艰难一年 | 绿地跑输了2800亿 张玉良格林兰的财富长路

来源: [观点地产网]      时间: 2015-12-24 02:32

2800亿目标只是其失色的一面,对张玉良和绿地来说,完成与资本市场的对接却称得上是过去这一年中的“点睛”。

编者按:2015年,在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下,中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘,但在这迷惘之间,我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷,开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初,房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

归根结底,这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市,还是库存居高不下的三四线城市,在全国范围内,“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后,面对即将到来的2016年,我们可能看到怎样的前景?

前事之不忘,观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”,回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失,深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

观点地产网 位于日本南端的鹿儿岛距离上海只有一小时航程,两星期前,绿地集团董事长、总裁张玉良带着他的考察团“空降”这座旅游小城。

“做政府想做的事情”,一直是张玉良的口头禅,诸如此类的官商会晤在过去很长一段时间都是张玉良工作的常态,熟悉他的人也习惯性地将绿地的成功归结于其对政府关系的把控上。

因为不管是在国内还是海外,张玉良都是最懂政府“胃口”的那个人。2014年,绿地以2408亿元销售总额将万科从榜首拉下,其中住宅销售1112亿元,商办贡献1296亿元。

其时,不管对于绿地还是整个房地产行业来说,超越万科都是颇有历史性意义的一刻。然而,新一年带着2800亿目标出发的张玉良恐怕要难遂其愿了,前三季度绿地才实现1409.70亿元的销售。如果按照年初目标计算,绿地的完成率还未达到及格线。

“绿地今年的情形跟去年差不多,下半年会有比较多商办大单成交,但即便如此,绿地最终离2800亿的目标还是会有一段距离。”不仅是地产界,投资界人士对此似乎也不太乐观。

不过,2800亿目标只是其中失色的一面,对张玉良和绿地来说,完成与资本市场的对接却称得上是过去这一年中的“点睛”。

格林兰资本路

8月18日,在给上交所赠送礼物的环节中,一个南京绿地中心的模型从张玉良手中递到上海证券交易所副总经理徐明手里,因为这一天,绿地正式登陆上交所,为历时17个月的借壳上市路划下句点。

这一天张玉良的心情大好,全程面露和悦微笑,藏青色西装和白衬衣间打着一条红色领带。在上交所5楼交易大厅的世纪铜锣前,不时可以看到他与同事合影的情形。

登陆资本市场、实现整体上市是绿地多年来的夙愿,但作为上海国资委最大的混合所有制改革样本,绿地的整体上市之路却难言轻松。张玉良曾透露,仅2014年通过的所有审查,绿地就足足盖了6000多个章。

历时8个月停牌,金丰投资在2014年3月17日晚间宣布,拟通过资产置换和发行股份购买方式进行重组,注入资产为绿地集团100%股权,预估值达655亿元。

该重组预案分为两个部分:首先,金丰以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团等额价值的股权进行置换,拟置出资产由上海地产集团或其指定的第三方主体承接,拟置出资产的预估值为23亿元。

随后,金丰向绿地全体股东非公开发行A股股票购买其持有的绿地股权,股东包括上海城投总公司、上海地产集团、中星集团、上海格林兰、天宸股份、平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗、国投协力,其中向上海地产集团购买的股权为其所持绿地集团股权在资产置换后的剩余部分。

绿地上市完成后,A股总股本为1216815.4385万股,A股流通股本为51832.0089万股,以8月18日挂牌当天25.10元/股的开盘价计算,绿地的动态市值为3054亿元,位居A股两市市值第16位,同时超越万科成为地产第一股。

绿地的这次整体上市演绎了一段资本创富的故事,以绿地挂牌当天动态市值为基准,张玉良为首的上海格林兰投资因代持绿地28.83%股权而身价暴涨至880亿元,持有绿地2%股权的张玉良,身家也超过60亿元。

然而,上市首日绿地便遭遇了一波股市行情震荡,当天绿地以25.10元开盘,盘中最高涨幅一度逾6%,但其后股价一路下滑,最终跌幅达10%,报21.94元封跌停板。次日,绿地微涨2.26%后,股价连续四日跌停,一度下挫至13.3元/股。到8月25日,绿地开盘直挂14.78元/股的跌停价直至收市,总市值缩水至1798亿元。

虽然遭遇资本市场的黑脸,但整体上市对绿地来说无疑是开辟了一条新的融资渠道。同策咨询研究部总监张宏伟指出,对于楼市“下半场”的房企融资策略来讲,融资渠道是否畅通成为决定房企另外一条生命线是否延续及发展的关键点因素,突破当前传统融资模式(银行渠道)的束缚,寻求其他渠道,减小融资的成本和难度成为必然。

2800亿“跑输了”

“绿地今年的目标是做到2800亿,这个数字不要太刻意写,去年我讲了2400亿,人家说张玉良从一开始就想当老大,其实我根本没想当老大。竞争力强了,数据就出来了,竞争力不强,数据就没有。”

一边说不在乎规模,一边给自己画下2800亿的大圈。在2015年伊始,张玉良似乎还有些矛盾,但这时的绿地已经是房地产行业的“老大”。

因为在2015年第一天,绿地集团就以独家快报形式披露了2014年的地产销售业绩,如此主动地将销售曝光对当时未上市的绿地来实属罕见,但这也并不难理解,2408亿的预售金额已经超越常年居于榜首的万科。

值得注意的是,在这份数据中,海外销售贡献了153亿,商办销售更是达1296亿,两组数据的背后分别是高达467%和90%的同比增速,这些正是绿地超越万科的底牌。

不过,绿地显然还不习惯当“大哥”,在新一年的角逐中至始至终并没有占得上风,甚至现在还面临着2800亿目标失色的尴尬。

从已经公布的前三季业绩来看,绿地合同销售金额1409.70亿元,销售面积1272.8万平方米,销售套数116763套,均较去年同期上涨。

但这份上扬的成绩单却显得有些成色不足,因为前9月同规模的万科已经录得销售金额1804.7亿元,即便是去年与绿地有着1093亿元差距的恒大地产亦完成1287.4亿元销售。

若以2800亿的年度目标计算,绿地在四季度还需完成销售1390.3亿,每月平摊的任务高达463亿,相当于一个中大型房企的全年销售。

面对规模遇阻论,绿地方面给出的解释却是:“2800亿只是公司在去年2400亿基础上设定的一个浮动目标,按照上半年三分之一,下半年三分之二划分,今年维持去年水平还是可以达到的。”

退一步而言,即便是2400亿的目标,绿地仍然要在三个月内达成近1000亿元的销售额,任务并不轻松。

“绿地今年的情形跟去年差不多,下半年会有比较多商办大单成交,但即便如此,绿地最终离2800亿的目标还是会有一段距离。”谈及绿地今年的销售时,有投资界的人士如是向观点地产新媒体指出。

其实,失色的不仅仅是年度目标,比对往年的销售增速来看,2015年前三季绿地的增速仅为6.2%,而2014年全年为49.8%,并且从2014年开始绿地销售增速就陷入了“滞涨”的状态。

绿地房地产销售金额及增速 来源:中信建投

在增速下滑的同时,绿地房地产业务的毛利率也面临承压,仅上半年绿地的毛利就同比降 1.46 个百分点至 25.49%,相较国内其他龙头房企,毛利率并不占优势。

部分龙头房企地产毛利率 来源:中信建投

即便如此,绿地的扩张速度却未有放缓。前九月新增了36个房地产项目,权益计容建筑面积约521.8万平方米。

“从拿地金额占销售比重看,相较其他规模房企,绿地今年上半年拿地态度相对进取,地价占销售比重为21%。”

对于绿地举债扩张,资本市场颇有“微词”。评级机构标普在8月份的报告中下调绿地集团的评级,因为标普预期绿地未来18到24个月内受激进增长偏好的影响,财务杠杆仍将维持在高位。

金融摊“大饼”

在张玉良所界定的绿地2015年要做的5件事中,金融与房地产、地铁、海外和资本并购同等重要。

“今年还要把金融做强,做成新的增长点,而且这一块不仅支持自身发展,对主业再成长也有很大的帮助。”

早在2011年,绿地就通过组建了全资子公司绿地金控作为介入金融领域的平台。截至2015年7月,绿地金控注册资金由10亿元增加至90亿元,持有上海农商行4%股权、锦州银行3.98%股权、东方证券2.46%股权,同时设立融资担保、小额贷款和典当公司等。

在绿地的中期战略规划中,金融产业计划涵盖保险、信托、证券、银行等金融领域。而目前的“大金融”则初步确定类金融、金融股权投资、基金投资及管理、资本运作等四大板块业务。

至于更长远的目标,绿地希望在2020年金融产业业务规模能够达到800亿元,利润达到100亿元。

为了达成上述目标,绿地已经在着手推进包括保险、证券、银行、信托等在内的金融牌照收购工作。

2014年6月份,绿地与中国信达资管签署协议,计划三年内合作规模达500亿元;8月,绿地与交通银行达成全面战略合作,绿地金控出资5000万成立的贵州地金交所揭牌;2015年7月,绿地与中金启动战略合作共设并购及创新投资基金;同月,绿地金控出资5000万在哈尔滨成立绿地股权金交所,打造私募股权众筹融资平台。

不仅如此,绿地在互联网金融方面也没有放松,作为绿地的互联网金融平台,绿地香港于2015年5月成立了绿地金服,目的是打造成互联网房地产金融业务的主体公司。

随后四个月,绿地金服实现“绿地地产宝”“绿地REITs”“绿地融通宝”等产品系列落地,总规模逾10亿元。

在地产业务增速放缓的情况下,金融利润的增长已经成为绿地半年业绩集中最为抢眼的数据。绿地控股半年报显示,2014年,绿地的金融产业规模为200亿元,利润约8亿元;2015年上半年,绿地金融产业规模就增加至500亿元左右,利润约19亿元。

与金融亮眼表现形成对比的是,绿地上半年上千亿规模的房地产业务却仅贡献利润37.16亿元。

尝到金融“甜头”的绿地有意开启新一轮的“圈地”,在最新公布的300亿定增方案中,101.5 亿募集资金将用于金融投资项目,主要包括设立 210 亿规模的投资基金、互联网创新金融公司、增资绿地融资租赁公司和收购杭州工商信托股权。

显然,张玉良应该意识到,光“做政府想做的事”是不够的,还要“做市场需要的事”。

撰文:张常旺审校:徐耀辉

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