2016年住房市场回暖基础不稳

来源: [观点地产网]      时间: 2015-12-24 15:46

如果仍继续原有的“经济房地产化”导向,刺激住房消费以维系高房价与经济高增长,将加重住房结构性过剩。

虽然金九成色不足,但10月份、11月份住宅市场成交明显上涨,成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势,楼市出现了暖冬,特别是一二线城市楼市总体上行。

鉴于此,重点房企今年销售业绩好于去年同期,但购地销售比却处于低位。预计,今年四季度重点城市新房成交量有望与去年同期持平,将比今年三季度有所增长。

值得注意的是,消化库存仍是难题,尤其商业项目去化问题难以解决。从24个重点城市库存数据来看,多数城市的库存面积微降,部分城市的消化周期已经小有回落,这些城市已经成功压制住了该指标继续增长的势头。

按当前市场趋势,重点城市销售市场的活跃仍可维持。然而,从全国房地产市场看,一二线城市市场升温,库存降低,但很多三四线城市的库存积压已经非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,依然酝酿崩盘风险,尤其商业地产库存压力依然非常大。

事实上,2011年是中国房地产“供给侧”的拐点。据统计局数据显示,2011年末全国商品房待售面积2.7亿平方米,全国商品房销售面积10.99亿平方米。而截至2015年11月底,全国商品房待售面积6.8亿平方米,全国商品房销售面积接近9.5亿平方米。与2011年相比,库存剧增,销售面积增幅却被远远被甩在库存增幅后面。而截至11月底,我国商品房待售面积已升至约达6.9亿平方米,再创历史新高。

值得注意的是,2011年限购等过度紧缩政策出台后,房地产市场出现了两种转变:2010年下半年至2011年,很多大中型开发商逃离被限购的一二线城市,向三四线城市进军,导致这些城市供应量剧增;紧缩性政策连续出台后,2011年下半年,全国楼市趋于降温,其后三四线城市吸纳外来人口能力较弱,市场饱和,而之前拿地、动工的项目仍在源源不断地制造大量房子。尤其一些三四线城市的商业和写字楼项目,消化速度非常缓慢。

当前我国住房市场一个很突出的问题是,住房市场发展严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出,房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,库存高企,房价下跌。在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下,如果仍继续原有的“经济房地产化”导向,刺激住房消费以维系高房价与经济高增长,将加重住房结构性过剩。

从目前来看,销售增长却显乏力,库存压力缓解有限。预计,2016年住房市场回暖基础不稳,波动风险较大,分化或趋于严重。

本文来源:安邦集团:总第1022期房地产通讯

撰文:安邦集团审校:刘满桃

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