2015博鳌房地产论坛现场直播之二

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-12 11:26

围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”,近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径,一起走向房地产新时代。

一个火热的论坛,在火热的8月、火热的海南召开,同样需要内心对于房地产行业存有火热的人们共同来支持。

“众人拾柴火焰高”,经过长时间的精心筹备之后,2015博鳌房地产论坛终于如期在8月12日正式开幕。

历经15年荣耀与积淀,博鳌房地产论坛见证了中国房地产行业从小到大、从弱到强的发展历程。

博鳌15年,我们见证了许许多多值得铭记的行业盛事,无数人和事在此间汇聚;博鳌15年,既是上一个时代的总结,更是下一个时代的起点。

过去一年,中国房地产曾经的辉煌及骄傲正在淡去,在经济转型以及互联网等新概念、新思维、新元素的影响之下,中国房地产传统的开发、资本模式、商业业态面临着空前的转变,无数新潮理念不断涌现并冲击着房地产业界过往的习惯与思维。到今天,中国房地产又一次站在新的历史入口处,行业将进入一个全新的时代,这是通向中国房地产未来十五年的锦绣里程。

8月12日,2015博鳌房地产论坛正式开启大幕,围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”,近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径,一起走向房地产新时代。

观点地产网作为论坛官方网站,在此对论坛进行全程图文直播。

专题:转变时期的中国房地产 2015博鳌房地产论坛

2015博鳌房地产论坛现场直播之一

2015博鳌房地产论坛主题论坛直播:文化旅游的符号

2015博鳌房地产论坛主题论坛直播:产业地产革命2015

主持人:再次感谢所有参与讨论和对话的嘉宾,谢谢你们为我们奉上如此精彩的对话。

接下来请陈启宗先生留步,陈启宗先生还有非常多的话想跟我们大家分享,接下来就请他为我们带来主题演讲“海外看内地房地产与经济形势”。

陈启宗:我尽量抓紧时间,因为大会已经晚了很多了。

我刚才说中国的房地产是往一个比较健康的方向走的,这句话你要正确地理解我说的是什么,我说的是整体行业来说是往健康的方向走,房地产对于整体经济的作用也是往比较健康的方向走。并不是说对某一个发展商,你就会特别健康,可能在往健康的路上你就得了癌症,或者得了心脏病,你就完蛋了,这也是很有可能的,很多人会这样的。但是整体来说,对整体经济我觉得是越来越健康。

我问一个问题,要是十多年前,我是江泽民,要是10年前我是胡锦涛,要是现在我是习大大,我担心经济什么问题?我一定担心房地产。原因不用说了,大家都知道,这跟民生有关系,也是老百姓一生当中购买最大的一个商品,也是有需求的,真的需要有房子住的。加上它的价格是非常高的,大概全经济体的20%是跟房地产有关的,所以如果我是国家领导人,我一定会非常注意房地产的走势。我最不想见的是什么?我最不想见的就是房地产价格大跌,一大跌的时候就会带动整体的经济的衰落,老百姓也不高兴,社会不和谐,所以最不想见的就是房地产的价格大跌。第二不想见的是什么?第二不想见的就是房地产的价格大涨。因为价格大涨就一定是为它的大跌埋下的伏笔。如果你从国家的领导人的角度来看这个问题,你不希望它大涨,也不希望它大跌,而且你也希望它有足够的交易量,如果交易量太少的话,也说明那个市场是不那么健康的。

以往这20年来,在中国基本上房地产是一个很大的麻烦,不是大涨就是大跌,特别是涨的压力非常大,这个可以理解,因为30年前老百姓住的房子,基本上没有商品房的市场,朱镕基的时代把好多房子分给了老百姓,但是那个房子的水平一般都不那么高。所以有些外国人就不明白,怎么中国85%以上在城市的人已经有自持物业了,为什么房地产市场还这么火呢?原因很简单,就像新加坡,大家住在政府盖的房子里,或者是在中国凡是住在政府分配给你的房子的,都希望能够买一套好一点的房子,为自己和自己的后代。

以往这十几年,国家领导人对住房真是头疼,最怕它涨价,涨了之后就要压。我知道任总对这一点有很多不满的,但是总的来说我觉得还是做得不错的,当然有时候压过头了市场就掉下去了,掉下去之后你又放松一点,放松一点它又涨起来了。当然总的趋势是压的趋势,国家对房地产基本的工作还是要把它压下去。

到了现在,因为其它的原因,比如说存量实在太大,地方政府不卖地就没钱干别的事,所以就卖很多的土地,结果导致供过于求,而且供过于求非常严重。这是不可避免的,你要它从一个不正常的关系转变为一个比较正常的关系,一定会经过这样一个痛苦的时期。以往这几年库存量非常大,唯一的办法就是靠时间,时间是可以解决好多问题的,需要有时间把这些库存慢慢的消化掉。消化掉之后,希望在土地出售的这件事上也能够有改进,要不然将来还可能再次出现第二波的价格的大涨,或者再形成新的过剩。要是在土地销售方面,政府也有一些新的措施的话,就很可能在慢慢消化库存之后,中国的住房房地产能够进入一个比较健康的环境,我觉得这个可能性还是存在的。

接下来我就要问另外一个问题了,要是你是房地产开发商,要是你是以住房房地产为主的发展商,你的前途怎么样?前途不会太好,但是也不会太坏。暴利时期过去,但是回归正常之后,需求总是有的,人口还是慢慢的增长,刚才连平先生说了,现在只有55%到56%左右的城镇化,将来要到65%甚至75%等等这些事情,都会使房地产有继续的需求,所以要是你是万科、保利等等企业,赚钱的机会还是有,但是就不像以往的暴利时期。特别是因为房地产是一个长周期的过程,从买地到卖楼需要几年的光景,所以这些东西都使房地产价格有大涨大落。由此可见,虽然暴利时期已经过去,但是还是有周期,周期抓得准的人还是有很多机会可以赚钱的。

不过短期来说,房地产这一两年还是发展比较慢一点,在这个大环境里,我觉得对整体的经济影响是相当大的。比如说刚才我说房地产占整体经济20%的份额,现在库存还比较多,要消化还要很长的时间,大概需要一年到两年的时间,还有一些在建的,还有土地已经出售,还没有盖的,那也还需要一些时间去消化。在这个过程里,对整体经济这一块就不能够寄予太大的厚望。所以我跟连平先生的看法有一点点不一样的地方就是,你在推房地产,短期之内恐怕不会有太大的成果。所以公共的基础建设还是需要的,要不然的话,拉动经济还是比较困难。

出口是另外一块,这一块就不是到我们自己说了。现在我们跟美国的价格上的差异已经越来越小了,欧洲经济也不景气,所以出口将来的前景是不是还是那么的美好,这也是一个大问题。你说到非洲去,到中东去,到拉美去,中国已经在那些地方有不少的投资,当然还会更加加大投资,在一带一路也希望开发一些新的市场,虽然短时期内可能不一定见效,但是长期来说也是该做的事。

现在因为房地产的问题,对经济体引发了一些担忧。有什么新的方法呢?刚才有人说了,大众创业、万众创新等等,这当然是很好的,要是能做到是很不错的,但是这个很难做到,另外它对实际的经济到底有多大的作用我个人还是有点怀疑,一带一路也不是短时期内能够对经济有太好的结果。股票市场如果上涨的话,对经济的正面作用也是有的,但是它也会下跌。最近我也和一和经济学家交流,在海外股票市场大跌,对实体经济的冲击到底有多大,影响有多大,不良的效果到底有多大,看来也不一定像好多人想象的那么坏,所以我觉得还是不需要太担心。

最后说说关于商业房地产的事。去年我在这里说,好多商业房地产是过剩的,我说的过剩主要是在二星级、三星级的过剩,四星级的不太过剩,五星级的根本不过剩。

任志强:你说的是养老鼠。

陈启宗:养老鼠主要是二星级、三星级,或者他自己叫做五星级,但是其实是三星级的这些商业物业,这种情况还是不少的。

过去一年,我发现中国的事情发展得太快了。说个小故事,我去年10月份左右在天津开了一个商场,17万平方米的,在半年之内最少5家商场跟百货店歇业。当然绝对不能说是因为我们开业,别人就歇业,而是说,第一,消费市场实在是比较疲弱,当然还有10%左右的增长,比起世界上别的地方已经很好了,但是比起前几年的增长速度慢了很多。那个增长的量比新的商场增加量慢很多,有太多的商场出来,而消费的增长跟不上,所以导致有好多过剩的地方。我也没想到从去年跟大家见面到今天,竟然会有那么多的商场,短时期内就歇业了。现在看来这个趋势还会继续下去。

我也在想,商场除了养老鼠之外,还有什么可做的。比如说像中国老龄化很快,用来做老人中心行不行,我觉得是可以的。不过要是你是拥有者的话,那你就惨了,因为它不会给你带来太大的回报,比起做商场当然是没得比的。现在还有好多奇形怪状的东西都出来了,有些人把商场改装成写字楼,一个月一个月租的,或者一个星期一个星期租出去的,老实说那些都是逼不得已才会做这个的,要是做商场能够成功的话,绝对不会做那个东西,因为做商场的回报率一定比那个高,而且风险也比它低。现在在内地,以中国人的智慧,我相信除了养老鼠之外,一定会在未来想出好多方法来,使用这些关门的商场。

还有一个问题,好多人前几年都问我,你对百货业和商场的看法怎么样。我觉得这个问题非常的奇怪,不大值得我花时间回答,但是没办法,别人问了。我早就说了,百货业这个模式是一个比较弱的模式,刚才我说在天津关门的那几个商场,基本上都是搞百货的。弱的模式就死掉,强的模式就比较能够留下来。在比较正确的这个模式,商场的模式里面,好的和坏的相差太大太大。所以做得不好的那些早晚会受亏损,早晚要关门,最后达到的结果就是赢者越赢、输者越输,特别是在高档的商场更是如此。这就是市场经济的一个定律,谁都改不了,除非你用人为的方法。以往这几年有很多人为的方法,比如说有些城市市政府也拥有一些商场,就跟民营企业的商场来竞争,我们凭什么作为一介草民能够跟政府那么大的机构、那么大的财力竞争呢?唯一的就是他不懂得做。但是它可以用各种办法给你麻烦,他先做,他把好的牌子都拿去了。

但是我绝对相信一件事,从长远来看,盖得不好的商场一定会死掉。我有一个概念,这个概念是从来没听别人说过的,也可能是我创出来的,我把它叫做“房地产的基因”。我们大家都知道人有基因,我这个基因就是个子矮,因为我妈妈个子矮,所以我个子就矮,这是我控制不了的。但是我的商场的基因,作为它的创办人,我是绝对可以控制的,完全在我的控制之下。要是位置不对,我可以不买。设计在我的控制之下,大小在我的控制之下,建筑也在我的控制之下。所以这四件事,我把它叫做商业房地产的基因:地点、大小、设计、建筑。因为这四件事做了之后是永远不能改变的。像我生出来就决定了只有1米6,永远不可能改变的,不可能多一公分,老了反而还会缩一公分,这是基因使然。

我就很奇怪,在中国内地,中国人实在是太厉害了,把基本的原则都完全不顾,你要搞高档商业房地产,最重要的就是基因,第一,你的地点,第二,你的大小,第三,你的设计,第四,你的建筑。这四件事你做好以后,只要你的管理不是太差,你还能够活下去,最坏的环境你也能够活下去。再加上一件事,现在我在盖一个1000亿港币以外的物业,在香港之外,从2005年开始,以往这9年来,我的公司零负债,要是我不负债的话,市场再坏,我也不要紧,而且我希望它再坏,它再坏的话,我的竞争对手受不了,减少了一些竞争对手,我还能够站住,过了几年,市场总会回来的,所以到时候竞争对手就少了一些,将来我就能够有一个通吃的情况出现。在这几年我也形成了一个功夫,就是忍者的功夫,可能还要再忍几年,好的情况就是看到别人死,自己还站在那里,希望如此。最终赢者大赢、输者大输。

主持人:感谢陈启宗先生为我们带来的分享。我想说我在去年的时候也长高了一公分,所以陈启宗先生你也可以的。

陈启宗:因为你只有18岁。

主持人:接下来我们继续演讲环节,这个嘉宾也是大家非常熟悉也非常喜欢的嘉宾,他就是中国房地产业协会副会长任志强先生,他演讲的题目是“中国房地产市场报告”。

任志强:我先说说陈启宗先生说的中国人为什么买房子的问题,历史上中国人为什么买房子?第一批买房子的人是因为购买自由。中国的历史是分配,分配的结果是什么?你得像奴隶一样在一个单位死死的熬着,你不熬,就不给你分房子,分了房子你还要熬着,否则就把你的房子收回去。所以中国人要买房子就是为了自由。比如说大家为什么在海南买房子,因为海南这边空气好,你要来旅游,但是酒店供应又不足,你买了房子,自己更加自由。比如说年轻人要买房子,他是不想受老爹老妈的管制,婆婆和媳妇之间永远要打架,所以媳妇也不想孝敬婆婆,干脆分开住,有一个自由。所以只要追求自由的心在,中国人还会买房子,因为我们的其它配套不够完善。

我说说今年上半年的房地产情况。第一个是投资,很多人都关注投资,尤其是连平和樊纲都说了房地产投资下滑对中国经济的影响。从历史上看,只要房地产投资高于固定资产投资的时候,我们的GDP都是上升的阶段,凡是房地产投资低于固定资产投资比例的时候,都是下降的阶段。这一轮房地产投资的下降,导致固定资产投资的持续下滑,这两者之间关系是密切的,原因是因为房地产投资的体量太大了,我们大概占到20%多的比重。现在我们的房地产投资增速下跌很大,所以对宏观经济的影响是非常大的。

为什么房地产投资在持续下滑?其中一个重要的问题是资金来源问题。这里我们可以看到,个人按揭贷款和国内贷款,像连平刚才提到了,银行给了很大的支持。但是我们分析了一下,个人按揭贷款大部分在二级市场,一级市场比例很低,所以从总的情况来看,在资金来源里头,银行对房地产投资是少的。但为什么央行对房地产投资比重是很高的,或者说数量很大呢?大部分进入到一级开发和政府手里,进了保障性住房里,但是它也在房地产类。我刚才跟连平讨论,他说给一级开发贷款是最保险的,一级开发至少还有土地在,银行认为不容易出坏账,所以他就把大量的资金转过来,所以开发商手里没有钱。要想让投资增长,开发商手里没钱怎么能增长?所以从资金来源关系可以看出来,当我们不能从银行获得更多资金支持的时候,你要想超出总量投资是很难的。陈总刚才很自豪地说他没负债,在座的哪个开发商敢说你没负债?我们大部分都是靠负债解决问题。大部分负债率加上已售房的款,大概占到60%到70%之间。

土地是一个重要的因素,它的供应也是在持续下降。从2011年宏观调控之后,就出现了一个大幅下降,一直延续到2012年。所以在2012年的时候,我曾经说2013年的房价会暴涨,很多人不信,他说你凭什么说2013年暴涨?就是因为之前土地供应大量的负增长,所以2013年增长了,到2014年的时候我们看到又是土地的持续下降,这应该是开发商对市场的一个调节的功能,当库存大量存在的时候,一定会减少土地购置,因为钱都压在库存的房子上。然后大家知道有这么多库存没卖出去,你也不可能扩大生产,所以减少开工和减少土地购置,是开发商用市场化的办法来对抗政府不良政策的一个重要条件。你不是限制需求吗,我们就减少需求,你要把需求放开了,我们就扩大供给。所以当政府没有完全取消对需求的限制的时候,大家也不会迅速增加供给。

土地购置是减低的,另外一个新开工也是持续下降的。这个新开工在6月份略有回升,5月份是接近负20%,6月份是负16%,提高了4个点。其中最重要的是一线城市在快速回暖中增加了新开工,而二三四线城市新开工增加没那么大。

销售方面,2012年4季度我们出现了一个低潮,很多人很灰心,认为今年会掉下来,其实我们在去年年底做的报告里就提到,今年我们预计销售会好于去年,2014年是我们历史上第二个高峰年,达到12.6亿平方米,2013年是最高,是13亿多,今年到现在为止是3%的增长,如果超过了5%,就会超过2013年。2013年和2014年差9000多万平方米,在12亿里面就占5%到6%左右,如果今年在去年的基础上超过了5%到6%的增长就超过了13亿,这样该很可能超过2013年的销售总面积。

在早上我们就说了,销售增长是历史最好的时候,是不是会更好一点呢?不是。因为今年的销售增长依赖于价格的低,价格没有出现高峰,即使是在某些城市出现了温和的反弹,略有回升,但是价格仍然是很低的。所以这里头最突出的两个是住宅和需求。从库存的角度看,陈启宗先生刚才没说对,我们的住宅库存大概是4亿平方米,一年销售10亿多一点,所以库存是1:0.4。麻烦的是写字楼和商场,一年销售2亿多平方米,现在库存是2亿多平方米,比例是1:1,所以比较麻烦的是商业写字楼这些东西,能不能在短期内消化。但是库存里有一部分是,很多写字楼卖不出去,它可以出租出去,转为收租金了,所以这里面的统计数据也有一定的差异。

在这种情况下,地价会怎么转?地价从最低开始略有回升。随着房价的上涨和销售的回升开始略有回升,但是回升的比例很低,你们看到这条线是斜的,但是数比较小,只有0.5%,所以是只涨了0.5%,而不是全面上涨的过程。今年我们看到地方政府里某些地方已经开始限制土地,从国土资源部总量是限制的,比如说北京,总量的目标比去年下降了1/3还多,接近1/2。而供应量到6月底只完成了年度计划的22%,差得很远。就是因为他们觉得价格要卖得低了就赔了,要还地方债,北京6000多亿的地方债,其中3600亿是跟土地相关的,其它地方也差不多,所以他们一定要卖高价才行,在土地上涨的时候,他们才会增加土地供应量。

我们也可以看看几年发生的变化,房价三起三落的大高潮,这一轮实际上是第三落的最低潮开始往回走。5月底开始第一次出现了库存不是增长,而是下降。价格也是,五六月份开始回升了,这个小尾巴开始翘起来了。但是很多人以为翘是直接往上涨。其实是两个概念,我们把它称为降服收窄,就是它不是在正负零以上,我们估计正负零以上要到9月份以后,就是在现有的销售势头不断上涨的过程中,可能会在9月份以后恢复到正负零以上,现在还在正负零以下。

一二三四线城市的差距巨大,所以中国房地产政策不能一刀切,我们可以看到上半年首先反弹的是一线城市。在一线城市的投资和施工面积都开始上升,所以从投资的角度来说,略有回升的主要是一线城市。四个一线城市占比非常大,从总分量上来说,大概要占到17%左右,占的比例非常大。所以它在投资回升的时候,可能会维持一个稳定,在其他的东西继续下降的过程中,不至于让我们的投资增长变成负数。按月计,实际上6月份只有2%,已经很低了,年初的时候有10%的增长,所以拉到现在才有4%的增长。从施工面积来看,我们看到三四线城市的施工面积还是持续下滑的,所以我们说6月份和5月份相比,有接近4%的开工面积的回升,主要是在一线城市开始反弹了。四个一线城市都迅速开始反弹,所以从施工面积上拉出来的结果就是,城市之间的分化开始加剧。从土地购置情况也可以看出来,一二三四线城市之间的差别巨大,主要反弹的还是一线城市,二线和三线城市还没有恢复。

从历史的规律来看,一线城市反弹以后,可能要到三个月左右才传导到二线城市,然后再用一个季度左右传导到三四线,所以每一次调控的时候,都是因为一二线城市价格很高,三四线城市还没开始涨就调控了,房价又掉下来了,等下一次再涨上来的时候,他们又是刚开始涨的时候又掉了,所以三四线城市每次想往上走的时候就被调控了。所以历次的调控政策,损失最大的其实不是一二线城市,就像刚才陈启宗讲的,香港这么小的地方有这么多人,所以它的房价跌一次之后紧接着涨一次,因为每一次跌的时候,就吸引更人进入,有更多人进入,到反弹的时候就更猛烈。

我们现在看到的问题也是这样,当中国政府出台了一项政策,限制特大城市和大城市,希望我们的城市化主要依赖于小城镇的时候,就导致一线城市价格迅速上涨,也许我们政府忘了一件最基本的事情,就是农民为什么要进入城市,最重要的是农民收入和城市之间的收入差别过大。到底农民是进入三线城市、四线城市改变他的收入情况更好,还是进入一二线城市改变收入情况更好呢?很明显,越进入大城市,越进入特大城市,农民工的收入就越高,那你怎么可能把人追求更高收入的情况进行限制呢?我觉得他们是做了一个很愚昧的事情,尤其是我们很多政策提出小城镇化,城乡一体化,也就是说一个人握着拳头的时候,你把五个手指头分开,平均分配,到底是五个手指头分开的力量大,还是一个拳头的力量大?为什么我们的城镇化迟迟提高不了?户籍和土地的限制,导致我们的城镇化率上不去。但是即使上不去的过程中,农民一定是往大城市走。

在1980年的时候,我们的城市化只有20%,印度是25%,比我们高5个点,今年我们已经到55%了,印度只有30%多,为什么印度迟迟的城镇化率上不去,就是因为城市和农村的收入比是1比1.6。而中国是1:3.2。所以我们看到毕节四个孩子死掉的时候,他们的父母是在外地打工,而且寄过钱给这四个孩子,如果他在当地守着这四个孩子,就挣不到这么多钱。所以当农村和城市的收入差距巨大的时候,农民就会拼命往城市走,因为我可以挣到更多,哪怕我挣不到百分之百,我也可以比在农村翻番,及时城市的生活成本高,我的收入也是增加的。到了二三线城市的时候可能是1比4的关系,到了一线城市可能就是1比8的关系。所以当农民收入在城市中能大幅提高的时候,他一定会往大城市跑,这就是我们前面几位专家讲到的,人流和城市化需求的关系不对称,不对称的原因是我们出了一个很烂的政策,就是越收入高的地方越不准农民去,越不准城镇化加速,越收入低的地方你越让他去,他不去,所以我们搞错了,这是影响非常大的。我们最需要做的恰恰是大城市化的发展过程。如果没有大城市化发展的过程,要想让农民都留在农村,门都没有,要想成为城市群,那你就把土地私有化,让工业总部和生产总部能转移到那些土地成本比较低的地方去。我们还不行,城里人还不能买宅基地,据说最近他们脑子开窍了,想在哪些地方实现农村宅基地的转换。如果不改变这样一种情况,那就很麻烦了。麻烦是什么呢?就是有些人偷偷买了宅基地,把它建了,但是没有连成片,不能连成片就没有好的学校,没有好的医院,没有好的其它服务,你怎么可能让它变成城市群呢?所以我们现在基本上是违背历史规律和经济规律的一些逻辑。

就像我们说,大众创业、万众创新。创业是什么概念?你得当老板,是不是所有人都能当老板?创业一定不是别人领导你,是你要领导别人,要有这个本事的话,何苦还去给人家打工?我们说创新,创新得有新思想,没有从零到一的思想的话,你能创新吗?我们看看全世界,创新和创业的人成功的有多少?不到5%。如果大众都去创新了,95%的人要死了,你负责吗?你不负责,瞎喊什么口号?解决不了就业你就承认解决不了就业,别老糊弄老百姓,所以这是一个很重要的问题。

我们再看,从商品房销售从负变正的过程中,一线城市最为明显,而二三线城市刚刚开始。5月份的时候很多媒体都担心,三四线城市房地产市场上不来,从6月份的统计报表可以看出,中部地区和西部地区销售由负转正,5月份是东部地区正增长,现在6月份,三个地区都变成正增长,说明什么?说明东部和中部地区并没有太多的二线城市,主要以三四线城市为主,但是他们已经有转变。所以我们认为后期可能所有的城市都会逐步回升。

涨幅最小的和涨幅最大的差别也在于,三四线城市还低潮的时候,一线城市已经迅速回暖。所以一线城市非常明显的暴露出来,尤其是深圳,它拉动了一线城市增长幅度的指数是非常高的,它已经超过了18%。因此城市之间差别是所有开发商需要严重注意的,并不是所有城市都用一个数据可以替代。但是国房景气指数刚刚开始回升,它有了这样一个反弹。从经济下行的压力来看,房地产市场并不能挽救整个宏观经济都回到更好的发展阶段。但是从我们的居民购房意愿来看是上升的,而且上升的幅度是很快的,重要的一个就是我们的利率,当我们利率下降的时候,100万贷款大概能升20多万,高利率的时候100万贷款要增加很多,例外相差30多万利息,所以利息的下降对城市发展来说,尤其是对房地产发展是非常好的事情。

主持人:非常感谢任志强先生的演讲,虽然任志强先生的演讲结束,今天上午的演讲环节到这里就告一段落了,接下来也是我们今天上午最后一个环节,一年一度的重头戏“地产精英博鳌论剑”环节。

告别高速增长,房地产从主流到边缘,时代变迁,行业正在发生改变。在现实政策、经济、金融等多重因素影响之下,转变时期的房地产何去何从?本届论坛首场"地产精英博鳌论剑"的主题是:边缘与创新房地产的新角色

首先有请主持嘉宾:瑞穗证券董事总经理、首席经济学家沈建光先生。

以及我们的对话嘉宾:

中原集团主席黎明楷先生

莱茵达控股集团有限公司董事长高继胜先生

中国房地产策划师联谊会执行主席、贵州森垚集团联席董事长梁上燕女士

中锐地产集团董事长钱建蓉先生

海亮地产控股集团管理有限公司总裁周迪永先生

中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生

印力集团董事长、CEO、创始人之一丁力业先生

掌声有请各位嘉宾台上落座。

请沈建光先生为我们主持本场精英对话,对话时间为45分钟。

沈建光:谢谢大会给我这个任务,我觉得非常有幸,刚才几位经济学家和房地产的大佬们给我做了一个非常好的开场,就是把宏观经济以及房地产现在最新的发展做了一个综述,我们这一场非常有幸有这么多房地产的精英企业家来谈对房地产现在一个新的挑战,新的变化。我是去年感觉到我们最大的一个谈论点,去年我们在一起交流,讲到的都是养老地产,房地产在比较困难的时候要转型,讲到的很多是怎么朝向一个新的方向。昨天我们开会很多讨论的是互联网的趋势和房地产的关系。所以我觉得每年都有很大的变化。

刚才经济学家也讲到了,去年的时候是房地产非常低靡的时候,但是宏观经济看起来还可以,现在宏观经济其实是面临很大的挑战,但是房地产已经看到了一些转机,而且会成为中国经济增长的一个支柱,所以在这个大的背景下,我想我们就对房地产的这些前景,以及今年的发展做一个对话。我们这个环节的人数比较多,首先请每位做一个比较简短的评论。

高继胜:刚才大家讲得比较多的是中国房地产进入了一个低潮的周期,但是我认为这不是一个周期,而是一个时代的告别,是另一个房地产时代的开始。早在三年前我就提出,中国的房地产的黄金时代已经结束,我们将迎来一个白银时代,去年7月份郁亮也有了呼应,他也曾经讲过,中国的房地产进入到一个白银时代。

所谓一个时代的告别,我认为最重要的是房地产的本质发生了根本的变化。所谓黄金时代,遍地都是黄金,房地产这个行业没有任何的技术门槛、资金门槛和其它的智慧的、科技的、文化的门槛。只要你稍稍有一点钱你就可以介入。10年来一直是这样发展,房地产商原来最大的杠杆大约是1:10,后来到3:10的水平。为什么这么大的杠杆可以支撑下来?因为地价,全国范围而言,每年以30%到40%的幅度增长,有些城市10年增长10倍。

以南京为例,2003年的时候我们拿了10000亩地,当时是1250000块钱一亩。现在即便是它的低潮时期,南京的江宁还需要1230万一亩,10年时间升了10倍,1000亩地的差价就是100多亿。但是当我们开发完这些地产之后才发现,房地产商所得的利润是10亿左右,这就在10年的过程当中,把财富转移给了消费者,给了我们的客户。更重要的是在这10年当中,我们征收了土地增值税,大量的财富转移到了地方的财政,这个时代已经一去不复返了,我们看到现在土地市场是非常低靡的,现在增长百分之三四已经非常不容易,所以以土地快速增长,而让城市财富和社会财富巨额增长的时代已经告别了,开启的是一个正常的、常态的、理性的市场。

黎明楷:在座的有不少开发商朋友,但是我不是做开发商,我是做服务的。现在说房地产进入了白银时代,我觉得应该是开发方面进入了白银时代,其实从服务业来讲,应该是一个黄金时代来了。为什么这么讲呢?刚才讲到我们要创新,有很多新的产业,但这些新的产业跟以前住宅最大的不同在什么呢?住宅本身你盖完卖掉就算了,钱一次性就赚回来了,又投向下一个项目。但如果现在要做养老、旅游,还有文化地产,这些东西不是说盖完之后就算了,其实有大量的服务要在中间要投入,要大量的人手,要持续的经营下去,有没有利润也还是不知道的。以前住宅很容易赚钱,现在很难赚。刚才陈总提到商场的经营,并不是说盖了一个商场就能做好的,你经营得好才有钱赚,经营不好就没有钱赚,未来对服务业方面的需求应该是比较大的。

在座的有很多都是搞房地产开发的,之前是比较容易做的,是不是这么多的企业都能这么容易转到高难度的领域,能活下来,把它搞好呢?这个难度是很大的。所以我从另外一个角度去想,这段时间大家都说一线城市比较好,但三四线城市这段时间不行。大家都投资在一线城市,比较安全、比较稳妥,但是竞争很激烈,你不一定抢得到地,因为太贵了,也不容易拿到。我在想,是不是三四线城市当中也有一些没有我们想象中这么悲哀的,有一些潜力也还是足够的?我们前段时间做过一些研究,我们从未来的潜力去看一些三四线城市,有一些城市它本身的人口的增长速度也还是很快的,并不是所有三四线城市都不行的。还有它的人口的结构有些也蛮健康的。所谓人口结构就是我看他的年轻人口,也就是适合买房的年龄段的人口多不多,我们也发现还有一些不错的,没有想象的那么惨的,虽然供应是比较多的,但是未来还是有机会发展的。还有更重要的一点,我们分析了它的旧改空间有多大,因为有一些城市,它过去在70年代、80年代也盖了一些房,当时房屋的质量不太好,现在这些房子都很破旧了,已经要进入淘汰的阶段。在这些城市的人口结构是不错的,人口增长也不错,虽然它的库存稍微多一点,但是旧改的空间也很大。我们觉得开发商在这些城市里头,如果你挤得进一线城市当然好,如果挤不进,在这些三四线城市还是有一个很好的空间可以做到的。

主持人:打断一下各位,刚刚经过组委会的提示,现在我们再邀请一位对话嘉宾跟场上的嘉宾共同进行互动,掌声有请花样年集团中国有限公司董事局主席兼首席执行官潘军先生,参与到我们的对话互动环节。

梁上燕:今天早上的早餐会上我旗帜鲜明地说,13亿的中国人,全世界都在抢中国人。我们在往外走的时候,我相信这个到此一行只是短暂的,13亿人,我们这么大的市场,我们有多少还没开始?衣食住行,我们只解决了衣和食,住也在过去十年逐步解决了,但是行还没有解决。

香港从六七十年代的小渔村,变成现在的东方明珠,深圳也是从一个小渔村变成现在1000多万的城市人口。巴马5年前是5万人,现在有50万人,现在有无数的城镇化的发展,可能有两到三万个城镇在发展,我觉得这个蛋糕我们要做,但是我们做的时候,能否像过去30年的房地产告一个别,我们在产生大量的儿子、孙子的同时,我们不要千城一面,今天早上我说,就像我们穿的博鳌的服装,我们以往从一件会服开始,到两件衣服,这次我发现有5种颜色。我们未来一定是从追质量到追品位,我们要追求幸福。路在我们脚下,由我们走,我们13亿人如何活得更幸福,真真切切的把服务做起来,我相信这个蛋糕,未来还是中国最棒。但如果我们像过去房地产一样,只是做千城一面,没有考虑到功在后代的话,我们这个市场只会越走越窄。我们可以做300块钱一晚上的五星级酒店,现在在二三线城市都是这样,因为它的品质不好。但是我们在每个乡村,我们需要干净的房子,不臭的厕所,这时候就需要我们把300块人民币变成150块到300块的美金,这时候是供不应求的,我们的市场不应该局限在目前的中国人,我觉得应该是面向世界,这样把我们的衣食住行重新翻一遍的时候,我相信未来30年,这个黄金的时代还在我们的手中。而房地产一定不会成为边缘,我认为它仍然是主流。

钱建蓉:房地产的大环境确实已经发生了很大的变化,但是我觉得这个远没到我们该离场的时候。我觉得这个市场依然是一个非常庞大的市场。中锐在过去几年也在海外做了一些投资,尤其是在海外做了以后,或者做的同时再来观察中国的房地产市场,我觉得中国的房地产市场依然是非常具有吸引力的。我觉得中国的房地产在未来几年,不光是城镇化过程继续带来的红利,另外一个方面,多元化的、有内容的这种房地产,我觉得我们的这篇文章远没有做好。所以我觉得在这个方面也需要我们所有的开发商能够不再是一个简单的重复劳动,而应该在创新和创造方面做更多的文章。所以我觉得房地产的整个市场的价值也有待于我们开发商的群体去进一步挖掘,往深入做,往广度去做。在这个方面,对中国房地产我还是非常看好的。在未来的10年到15年,中国的房地产依然是值得我们去期待的。

我有一个观点,我觉得中国的房地产不要老留恋过去天天大鱼大肉的日子,从横向比较来看,中国的房地产投资的回报率在全球范围内依然是很高的。而且我们的游戏规则对开发商来讲还是相对有利的。所以在这样的市场当中,我个人的看法还是值得我们去珍惜,值得我们去重视,值得我们进一步去发掘的。

周迪永:大家好,我们是做具体的一线业务的,每天都在购买土地,在开发房子,从2014年以来,我们作为开发层面,确实面临很多现实的压力,主要体现在:第一,如果我们以前三四线城市进得多的话,现在确实面临很大的去库存的压力,这种压力在住宅层面还好,尤其是体现在商业层面问题非常大。第二,最新的问题是在购置土地上,所有的开发商都在一二线城市争取土地,现在虽然有需求不错的城市,但是土地价格的增幅远远超过住宅价格增幅的程度。我们现在能购买到的土地,楼板价很多都跟售价接近。也意味着我们新增的土地如果房价不能大幅上涨的话,盈利能力还是非常弱。第三,开发商之间的同质化竞争,大家的竞争模式都很雷同。这些问题都是我们目前在思考的一些问题。

今天我简单把我们企业对这些问题的思考做一个介绍。

第一,这个行业大家都谈得比较多了,我想大家还是要有非常大的信心,这个信心主要来自于需求,需求还是非常巨大的,只要一个行业有需求,你能不能赚到钱还是取决于你的本事,优胜劣汰将是一个常态。

第二,如果说以前是单一的房地产为主的企业,可以结合自身的情况,做适度的多元化的发展。这个多元化你可以是非相关性的多元化,也可以是相关性的多元化,我们现在也在尝试。

第三,在以前供不应求的时候,房地产的战略并不太重要,你基本上买了地就能赚钱,但是到今天为止,房地产的战略就变得非常重要,当然这个战略如果你是以住宅为主的战略,我觉得最核心的还是体现在你的拿地的策略上,你进入什么样的城市,你进入什么样的区位,还有一个更重要的,你在什么时间买地,都会变得非常非常重要。这些判断既取决于你对现在这个市场环境的判断,也取决于你对未来市场环境的判断,而对未来的判断通常是比较难的。我们最近参与一些拍卖,一线城市的土地价格非常高,这到底是机会还是一个陷阱,每家企业都有不同的回答。所以我想战略的制定就非常重要。

第四,战略如果清晰的话,最核心的还是你的管理。我们一定要跟自己的战略目标相匹配,如果我们还是那种高歌猛进的战略,比如说从200个亿一下子跨越到500亿,那你的人力资源储备,你的管控的层级就可能会比较复杂。如果你的规模是跟现在的这种市场环境相匹配的话,我想我们的做法就是从管理上一定要从高效的角度入手,比如说原先的复杂的管理层级可以简化,比如说成为二级的管控体系,这是一个方向。另外一个,要高度关注成本的控制。我这里的成本控制还特别要强调这种费用的控制,我们以前在住宅价格上涨的时候,对管理费、营销费的支出往往不是特别的重视,但是我想以后像这样的费用也会成为我们利润最主要的来源。另外一个,随着对房地产行业要求本身越来越高,实际上对我们从业者的素质模型也会要求越来越高,如果我们在这个市场上还要有钱赚,在优胜劣汰当中我们处于不被淘汰的地步,一定要吸引更好的优秀人才加盟。优秀人才的加盟跟企业文化的建设、薪酬回报、平台回报都是综合相关的。包括我们一定要重视精细化的管理,房地产以前的管理是非常粗放的,这方面提升的空间还非常多。另外也可以适度尝试国际化的策略,我们除了国内之外,也在海外做了一些项目,总体来讲效果还是非常不错的。

我就主要介绍一下我们在思考的一些方式方法。

刘爱明:前面提到创业、创新,我是最新鲜的一个,刚创业三个月。这三个月思考了不少问题,这三个月我一直都在想互联网,房地产不谈互联网确实是不行的,这可能是进入下半场另外一个重要的因素。时间关系,我跟大家分享两个观点,其它的观点下午再跟大家分享。

第一,互联网对房地产的颠覆已经发生了,只是大多数人感觉不到。房地产商经营的无非是一个空间,写字楼、商场、住宅、公寓、厂房等等,它是一个空间。但是互联网颠覆了空间的定价体系。例如原来的中心区10万,偏一点的8万、5万、4万这样往下走,这个体系未来会改变,互联网作为一个虚拟空间对实体空间的定价改变了,可能你原来5万的变成3万,原来3万的变成4万。严格来说,这对一个行业的颠覆是非常厉害的。你卖的东西价格不一样了,那怎么不叫颠覆呢?

比如说潘总的彩生活的市值,已经超过了花样年的房地产的市值,这就是颠覆。我们如果我们开房地产的会还不谈互联网,我就想起一句话“两岸猿声啼不住,青舟已过万重山”,我们已经站在互联网这条河里了,你不谈,它也把你带着往下走。这是我的第一个观点,对空间价值的颠覆已经发生了。现在受影响最大的是商场,其次即将发生或者正在发生的是写字楼,你的定价会完全不一样,未来甚至会影响一个城市的布局,必须要从这个角度去思考。

第二,我在想,我们搞地产的,住宅地产、商业地产、产业地产,到底重心在住宅、商业、产业,还是在地产?可能我们原来一直谈得比较多的是地产,但是实际上地产是个金融游戏,我们谈地产就是在谈金融。我们现在要谈的住宅是商业和产业。为什么要谈呢?也是互联网,其实大家理解理解互联网,我觉得互联网是一个很伟大的东西,肯定会让人类发生改变。我坚信一条,互联网对人好。诸位每天花多长时间在网上,你为什么花这么长的时间在上面?它不对你好,你在上面干吗?它对你好,一定会影响整个世界的变化。这个变化会非常大,就像大家经常说的,你现在去打出租车还是坐Uber,还是坐滴滴,你坐一下就知道谁对你好。对你好的怎么会不是人类发展一个进步的力量?既然是把人放在一个至高无上的位置上,那住宅地产重心是在地产还是在住宅?当然在住宅。我们原来搞住宅没把人放在一个至高无上的位置上,我们把地产放在了一个至高无上的位置上,搞商业也是,我们把商业地产的周转,有的做得比住宅还快,就完全忘记了商业,只想着地产。产业地产更是这样,大家都把它作为一个游戏,重心是在地产,它不在产业,就想着怎么快点卖点钱回来。这个行业如果这样讲永远没有希望。

互联网来了,会让这个趋势更加的严峻。如果你不讲住宅,不讲商业,不讲产业,你就根本没有未来。我同意梁女士的观点,我们如果讲,我觉得还是有希望的,你总是要顺着人性的角度去做,我觉得我们永远就有未来,其它的观点下午再跟大家分享。

丁力业:谢谢主持人,我来自印力集团,我们是今年1月份更名的,原来是深国投商业置业有限公司,我们主要是做商业地产的,我们做的商业地产是以印象城为品牌的区域性的购物中心,我们一直是自己持有、自己经营、自己开发。今年1月份更名的其中一个原因是因为公司的大股东变成了美国的黑石基金。黑石基金之所以能够入股我们公司,也跟它对中国商业市场看好有关系。我们没有做过住宅,所以对住宅的市场我是不了解的,作为消费者来说,我想如果说这个房价不要跌,如果这个房价涨得不要太快,可能我们的心里面就比较安稳。今年4到5月份,深圳的房子猛涨的时候,我们觉得可能会出一点问题。

做商业地产12年来,我自己的一个经验是,从来没有过一个最好的时期。现在来看,也没有一个最坏的时期,因为我们一直在慢慢地耕耘着,在平凡地做着。下午有一个主题的发言,就了针对最好的时期和最坏的时期我们的一些思考,下午可以跟大家分享。

在这里我想跟大家说的,我自己做过来的一个经验,我们还是踏踏实实地把自己的本业做好,我觉得商业地产之所以大家议论的这么多,或者说受到外面的打击这么大,很多的原因归结于自己没有把自己的事情做好,我们提出的口号说专注、认真,把差异化、细节、踏踏实实的服务体验做好。

另外我们的一个观点是说,一定要随着环境的变化而变化,刚才刘总谈到了互联网,这也是对商业地产冲击比较大的,你是如何应对互联网?我们在今年的7月7号的股东会上有一个非常详细的报告,我们自己搭建了互联网的平台,对商业地产提供帮助。如果你有变化,随着客户的需求来变化,在这个环境里面把自己的事情做好,就不存在一个很坏的时代,也不存在一个特别好的时代。

潘军:我接着刘总的话讲。花样年现在在探讨房地产的问题的时候,我们已经不把自己看成是一个开发商了,我去年、前年都讲过这个话题。其实我们今年这个话题的背后的原因,我感觉可能是我们这个行业已经不再是媒体眼中的主角了,我们今年的主角是互联网和股市,大家对房地产这个市场最重要的一个转变是,因为它的增速在减缓,而且参与的人也不像以前那么蜂拥而至,因为这个行业的利润越来越薄了。其实背后是什么?是传统商业模式消亡。按互联网的角度,如果小米当时定义自己是一个做手机的厂商,我相信不可能它的市值现在比万科高。它做的是什么?它做的是互联网,是通过卖手机以后才开始盈利。雷军反复都在谈,小米赚钱是从卖完手机以后才开始准备赚钱,卖手机这个事没打算赚钱,所以他才有450亿美元的市值。

花样年提了一个新的观点,这个行业是不是到了下半场,从房地产开发来讲,应该转回本质了,最近王石也在哈佛提了,房地产的本质是服务行业,万科要转成服务商。其实在5年前我们就提了,花样年提出能不能把这个行业改名叫社区服务行业。最近互联网都在纷纷下注社区O2O,他们希望通过社区这个入口来进入。从我们原来的链条来讲,如果说地产行业最重要的是地,控成本,这就是一个典型的制造行业,所以香港现在给我们4到6倍PE,国内给8到10倍,这是一个制造业。如果是服务业的话,我们的PE至少是10到20倍。我们在探讨房地产转型的时候,最最关键的应该是一个视角的转变,如果你还是把自己当成一个开发行业的话,这个行业肯定是没落的。因为成本是在不断上涨的,利润是在下降的。任何一个利润不断持续下降的行业,我相信是没有未来的。下午我会讲一个关于社区+的概念。

互联网思维的本质,实际上就是关注人性的本质,你要爱你的用户,爱你的客户,当这些形成规模的时候,可能开发环节是一个手段,而不是一个目的。最终的盈利点是跟随着用户的需求来变的,我相信这个可能是未来中国社会发展的趋势,也是我们这个行业转型的一个趋势。

刘爱明:房地产确实应该叫金融服务业,但是我前20年干的就是制造业,也就是我们房地产的上半场,我们只做了制造业的事,像星河湾已经把它做到了顶峰,下半场就不是制造业了,它应该是服务业。

沈建光:听了各位的发言,我的感想是,确实现在房地产业从所谓的黄金期到白银期,从制造业转到服务业,这个转型已经在发生了,总的来看,宏观经济中国面临很大的挑战,但是房地产业不光是在经济低靡的时候是一个亮点,而且还有很好的前景,从制造业转到服务业。

我想再补充一点,即使我们看传统的房地产业,去年我们在这里大家谈到一个观点,去年的销售面积到13亿平方米,都觉得是高点了,以后很难突破了,但是今年看起来要突破了。从这个意义上来讲,其实也看到了房地产是非常有生命力的。而且现在的需求确实是存在的,很多服务业的需求,包括文化等等需求还没有得到满足。总的来讲我们现在是乐观的,不光是我们的销售额要创新高,而且有新的下半场,有服务业,有养老、旅游、文化,跟互联网结合起来又有一些新的广大的需求。

接下来挑战各位的就是,您认为接下来整个市场对您来讲最大的难点是什么?是宏观面没有资金,或者是竞争激烈,还是人民币贬值的压力?哪个方面您觉得是最制约您这个企业发展的?

高继胜:今天我们在座的企业家大部分都是非常优秀的企业,非常有规模的企业。在很大程度上,房地产行业现在这种压力可能感受的并不是很深切,但是我们普遍的看去,中国大约有6万多家房地产企业,绝大多数的房地产还是处在一个直面生死考验的历史时期。在这个历史时期当中,是继续在房地产行业当中走下去,还是我们去走一条新的路?当前房地产对大多数的企业来讲,真正困难的问题就是一个转型的问题。转型的方向在哪里?我选择什么样的行业,我去走什么样的路,这可能是最困难的,也是最纠结的。然而这恰恰是摆在我们面前必须做出回答,必须做出抉择的问题。这个我相信对很多房地产商来说是一个严峻的考验,也是刻不容缓的事情。

黎明楷:难点应该是在怎么去应用新的技术来提高我们的效率。

梁上燕:慢下来,适时关注一下需求,而不是供给。适时注意节奏,而不要被资本推着刹不住车,多花点时间考虑战略,把战术交给我们的合作方来做。站在全球的角度考虑问题,我们一定有一个很大的蓝海。

钱建蓉:我觉得最大的挑战是怎么能够根据这样的变化确定一个正确的战略,在下一场能够继续在这个领域当中有一定的业绩,我觉得这还是非常有挑战的事情。

周迪永:我的建议是,一方面我们要积极地拥抱创新,另一方面不要被各种思潮所左右,一定要明确自己的方向。坚守自己的信念,按照自己的道路大胆地走下去。

刘爱明:我觉得最难的可能还是客户变了,商场难经营是因为商户变了,写字楼难经营,是因为企业变了。现在说银行都不赚钱了,原来银行是多么赚钱,原来开发商也很赚钱,现在开发商也不那么赚钱了,客户变了。住宅的客户大家可能觉得没变,但是我觉得变了,住宅的客户变得很任性,你对他好你就值钱,你对他不好,他就不理你。所以我觉得难就是难在客户变了,我们的战略、经营思路必须围绕这个去展开。

丁力业:未来的几年里面,我们认为可能商业地产会存在大量的优胜劣汰和并购的机会,我们希望在这个机会里面能够成为一个赢家。

潘军:在向社区服务商转型的过程中,其实中国现在最缺乏的是服务意识和服务理念,商业其实也是一种服务,商品也是一样。为什么刚才恒隆的陈先生说他相信他能战胜他所有的对手,因为香港带给了他服务的基因。而现在我们在国内,不是我们的房子修得不够好,是我们的服务台差,为什么会有五星级、四星级、三星级?是用服务来区分的,不是用房子来区分的。现在如何来培养中国人的服务意识、尊重服务行业,我认为这是我们未来要想拉升消费最难最难的事情。

沈建光:谢谢各位,我们这场圆满结束。

主持人:感谢所有的对话嘉宾,请各位台上合影留念,我们一起记录下这值得纪念的一刻。

尊敬的各位来宾、朋友们,我们今天上午的论坛到这里结束。下午议程安排了四场精彩的主题论坛,将在我们现在的场地分割为两个会场同时举行,请大家留意组委会的提示信息,选择自己喜欢的主题论坛参与讨论。

接下来请VIP嘉宾及理事移步蓝湾绿城威斯汀度假酒店贵宾厅,享用欧派集团·VIP午宴;其他来宾请移步蓝湾绿城威斯汀度假酒店知味标帜西餐厅、原素中餐厅,论坛组委会为我们准备了招待自助午宴。下午论坛开始的时间是14点,我们下午见。

审校:杨晓敏

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