部分资产,那星河再给他们做服务、做增值时就有动力”。

    招商能力方面,阎镜予介绍,星河于深圳星河WORLD园区的招商定了三大方向,分别为金融、战略新兴、文化创意,根据阎镜予向观点地产新媒体提供的数据,目前深圳星河WORLD园区中这三大行业的集聚度达到73%。

    “也就是说,有73%的企业按照了我们的规划入驻进来,如此,在这三方面,深圳星河WORLD园区便有集聚度,各企业间能互动、交流、抱团,深圳星河WORLD园区就能成为一个协同创造、有联盟概念的园区。”

    阎镜予说,这也就意味该园区有了完整的生态,而打造完整生态的前提是要有一个相对较大的运营体量,而这又需要有足够的自持运营能力。

    撰文:陈翠 钟凯

    审校:徐耀辉

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    产业地产

    星河