博鳌特写蓬钢的房地产基金探索

来源: [观点网] 时间: 2015-08-19 21:16

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对于房地产基金的未来，蓬钢给出了一句话概括，“到现在也看不出一个很明确的途径，所以现在最重要的就是坚持，纵观全球其他的市场，基金最终都会有一个长足的发展。”

2015博鳌房地产论坛·特写 在中国房地产和国际资本市场对接过程中，信泰资本总裁蓬钢是明星式人物，投资恒大已成为中国房地产发展史上经典的一页。

8月12日晚，作为观点新媒体的老朋友，蓬钢做客博鳌房地产论坛直播间，讲述了自己与房地产基金的故事。

2011年，离开美林后，蓬钢变身位热门的房地产基金淘金者。“自2010年、2011年在中国出现，房地产基金一直在房地产金融领域不算是主流，因为它的有限合伙的组织形式及求质不求量的经营理念不如信托，银行等更容易被中国目前靠规模，靠资质取胜的资本及开发市场接受。”蓬钢称，在2011、2012年银行紧缩房地产信贷规模原本给基金提供了很大的发展空间，结果却让信托公司，基金子公司得到了长足的发展。

显然，组织形式和经营理念上的限制已成为中国房地产基金发展的一大制度难题，而国内流动性的改善“对房地产基金也会有一定的冲击”。蓬钢指出，总体来讲，中国市场上资本运作和房地产运作没有分开，开发商自己融资是一种惯例，这也在很大程度上制约了房地产基金的发展，“相比非房地产领域的私募股权基金，房地产这一块还不成气侯”。

尽管未成为市场主流，但作为一个行业，房地产基金必定有属于自己的一席之地。对此，蓬钢认为，房地产基金是有标准的，但是这个标准不如开发贷银行、信托公司那么清晰，“在金融行业中私募股权基金的长处在于个性化分析，相当服装行业中的裁缝店，擅长量体裁衣的运作方式，所以应该是具体问题具体分析”。

对于房地产基金的未来，蓬钢给出了一句话概括：“到现在也看不出一个很明确的途径，所以现在最重要的就是坚持，纵观全球其他的市场，基金最终都会有一个长足的发展。”

具体到相关细节上，蓬钢明确指出，随着房地产公司的专业细分化，中国房地产基金还是有发展空间，但是需要比较长的过程，其中不可或缺的一环则是“国家一些政策的支持”。

在国内房地产已从春风得意的“黄金时代”步入略显疲弱的“白银时代”，出海淘金成为越来越多房企手中的“香饽饽”。

“大概两年前，我们公司把精力渐渐转向协助中国机构投资者到海外去投资，有比较长足的发展。”蓬钢表示，在人民币房地产基金市场“受阻”情况下，中国企业特别是房地产开发商出海淘金恰为其提供了发展机会。“终于让我找到信托公司、基金子公司都暂时做不了的领域，因为他们对海外情况不是很了解，而且都会有一种陌生感。”

据蓬钢介绍，不同于一个纯国外基金管理平台，他们总部设在北京的团队这两年已在美国、英国、澳洲一共完成了九个项目投资，总投资金额近七亿美元，总资产规模超三十五亿美元。“这些资本大多来自中国的金融机构”。

多年海外投资经验的积累，也让蓬钢看到了中国房企在海外淘金过程中遇到的问题，他总结为三大块，即“一个前期，一个施工，一个销售”。其中，“前期”过程中，主要涉及到与当地政府、地块的关系；“施工”过程中，则会碰到与施工企业的矛盾；而后期的“销售”理念也过于固定。

“中国大部分开发商还有一个概念就是，我在纽约盖个房子，我卖给中国人。我觉得这个要改变，还是要以当地市场为主，最终做出来的房子，中国人买的还是少数。”

另在博鳌房地产论坛十五年的关键节点，蓬钢指出了两大印象深刻的点：一是论坛一如既往的坚持；二是，地产行业老一代灵魂人物们渐渐在退出，而新生代要出来了。

“过去十年这些前辈代表着这个行业，他们未必做到这个行业里面规模最大的企业，或成为最成功的人，但他们是最能说的，声音也是最大的，也是大家敬佩的一群人。”