艰难一年 | 从孙宏斌到郭英成 佳兆业等待的“戈多”在哪里?

来源: [观点地产网]      时间: 2015-12-25 20:54

对于佳兆业而言,过去一年多的时间里该公司犹如在黄昏小树旁的枯树下,等待“戈多”的那个人。

编者按:2015年,在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下,中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘,但在这迷惘之间,我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷,开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初,房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

归根结底,这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市,还是库存居高不下的三四线城市,在全国范围内,“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后,面对即将到来的2016年,我们可能看到怎样的前景?

前事之不忘,观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”,回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失,深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

观点地产网 过去的一年,佳兆业变迁幅度之大让人“恍若隔世”。任何一段历史都有其不可替代的独特性,对于佳兆业而言,或许2014年底至2015年全年是最不想重复的一段岁月。

时间回溯至2014年12月前后,佳兆业位于深圳的前海广场、城市广场等四个项目被管理当局锁定,涉及房源达2000套,由此带来国内乃至海外大规模债务违约风险。

据观点地产新媒体不完全统计,截至2015年1月20日,多达21家金融机构担忧坏账风险,纷纷向深圳中级人民法院提请诉讼,要求查封佳兆业相关资产以保全资产,涉及广州、珠海、湖南、苏州、上海、大连等项目。

对于当时的佳兆业而言,变故无时不在:郭英成、郭英智相继宣布职务调动,谭礼宁辞任执行董事及董事会副主席,张鸿光辞任首席财务官……

同时,由于境内外债台高筑(多达人民币650亿元)且无力及时偿还,佳兆业甚至濒临破产重组的边缘。

2015年1月30日,佳兆业70余名中高层在惠州博罗召开了“最后一次高管会议”,并拍了张留有两个空位的合影留念照,那天天气阴暗,照片上的人大多神情凝重。

此后,包括生命人寿、华侨城、融创等企业均被传出接洽佳兆业,结果是融创孙宏斌入局佳兆业的境内债务重组,并几乎接近完成境外债务重组,最终无奈退出;接着是郭英成重新接管佳兆业,在外界的注视下一步步解决债务问题。

直至今日,陷入困境一年之久的“旧改之王”佳兆业,才终于看到一丝重启的曙光。

12月24日,佳兆业在深圳最大项目城市广场获得解封后,又公布了境外债务重组的最新情况。按照公告,该公司向债权人提供了三种可选方案,并拟与债权人签订重组支持协议,预计2016年1月公布进一步进展。

佳兆业相关人士在接受观点地产新媒体采访时表现出乐观态度,称公司现阶段与主要债权人谈判进展非常顺利,预计即将到来的2016年初会有突破性成果。在这过程中,政府对公司的重组工作也“给予了很大的支持”。

“白衣骑士”们

过去一年,生命人寿、融创、郭英成等企业及人物,在佳兆业重启过程中起了举足轻重的作用。

2014年12月4日,在深圳四个旧改项目房源被锁定的第六天,佳兆业发布公告,郭氏家族将所持公司5.76亿股份以2.9港元/股的价格,转让给生命人寿全资子公司富德资源投资控股集团有限公司,总代价16.68亿港元。

市场至今仍认为,生命人寿此举对于佳兆业控股股东郭氏家族而言,无疑是雪中送炭。因为自佳兆业项目被锁定后,其二级市场股票价格已由此前一周2.95港元/股跌至2.03港元/股左右,按此计算,生命人寿多支付逾5亿港元。

郭英成与生命人寿实际控制人张峻都是广东普宁人,有未经证实的消息称,两人私下交情不错。早在2009年上市完成时,佳兆业便宣布与生命人寿成立“策略联盟”,达成战略合作协议。

除了收购股份,市场消息还透露,生命人寿陆续接手郭氏家族的国民信托公司,以及位于惠州、深圳的项目公司资产,为郭氏家族资产保全提供了很大的帮助。

在佳兆业层面,受让郭氏家族的股份后,生命人寿持有佳兆业股份比重增至约29.96%,逼近全面要约收购红线。不过,受制于保监会相关条例,险资不能控股房地产公司,生命人寿此后再无增持的动作。

佳兆业继续深陷破产泥潭,一场满足各方利益的重组已势在必行。其中,华侨城、华润置地和佳兆业均在深圳拥有多个旧改项目,业务高度重合,一度传出在洽谈收购的消息。后由于种种原因,这两家房企陆续退出。

此后消息称,“并购狂人”孙宏斌的融创接手佳兆业,获得了深圳政府原则上支持。2月1日,融创正式宣布以总价23.74亿元收购佳兆业旗下上海四个项目;2月6日,融创公布将以45.3亿港元收购郭氏家族在佳兆业所持有的49.25%股份。

当时,第三方机构对融创的出手给予了正面评价。富瑞预测,收购佳兆业可明显加强融创估值,交易若顺利完成,将可支持融创2016年前后销售达1000亿元;穆迪则从佳兆业角度指,融创潜在收购佳兆业可能会缓解债权人的担忧。

据佳兆业披露,截至2014年底,该公司境内外应付总债务高达650亿元,其中2015年底前应偿还债务约341-355亿元。该公司正面临63份境内贷款人的资产保全申请,包括21份已裁定、涉及126.7亿元的申请,以及若干诉讼。

随着融创的并购团队迅速进入佳兆业,这个以孙宏斌主导、中国著名并购重组专家武捷思为核心成员的团队取得了生命人寿的信任,对佳兆业债务重组工作也取得一定成效。

3月2日晚间,佳兆业首次披露境内债务重组计划,建议用“保本、削息、展期”方式重组高达479.71亿元的债务;六天后,佳兆业再度抛出境外债务重组方案,将170亿元的五笔票据期限均延展5年,原有票据利息由8.875%-12.875%大幅削减至3.1%-6.9%;2015年到期的15亿元可换股债券部分利率也由8%下调至2.7%。

当时,市场分析人士接受观点地产新媒体采访时表示,从重组方案来看,孙宏斌主导的境外重组条款甚至逊于境内,不仅期限更长,还降低票息约50%,这种方案成功机会只有五成。

孙宏斌的境外重组方案不出意外地被境外债权人拒绝,双方进入长时间的洽谈磋商阶段。至4月13日,郭英成重新出任佳兆业执行董事及董事会主席,成为佳兆业事件的又一转折点。

市场消息称,郭英成打算阻止孙宏斌收购佳兆业,并初步获得境外债权人高达75%的赞成票。

5月28日,融创公告宣布终止佳兆业的要约收购,并终止收购佳兆业上海项目。这也意味着,孙宏斌在入主佳兆业100余天后正式抽身,郭英成回归并成为解决佳兆业债务重组的关键人物。

等待“戈多”

自1978年以来,无数中国民营企业在资源、市场、人才甚至政策都毫无优势的前提下实现了高速的成长,创造了一个又一个商业史上的奇迹。

但正如某位作家所言,任何被视为“奇迹”的事物,往往都很难延续,因为“它来自一个超越了常规的历程”。

据观点地产新媒体查阅资料,郭氏家族于1999年创建佳兆业,并依靠深圳龙岗一烂尾项目起家。2006年,佳兆业接手改造深圳当时号称“第一烂尾楼”的项目(后更名佳兆业中心),实现开盘销售500余套的成绩,由此获得“旧改之王”称号。

2009年是佳兆业值得书写的一年,登陆香港联交所,成功打通境外融资渠道。同年10月,深圳正式提出“城市更新”概念,将旧改项目协议出让合法化。此后五年多时间里,深圳旧改项目投资额由67.23亿元突破至400亿元,存量土地开发成为主流。

近几年佳兆业销售金额统计

来源:观点地产新媒体整理

近几年佳兆业的净利润统计

来源:观点地产新媒体整理

“招拍挂+旧改”并行拿地正是佳兆业在一二线的主要扩张方式。早在2011年初,佳兆业便成立专门针对旧改的子公司;2014年初,该公司透露在国内拥有约40个旧改项目,总占地约1400万平方米,其中绝大部分位于广深区域,尤以深圳居多。

随着2014年12月前后深圳佳兆业前海广场等四个项目被锁定,佳兆业陷入危机,所有的荣光都几近枯萎。从某种角度而言,深圳提出“城市更新”概念至今仅数年光景,深圳房企一直是在旧改非完全规范化的市场氛围中成长起来的,这种成长性决定了房企旧改之间存在的某些灰色性。

锁房风波引发了佳兆业一系列的人事变动、债权债务违约等多方面负面效应。佳兆业相关人士向观点地产新媒体坦承,在房源被锁后,佳兆业的现金流一直处于难以维系的状态,受此影响公司不少员工都相继离职。

同时,由于债权人申请查封项目,佳兆业无法通过项目销售或转让维持公司正常的资金周转,引发流动性危机。截至2015年3月2日,该公司现金余额由2014年上半年110亿元降至19亿元。另据佳兆业11月12日披露,该公司于2015年前十个月录得总合约销售52.33亿元,较去年同期234.59亿元减少77.69%。

危机中的佳兆业迎来了不同企业或人物,尽管介入程度不一,就结果而言,生命人寿、孙宏斌在佳兆业重启过程中都起到了一定的推动作用。

孙宏斌通过收购上海项目为佳兆业提供23.74亿元资金,并成功解决了高达479.71亿元的境内债务;4月上旬,生命人寿在郭英成回归前夕再度伸出援手,通过提供一笔13.77亿元的两年期贷款让佳兆业得以支付深圳大鹏新区“地王”项目,避免进一步的流动性危机。

郭英成回归则是佳兆业重启的关键,他因旧改风波辞去上市公司董事局主席等一切职务,在孙宏斌退出后,需要亲自解决未完成的境外债务重组问题,以及佳兆业2014年年报的发布问题。

穆迪对此表示,郭英成重返佳兆业重掌董事会可视为“一项积极进展”,因为他十分熟悉公司的战略和经营优势。有境外债权人也认为,郭英成让他们“看到了希望”,希望他愿意重修方案,尽快推进债务重组。

郭英成回归背后,不可忽略的是背后市场秩序恢复的因素。相关消息称,郭英成并未回到内地,只是名义上的回归。尽管如此,通过过去半年多以来的种种举动,深圳监管当局显露出了对佳兆业的缓和态度。

2015年5月21日,深圳市盐田区政府采购中心正式发布通知,佳兆业中标盐田体育中心运营管理权,这被解读为佳兆业事件缓和的信号;8月10日,佳兆业宣布通过公开竞标的方式,获得深圳龙华新区观澜体育公园11年运营管理权。

在这期间,深圳规土委对外公布了《2015年深圳城市更新单元计划第二批计划》,包括中粮地产(集团)股份有限公司、佳兆业国承置业(深圳)有限公司在内的22个申报主体在列。年内,佳兆业共有两个城市更新项目获批。

10月底,深圳国土局网站显示,佳兆业前海广场遭遇管理局锁定的房源正在逐步解锁中,这也是佳兆业深圳首个项目解封;12月20日,佳兆业位于龙岗华为科技新城核心地段的佳兆业城市广场可售房源,由“司法查封”变为“期房销售”状态。

重启关键期

对于佳兆业而言,过去一年多的时间里犹如在黄昏小树旁的枯树下,等待“戈多”的那个人。这里的“戈多”已经被证明不完全是张峻或孙宏斌,更不尽是郭英成或市场背后那股力量,它充满了未知,却又将所有人卷入了漩涡中。

就重启公司运营而言,佳兆业已经迎来2014年12月以来最好的机会。

2015年11月初,佳兆业披露170亿元境外债务重组方案,尽管“保本、削息、展期”的重组思路不变,但方案对于债务的展期、利息乃至补偿的设置方面,都有不小的让步。公告显示,这份由郭英成主导的重组方案已获相关债权人支持。

此后全球十大对冲基金之一Farallon意图以1.5亿美元换取佳兆业经发行扩大股本后75%新股,成为佳兆业重启后半段的插曲。不过,佳兆业相关人士对观点地产新媒体表示,Farallon低价收购并不会造成威胁,主要由于对手的方案存在投机性,不仅遭到郭英成及生命人寿的抵制,也没有获得境外债权人的赞成。

另据观点地产新媒体了解,12月上旬,市场消息盛传,中信银行深圳分行将联合信托公司为佳兆业提供300亿元资金支持,助其债务重组过关。对此,佳兆业相关人士并未否定。

获得外部资金后,佳兆业亟需解决的仍有几大问题,包括剩余境内债权人的谈判,以及年报的审计工作等。毕竟,在债务重组完成之前的每一步都伴随着风险,只有财务问题彻底解决,危机才算真正解除。

最新消息显示,佳兆业于12月24日公布新的境外债务重组进展,以及2014年底和2015年9月底点综合管理帐目。

根据公告,佳兆业将向境外债权人提供三种可选方案,包括将其申索的100%转换为按比例获分配各系列的新高息票据及或然价值权;将其申索的100%转换为重组后可换股债券;或将其申索的100%转换为按比例获分配各系列的新高息票据、或然价值权及重组后可换股债券。公司并拟与债权人签订重组支持协议,预计2016年1月公布进一步进展。

除此以外,佳兆业还任命副总裁万兵为首席财务官,后者曾于多家银行任职,在银行业务拥有丰富的经验。关联到此前中信银行提供的资金支持,外界分析认为,佳兆业将在接下来盘活深圳乃至其它城市的项目。

佳兆业相关人士在接受观点地产新媒体采访时则透露,现阶段公司与主要债权人的谈判进展“非常顺利”,具体内容正在商谈之中。同时,各项目的债务重组工作都在“进行之中”,境内债务重组“接近尾声”,项目重启销售的工作也在“按计划恢复”。

在项目解封后的具体营销推广上,佳兆业选择对深圳前海广场、龙岗城市广场按一年前价格签约,表明公司是“负责任的房企”。

佳兆业在宣传资料上感谢包括政府相关单位、银行、承建方等各方的支持和理解同时,着重列举数据称,一年前前海广场约3.7万元/平方米,现周边6万元/平方米;城市广场约2.5万元/平方米,现周边4万元/平方米,两盘因此让利超10亿元。

撰文:钟凯审校:徐耀辉

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