2015博鳌房地产论坛现场直播之一

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-12 01:07

围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”,近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径,一起走向房地产新时代。

一个火热的论坛,在火热的8月、火热的海南召开,同样需要内心对于房地产行业存有火热的人们共同来支持。

“众人拾柴火焰高”,经过长时间的精心筹备之后,2015博鳌房地产论坛终于如期在8月12日正式开幕。

历经15年荣耀与积淀,博鳌房地产论坛见证了中国房地产行业从小到大、从弱到强的发展历程。

博鳌15年,我们见证了许许多多值得铭记的行业盛事,无数人和事在此间汇聚;博鳌15年,既是上一个时代的总结,更是下一个时代的起点。

过去一年,中国房地产曾经的辉煌及骄傲正在淡去,在经济转型以及互联网等新概念、新思维、新元素的影响之下,中国房地产传统的开发、资本模式、商业业态面临着空前的转变,无数新潮理念不断涌现并冲击着房地产业界过往的习惯与思维。到今天,中国房地产又一次站在新的历史入口处,行业将进入一个全新的时代,这是通向中国房地产未来十五年的锦绣里程。

8月12日,2015博鳌房地产论坛正式开启大幕,围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”,近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径,一起走向房地产新时代。

观点地产网作为论坛官方网站,在此对论坛进行全程图文直播。

专题:转变时期的中国房地产 2015博鳌房地产论坛

2015博鳌房地产论坛现场直播之二

2015博鳌房地产论坛主题论坛直播:文化旅游的符号

2015博鳌房地产论坛主题论坛直播:产业地产革命2015

主持人:尊敬的各位来宾,亲爱的朋友们,大家早上好!

欢迎各位来到2015博鳌房地产论坛现场。又是一个火热的夏季,很高兴我们再一次相聚于海南,相聚于博鳌房地产论坛。

今年,是博鳌房地产论坛的第十五个年。十五年时光,博鳌房地产论坛始终坚持高举"反思中国地产兴衰成败、启迪地产新思维"的旗帜,并成长为中国房地产业最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛,这也是我们共有的平台。

十五年来,博鳌房地产论坛见证了中国房地产行业从小到大、从弱到强的发展历程。到今天,中国房地产又一次站在新的历史入口处,我们背负起过去十五载的荣耀与积淀,共同为中国房地产下一个十五年的辉煌去思考与交流,激荡和凝聚出最厚重的中国房地产思想华章。

过去的一年,中国房地产曾经的辉煌及骄傲正在淡去,在经济转型以及互联网等新概念、新思维、新元素的影响之下,中国房地产传统的开发、资本模式、商业业态面临着空前的转变,无数新潮理念不断涌现并冲击着房地产业界过往的习惯与思维。

“与时俱进、稳健发展”是我们追求的目标,一切迹象都告诉我们,房地产行业将进入一个全新的时代,这是通向中国房地产未来十五年的锦绣里程。

博鳌15年,我们见证了许许多多值得铭记的行业盛事,无数人和事在此间汇聚。博鳌15年,既是上一个时代的总结,更是下一个时代的起点。

尊敬的各位来宾,2015博鳌房地产论坛的主题是“转变时期的中国房地产”,让我们一起为转变中的房地产寻找最好的路径,一起走向房地产新时代。我谨代表主办方观点地产新媒体,联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报、上海证券报,再一次欢迎各位朋友的到来,谢谢大家。

下面请允许我介绍一下出席本次论坛的嘉宾,他们是:

中国房地产业协会原副会长朱中一先生

三亚市委常委、常务副市长岳进先生

陵水县副县长龙丁敏女士

著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲先生

香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

首创置业股份有限公司原董事长刘晓光先生

中国房地产业协会副会长任志强先生

交通银行首席经济学家连平先生

中原集团主席黎明楷先生

花样年集团(中国)有限公司董事局主席兼首席执行官潘军先生

中国农业银行首席经济学家向松祚先生

五矿地产控股有限公司总经理何剑波先生

广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

保利地产副总经理兼华中华南董事长余英先生

海南省建设厅原副厅长林克昌先生

莱茵达控股集团有限公司董事长高继胜先生

中锐地产集团董事长钱建蓉先生

光谷联合控股有限公司主席、总裁黄立平先生

印力集团董事长、CEO、创始人之一丁力业先生

瑞穗证券董事总经理、首席经济学家沈建光先生

中国房地产策划师联谊会执行主席、贵州森垚集团联席董事长梁上燕女士

绿城集团执行总经理、蓝湾小镇总经理郭晓明先生

亿达中国执行董事、大连软件园股份有限公司总裁高炜先生

海亮地产控股集团管理有限公司总裁周迪永先生

海航实业集团有限公司董事、海航基础副董事长兼总裁曾标志先生

中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生

华联发展集团有限公司董事长董炳根先生

百德能控股有限公司董事总经理刘志敏先生

首都机场地产集团董事长李洪先生

世联行首席技术官黎振伟先生

岱生贸易(上海)有限公司亚太区总经理陈永兴先生

宇培集团首席运营官潘乃越先生

新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪先生

新城控股集团有限公司高管欧阳捷先生

好屋中国集团联合创始人、CEO陈兴女士

喜达屋酒店与度假酒店国际集团大中华区高级副总裁夏农先生

麦德龙中国总裁席龙先生

星河湾集团副总裁黄可思女士

金科地产集团股份有限公司总裁助理总裁助理方明富先生

万达电影院线股份有限公司副总裁曾光先生

宝龙地产控股有限公司副总裁林立强先生

搜易贷CEO何捷先生

长富汇银投资基金管理(北京)有限公司董事长张保国先生

汇联金融服务控股有限公司执行董事兼COO郭馨孺女士

北大资源集团副总裁兼首席品牌官衡东妮女士

天天房集团天港建设开发有限公司副总经理毛峰女士

威海市双岛湾开发投资有限公司副主任张健先生

星河湾集团董事长助理谭伟江先生

金地商置集团副总裁王寿庆先生

太古汇(广州)发展有限公司总经理隋颂伟先生

欧派家居集团营销中心总经理牛岗先生

《每日经济新闻》副总经理、华南中心总经理杨勣先生

搜狐焦点网总编辑杨丽娜女士

观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

谢谢所有嘉宾朋友,博鳌房地产论坛因为你们更精彩。同时,我代表论坛主办方,感谢2015博鳌房地产论坛的合作伙伴们,他们是:威海双岛湾科技城、英国戴森、欧派集团、奥园集团、绿城蓝湾小镇、好屋中国、搜易贷、长富汇银、华誉景观、天峡鲟业、SKYLINE思凯来国际、5100西藏冰川矿泉水。

接下来,我们将请出本次论坛的致辞嘉宾。首先有请陵水县副县长龙丁敏女士为我们致辞,有请龙县长,您的致辞时间是3分钟。

龙丁敏:尊敬的各位来宾,女士们、先生们,大家上午好!

欢迎大家来到珍珠海岸、美丽陵水,来到了迷人的陵水绿城蓝湾小镇,我非常高兴能参加2015博鳌房地产论坛,在这里我谨代表陵水县人民政府向各位的到来表示热烈的欢迎!

博鳌房地产论坛已连续成功举办了14届,今年是第15个年头了,是中国房地产行业中最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛,是中国地产智库先锋对撞的顶级盛会,今年的博鳌房地产论坛选择在陵水召开,这是为陵水提供了一个与房地产业界沟通交流的良好平台,对提升陵水社会知名度和影响力,加快陵水旅游地产发展的进程,具有非常重要的意义。在这里可能也有来宾是第一次来到陵水的,可能是带着好奇心来的,陵水在哪里,陵水有什么,我们来陵水做什么?

在这里我给大家稍微介绍一下陵水在哪里。陵水在海南岛的东南面,处在海南岛东部的黄金旅游线上,也是离三亚最近的一个县陵水拥有着非常便利的交通和良好的区位优势。

介绍了陵水的区位,我再给大家介绍陵水有什么,可以用几句话来概括陵水的资源,陵水有三湾、三岛、两湖、一山、一水的资源。陵水在海南建设国际旅游岛的思路下,大力发展大项目带动,高科技支撑的战略,充分发挥的资源、区位、后发、政策等优势,积极打造珍珠海岸、城市品牌的形象,陵水的基础设施及投资环境也得到了明显的改善。业界著名的地产企业也纷纷入住陵水,比如说绿城、雅居乐、碧桂园等等企业都纷纷入住陵水,并且开发建设,因此也使得三湾旅游地产取得了令人瞩目的成绩,也为旅游地产的崛起,为陵水的社会经济的实力取得了跨越式的发展。举几个例子,今年上半年陵水县的房地产销售达到了61.9万平方米,它的总量是排在了全省的第二,增速也排在了全省的第二,销售总额在今年上半年也达到了112亿元。

我们在今后的发展中要做得更好,抓住一切有利于陵水发展的机会,将陵水建设得更加美丽,吸引和邀请更多的游客和企业家到陵水置业、旅游和度假。

最后,预祝2015博鳌房地产论坛取得圆满成功,祝愿各位来宾、女士们、先生们,在陵水度过一段美好、难忘的时光。

主持人:掌声感谢龙县长给我们带来的精彩的介绍,让我们更加了解陵水的美景和目前的发展情况。

接下来掌声有请下一位致辞嘉宾,《每日经济新闻》副总经理、华南中心总经理杨勣先生致辞。

杨勣:尊敬的地产界精英、尊敬的媒体同行们,还有来自五湖四海的朋友们,大家上午好!我是来自《每日经济新闻》的杨勣,博鳌15年,非常高兴再次和大家相聚在海南。虽然是不同的场地,但是再次来到这个盛会,还是很亲切的。南方的8月依然是非常的热,就像现在中国市场依然显得欣欣向荣,但是事实是否真的还是如此美好,相信在座的行业各位精英应该更加清楚了解,房地产企业高速增长,辉煌的时代已经一去不复返,很多大型的房地产龙头企业正在积极布局整个行业的上下游企业,甚至是一些延伸的产业。而更多的中小型房地产企业甚至选择了转型和放弃,甚至将整个房地产业务全部剥离。

今年大会的主题定为“转变时期的中国房地产”,活动的议题和内容也植入了更多延伸性的话题,确实今天我们都生活在一个非常纠结的时代,几乎每个行业、每个企业都在喊转型、喊升级,但是如何转,大家都在摸索,而且这样的转型和转变付出的代价也是非常巨大的。

不过,我们仍然认为,如果看不清楚方向,觉得有风险就放弃改变的机会,这个行业的前景无疑是更加迷盲,也更加可怕的。

作为中国的媒体,我们现在也面临着一个转型、转变的大的时代,《每日经济新闻》在现在的新媒体环境下,也只有选择升级、大胆地转变,今天的《每日经济新闻》已经不仅仅是一张平面媒体,不仅仅是一张报纸,而是拥有主流财经日报、专业财经垂直网站、财经媒体第一大V,微博、微信,还有移动客户端多渠道在内的财经全媒体,另外我们还有包括北京投资网等在内的诸多的微信小号。今天的媒体除了传播功能之外,也注重为企业创造服务价值,我们也组建了新媒体的运营团队,从内容设计、技术、运营人员的组成,为企业进行传统媒体营销、新媒体营销,以及自媒体营销。与此同时,我们也会举办各种大型的行业活动,以此参与行业的转变,加强行业的沟通,为社会和行业的进步和发展尽一份媒体人的力量。

就在接下来的9月,我们也会在深圳和南京举办互联网金融活动和地产年会,届时也欢迎各位莅临指导。

最后借用乔布斯在斯坦福大学的一次演讲中的话“你必须信奉某些东西:你的胆量、宿命、生活、因缘。因为只有相信一路上这些点滴可以汇集起来,你才有信心在平淡的道路上一马当先,才能脱颖而出”。最后祝福心中有梦想的每个企业都能脱颖而出,祝愿2015博鳌房地产论坛圆满成功,一起迎接下一个15年。

主持人:非常感谢杨勣先生为我们送来的祝福,接下来有请搜狐焦点网总编辑杨丽娜女士致辞。

杨丽娜:尊敬的各位来宾,大家好,我是搜狐焦点的杨丽娜,很高兴有这次机会跟各位一起交流学习。今年博鳌房地产论坛的主题是“转变时期的中国房地产”,而搜狐焦点网又是一家互联网企业,所以我想从转变与互联网这两个方面说一下我的看法。

刚才主持人也已经提到,中国房地产已经历了十几年的辉煌与荣耀,整个房地产市场都在进行着转变,其实主要是因为我们市场的供求关系发生了一些变化,在整个市场经济的作用下,商品房逐渐回归到了商品本质,如何做好产品与服务,吸引用户、服务用户、留住用户,是我们大家共同思考的问题,转变已经在潜移默化地进行。互联网尤其是移动互联网是实现这些转变的最理想的一片沃土。

在今年两会政府工作报告中李克强总理提出了制定互联网+的星斗计划,要推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合,促进电子商务、工业物联网和互联网金融的健康发展,引导互联网企业拓展国际市场。单从字面意义上来看,似乎传统企业只要与互联网连接起来就成为互联网+企业了,使传统企业更高、更快、更强等等,其实实际效果绝不是简单的相加,而是促进该行业进行相关业务的变革与升级,改变原有运营模式。

衣食住行,人类绝对刚需的四大传统行业中,衣、食、行都已经诞生出众多的获益于移动互联的企业,线上线下能实现完美的对接和循环,只有在住这个环节还没有真正触网的企业,但是变化有目共睹,整个行业中,我们的行业关键词已从地段转变为体验,大家不仅拼地段、质量、价格,还要拼服务、专注、品牌和情怀,挖掘出用户的每一个痛点,逐一解决,获得巨大的收益、口碑。所以现在的品牌开发商,除了盖房子,还是宜居生活的提供方、住宅社区的大管家。

这几年搜狐焦点也一直在做着这样的转变,今年我们逐渐完善了PC端和移动端的产品布局,拓展媒体渠道,以详尽的项目数据为基础,以专家级的服务为已任,整合全链条资源,为购房者提供选房、看房、买房、装修、租房的一站式服务。同时,结合购房者、开发商、经纪人三方所需,打造购房者直达体系,经纪人共享体系。构建了一套完整的产业生态体系。

《罗辑思维》里有一期讲到人类文明的发展是一个加速度的过程,最先大家用几十万年的时间发明了语言,掌握了用火,用一万多年的时间建立了城市与文明,再用两三百年的时间进入到有电、电话、汽车的工业电器时代。而现在依托于互联网,下一个大发展的时间可能只需要几十年,未来学家库兹韦尔有一个著名的回报加速定律,他认为未来100年人类在21世纪的发展将是20世纪的1000倍,如果这个假设是真的,互联网一定是实现这1000倍的重要推动力。

而对于房地产行业来说,船已扬帆,油已加满,就看谁能先发现那个新大陆。预祝博鳌房地产论坛圆满成功,谢谢大家。

主持人:再次掌声感谢杨丽娜女士为我们带来的精彩致辞,接下来有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士致辞。

陈诗涛:尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友:上午好!

距离2001年,博鳌房地产论坛走过15年了,也正应对了中国房地产第一个整体飞跃时期。前段时间,我翻看了十五年以来数万张论坛的照片,包括2001年时的樊教授、任总等等,不禁感慨时代变迁、沧海桑田。

十五年前,并不明白互联网与房地产会有什么关系,大家只是拿地、开发建房子。现在,社区服务乘上互联网风口被热捧上天;十五年前商业地产只是配角,如今遍地综合体红海竞争;十五年前楼市只谈刚需,现在早已满城皆议首改与顶豪。

一个论坛,一段记录。十五年来博鳌房地产论坛它做好了一件事情,它见证并且真实记录了一个行业的轨迹。

十五年来,超过六千家房企、一万多名房地产人出席过论坛,每一年大家聚集在这里论剑,在这里反思,大家赋予了论坛长足的生命力,每一年论坛发出的经典声音为中国房地产行业留下了深浅不一的烙印,影响着行业与企业的变化。

没有人可以预测未来,甚至无法判断现在,房地产就如所有行业一样,面临一个空前彷徨的“失控”时期。但历史长河一定是不断前涌,所以无论是新的成长点还是不时出现的断崖,行业无论是在高位还是低谷,只要坚守、并不断改变,我相信下一个十五年,行业依然灿烂。

谢谢大家!并预祝2015博鳌房地产论坛圆满成功!

主持人:谢谢陈诗涛女士,我相信作为博鳌房地产论坛的创始人,陈诗涛女士一定有非常多的心得和思考,感谢您为我们带来的分享。

接下来掌声有请三亚市委常委、常务副市长岳进先生为我们致辞。

岳进:尊敬的各位嘉宾、各位朋友,大家上午好!今天我们非常高兴地迎来了2015博鳌房地产论坛这一盛事,借此机会,我谨代表中共三亚市委、三亚市人民政府对论坛的召开表示最诚挚的祝贺,并预祝论坛取得圆满成功。

三亚作为国际性的热带滨海旅游城市,拥有得天独厚的生态环境,十分宜居度假,这里气候宜人,清新的空气、碧蓝的海水、洁白的沙滩和多彩的民族风情,每年都吸引大量的游客,许多国内外人士前来旅游的同时纷纷选择在三亚购房、度假、安居,使旅游和房地产业成为我市的两大主导产业,实现稀缺资源和实力资本的最佳结合。

促进旅游业和房地产业的良性互动,不断提升房地产业的发展品质,是我们孜孜以求的目标。近年来,我市按照政府规划、市场运作、多元开发的原则,积极引导有实力的国内外企业,大力发展健康型房地产,产品结构不断完善,品质不断优化。

与此同时,三亚还进一步加快了城市基础设施和房地产配套设施建设,着力优化城市环境,使城市生活变得更加方便、更加舒适。近年来,房地产市场调控力度加大,对三亚房地产业发展带来一定的影响,但也成为加快产业结构优化调整的契机。今年以来,三亚市委市政府按照中央和省委省政府的要求,在限土地、去存量、提品质、调结构、促转型等方面采取了一系列积极有效的措施,进一步提振了企业和市场的信心。房地产市场出现了逐渐回暖的势头。今年1—7月份,三亚新建商品房销售网签达到10337套,同比增长27.79%,网签面积达到87.72万平方米,同比增长20.8%。全市新建商品房网签销售均价基本稳定在每平方米2万左右,从总体上看,三亚房地产市场基本稳定,稳中有升。

面临考验,但是前景看好,特别是国家一带一路战略规划将三亚作为海上丝绸之路战略支点城市。最近国家住建部将三亚列为全国首个生态修复、城市修补和海绵城市地下综合管网建设综合试点城市,标志着三亚城市建设发展进入到一个新的发展阶段。这些利好的政策使三峡房地产业面临了难得的发展机遇。在积极引导房地产市场平稳健康发展的同时,三亚将保障性安居工程列为一号民生工程,在继续加大棚户区改造力度和各类保障性住房建设,着力改善和保证民生。

十三五期间,三亚市将按照国际化热带滨海旅游精品城市的要求,坚持高端、适度、有序的原则,和消化存量、优化增量的思路,合理控制房地产开发规模和产业结构,使房地产发展与国际旅游岛建设紧密结合,主动调整房地产业的开发节奏和时序,优化房地产空间布局,使房地产业发展与三亚经济和城市建设相一致,更好地实现以产促城、以城带产、产城融合,推进新型城镇化发展,以调结构、促转型为抓手,积极引导房地产业和旅游业、医疗业、健康产业、教育、商业、文化等产业相融合。

跨界发展,促进房地产业提质增效、转型升级。充分发挥房地产业、旅游业和其它相关产业的载体作用,我们将建立多元化、多层次的房地产产品供应体系和住房保障体系,更好地满足本地刚需和更广阔的全国市场的需求,坚持走精品特色发展之路,充分体现三亚热带滨海旅游稀缺资源的价值,通过强化规划引领和管控,守住生态底线,确保生态安全,促进房地产业持续健康发展。同时加大发展以旅游业为龙头的现代服务业,完善配套设施和提高服务水平,支撑和推动房地产业和健康产业迅速发展。形成房地产业与其它产业良性互动发展的新局面,提高三亚市经济的抗风险能力,促进全市经济社会持续健康发展。

作为国内房地产业规格最高、规模最大的年度盛会之一,本届论坛的举办为业界提供了难得的思考和交流的机会,三亚市希望能够借此机会,与各路精英广泛交流,开拓眼界,同时也欢迎大家对我市房地产业和经济发展提出宝贵的意见和建议。最后,再次预祝本次论坛取得圆满成功,热烈欢迎各位嘉宾来三亚做客,谢谢大家。

主持人:感谢岳市长为我们带来的三亚市发展房地产业的相关情况,谢谢您的介绍。

2015年中国经济与房地产的互相影响深刻,在经济稳增长的条件下,房地产成为了受益的一方,而房地产回归活跃的同时,也为经济的增长贡献了不小的力量,今天上午的议题是“宏观篇、中国经济与房地产”,在今天上午的时间,我们非常荣幸地邀请到中国房地产业协会原副会长朱中一先生;著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲先生;香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生;中国房地产业协会副会长任志强先生;交通银行首席经济学家连平先生等嘉宾为我们奉献精彩演讲。此外,上午大会还安排了博鳌房地产论坛传统重头戏"博鳌铿锵行主题讨论"以及"地产精英博鳌论剑"。

首先我们有请中国房地产业协会原副会长朱中一先生为本次大会致辞并作主旨演讲。他演讲的题目是:转型与创新时期的房地产业发展趋势。有请朱中一先生。

朱中一:各位领导、各位专家,女士们、先生们,大家上午好!非常感谢主办方邀请本人来参加这次论坛,虽然我从2007年以来每年都参加,但是因为今年根据国家的规定,我的职务已经卸任了,这次是以社会人士的身份来参加会议,所以我特别感谢主办方。

我发言的题目是“转型与创新时期的房地产发展趋势”。

房地产业是关系国计民生的重要产业,与经济社会的发展和相关产业的发展关系密切。3月下旬以来,在一系列利好政策的支持下,二季度,全国的房地产市场明显回暖。1-6月份,全国商品房销售面积增速由负转正,同比增长3.9%,其中6月份增长16%;商品房销售额一季度同比下降9.3%,上半年增长10%,为经济的稳增长作出了贡献。7、8月份由于季节性等原因,全国商品房的销售量估计低于6月当月的销售量,这与近几年的情况相似。

随着销售量的回升,一些地方的房价也逐步止跌企稳或略有回升。二季度房价环比上涨的主要是深圳等一线城市和少数的热点城市,多数的二线城市房价总体平稳,大部分三线城市房价仍在下降,但降幅收窄。7月份,一些城市随着住房成交量的环比下降和股市的深度调整,房价的涨幅也在趋缓。深圳也是如此。

今年的后几个月,在信贷政策和住房公积金政策的继续支持下,自住性、改善性需求还会继续释放,全年的销售量肯定会好于去年。除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外,多数城市的房价会总体稳定。

在看到房市总体积极向好的同时,我们还必须要清醒地看到存在的问题。从市场角度分析,当前的问题主要有两个:

一是一些三四线城市和少数二线城市商品房去库存压力依然很大。一线城市和多数二线城市从4月起商品住宅去库存的速度有所加快,如5月末,全国商品住宅的待售面积比4月末减少了121万平方米,6月末比5月末又减少了191万平方米,但三、四线城市和少数二线城市、特别是东北、西北和华北的有些城市去库存压力仍然较大。另外,就全国而言,尽管商品住宅的待售面积在减少,但商业营业用房和办公楼待售面积在继续增加。6月末,全国商品房待售面积仍有65738万平方米,比5月末增加了72万平方米,其中,办公楼待售面积比5月末增加了35万平方米,商业营业用房待售面积增加了103万平方米。有些地方去库存压力大与那里产业发展不均衡或传统产业转型缓慢、内生动力不足、人口聚集能力不足和居民消费能力有限有关;有些地方去库存压力大与那里在建规模大有关。

二与去库存压力大关联的是,房地产开发投资增速下降和房屋新开工面积、土地购量面积等开发类指标的同比下降。1-6月,房地产开发投资同比增长4.6%,比1-5月回落0.5个百分点,其中,辽宁、黑龙江、内蒙古、吉林、宁夏、云南、湖南等7个省区为负增长;房屋新开工面积同比下降15.8%,降幅比1-5月收窄0.2个百分点;土地购置面积和土地成交价款分别下降了33.8%和28.9%,降幅比1-5月分别扩大了2.8个百分点和3.1个百分点。对这些指标的增速下降或同比下降,我们应当关注。相信地方政府比我们更加关注。在当下高库存的地方,上述一些开发类指标的下降是意料之中的,是企业和政府理性的表现,也是结构调整阵痛期中无法回避的问题。对库存量处于合理区间的城市,应力求使这些指标能保持合理的增长。对供应偏紧的城市,应增加土地和住房的有效供应。随着量价的逐步企稳或回升、相关开发类指标也会逐步向好。目前一线城市和部分二线城市的土地市场已有回暖的迹象。

我国的房地产业经过了十几年快速发展后,房地产市场的供求关系已发生了明显变化。就全国来说,已由过去的供不应求转向供求总体平衡。再加上政策环境的变化和国家宏观经济正处于由三期叠加向新常态的转型中,房地产行业高增长、高利润的时代已经过去。今后将进入按需求开发的时代、既注重品质又注重性价比、并能提供配套服务的时代。我们面临的机遇与挑战并存。

一、新型城镇化的推进,及一路一带、长江经济带的建设等,对房地产业的发展带来了机遇。

我国2014年底的城镇化率为54.77%,离2020年城镇化率要达到60%的目标和发达国家不低于70%的标准还有很大的距离。仅2020年前,就要解决好3个1亿人的问题,即已在城镇的1亿常住农业转移人口的市民化,通过棚户区、城中村改造改善1亿人的住房条件,中西部1亿农业人口转移到城镇。对前两个1亿人的问题,政府已做出安排,包括完善市场配置与政府保障相结合的住房供应体系,加强棚户区改造、城中村改造和既有社区的改造,在棚户区改造中扩大货币安置的比例,及完善公共租赁住房制度,培育和发展住房租赁市场等,来解决他们的住有所居问题。对后1个亿人的问题,相信政府也会制定鼓励和扶持政策。因此,无论是城镇原居民的住房改善,还是新增农业转移人口的住房需求,房地产仍有较大的发展空间,再加上一路一带、长江经济带等建设,我们对未来的市场应有信心。关键是要按照城镇化的发展规律,坚持以人为本,坚持产城融合,引导产业导入和人口聚集,并通过户籍制度的改革、农村集体用地的改革和已进城农民工家庭宅基地的流转,促进大中小城市的协调发展,促进房地产业与相关产业的协调发展和与城镇化的协调发展,把居民对房地产的真实需求落到实处。在房地产中,住宅业仍是主要的业态。当然,今后的市场,新增的比例将逐年减少,盘活存量的比例将逐年增加。

今年是完成“十二五”规划、制定“十三五”规划的关键之年。按照《国家新型城镇化规划(2014-2020)年》的要求,要深化住房制度改革,进一步完善市场供应和住房保障体系,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,到2020年,城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于23%。调整完善住房、土地、财税、金融等方面的政策。有关部门要共同推进房地产长效机制的建设。要推进不动产登记和全国住房信息联网,推进房地产税立法。房地产税立法已列入十二届全国人大的一档计划。各城市还都要在调查研究、住房信息联网的基础上,根据当前市场的实际情况和“十三五”的需求,认真编制城市住房发展规划(包括住房保障规划),确定住房建设总量、结构和布局,确保住房用地稳定供应;引导企业按需求进行开发,促进市场持续健康发展。

二、新兴产业、养老服务业、旅游业、文化产业、健康产业、商业服务业(物流配送中心和社区服务业)的发展,也为房地产业的发展提供了新的空间。

如人口结构的变化,包括人口的老龄化、计划生育政策的调整、家庭的小型化及近几年离婚率的上升等,对住房的需求都会产生影响。特别是为应对快速人口老龄化的趋势,我们就要建立与居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑相匹配的老年住区体系(含适老化住宅、医养结合等配套的设施建设,及运营管理与服务体系等),但这项工作还在起步与探索阶段。今后的重点与难点是既有住区的适老化改造,同时新建小区必须按人均0.1平方米的要求配建养老服务设施。我们的企业还可以开发集居家养老、社区服务与机构养老为一体的复合型住区,或参与机构养老的开发建设与运营管理及服务。又如,为适应居民消费升级的需要,广大居民在吃穿住行基本解决后,自然会更加重视旅游、健康与养生,需要我们提供相应的产品。旅游业正处在由观光旅游向观光、休闲、度假旅游并重的转型中。我们的旅游地产如何真正开发适合广大居民、主要是中产阶级适用的分时度假、分权度假和旅居类连锁产品。如何将现在在旅游地存量比较大的住宅小区、或上世纪九十年代一些政府部门和国有单位办的疗养院、培训中心改造成旅居类出租房和连锁产品,已有一些单位和网站在积极探索。我们希望有关单位也积极探索这个问题。

三、顺应互联网+的发展趋势,推进我们行业的转型与创新。

近两年来兴起的“互联网+”潮流,正在引发经济社会的变化,也是大众创业、万众创新的一个重要方面。在房地行业,电商对商业地产的冲击已是不争的事实。今后,不仅能实现供需的信息对等,重构需求,有利促销;还能拓展到从策划、投融资、规划设计、施工、材料采购、营销、物业管理和租赁服务等各个环节;要坚持以客户为中心,重构产业链,推进跨界合作和资源整合,推进智能家居和智能社区建设。这方面,我认为最重要的有两点。

一是通过互联网+金融、互联网+众筹等,拓宽房地产融资渠道,并根据消费者的需求进行开发。因为房地产行业是资金密集型行业,这方面的创新既有必要,也是发达国家的通行做法。还要通过互联网的平台,实现与消费者需求的对接,根据消费者的需求进行定制式开发。这实际上也是一种合作建房、合资建房的形式。为规范互联网金融的风险,有关部门已加强了监管的力度。我们的企业在探索互联网众筹等产品时也要制定大家认可的规则,各方面必须要坚持诚信、履行承诺,防范风险,保障各有关方面、尤其是投资人与消费者的合法权益。

二是通过互联网+建筑工业化,来推进住宅产业化,因为在房地产项目的开发建设中,我们的建造方式仍然传统粗放。今后,新型建筑工业化和住宅产业现代化主要体现在五个方面,一是建筑设计标准化,二是部品生产工厂化,三是现场施工装配化,四是结构装修一体化(扩大全装修比例,逐步取消毛坯房销售,这肯定是方向),五是过程管理信息化。还要推行主体结构和填充体基本分离、管线、设备便于维修和更新的百年建筑。我们在这方面的任务还很重。另外,还要注意延伸业务,加强社区的配套服务。只有这样,才能更好地提高产品的性能与寿命,才能赢得百姓的满意。

今后的十几年,我们实现房地产平稳健康发展的基本面没有变,而且今后的市场将会更加成熟、更加理性。第三,当我们国家的经济进入新常态,我们的房地产进入新常态以后,我们的企业只有顺应新常态,加快创新转型,这样我们的路才能越走越宽广。当然,今后的路怎么走,全在各位的脑子里,全在自己的脚下,但是我相信在万众创业、大众创新的年代,我们的道路肯定是很宽广的,我希望在今后的十几年当中,大家把路走好,谢谢。

主持人:掌声感谢朱中一先生为我们带来的关于房地产的一些思考和分享,相信朱先生还有很多的话和我们分享,我们可以在场下继续进行交流。接下来让我们掌声有请著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲先生,樊纲先生演讲的题目是“关于目前宏观经济运行的问答”。

樊纲:非常高兴参加第15届博鳌房地产论坛,我是从第一届开始参加的,一晃15年了,而且感觉越来越快,好像昨天才刚开完去年的会,今天又来开今年的会。

刚才听陈诗涛女士、朱会长讲房地产的事情,我也在想这15年。我们这个会议经历的最低沉的,大家心情最不好的,觉得房地产最压抑的时候可能就是去年。2008年的调整期很短,另外调整的幅度不大,当时好像没有那么大的悲观情绪,去年大概是悲观情绪最严重的。我通常都是先讲宏观经济,最后捎带讲讲有关房地产的事情,但是这次我想先从房地产讲起,然后再分析宏观经济形势。讲房地产其实也是为了讲一些其它问题。

去年到今年的房地产形势的变化,首先证明了我们去年说的一些话是对的,我说我们也应该做做记录,看看谁的预测是对还是不对,有没有说假话,有没有说谎话。好像最近有些人把过去说过的话都列出来了,看看哪句话是假话,哪句话是真话。去年说的什么是对的呢?中国房地产市场是软着陆,而不是硬着陆,不会出现崩盘。去年是世界上关于中国房地产要崩盘,要硬着陆的论调说得最凶的一年,这个话题早就开始说了,我们一直在跟这些观点在辩论,但是去年是甚嚣尘上的时候。到现在我想这个形势已经看得比较清楚了,中国经历了软着陆的过程,已经实现了软着陆,就不再会硬着陆了。这一点我们应该在现在看得比较清楚。去年到今年的调整,其中一个重要的原因是我们过去三四年实行的非常严厉的紧缩性政策,从去年四季度开始逐步在退出,还没有完全退完,但是有所退出,这是认识中国经济形势和房地产形势非常重要的一点。

中国过去10年经历了两次过热,一次是2004到2007年,当时也是房地产大热,从2007年开始房地产调整,然后股市调整,整个经济开始调整,经历一轮调整之后,2008年底经济危机来了以后又刺激了一把,2008年到2012年又是一次过热,两次过热之后产生了现在这些问题。在2009、2010年的时候,实行了一次世界上最大的刺激政策,好在2010年就及时退出了刺激政策。退出刺激政策的时候,针对当时的过热采取了一系列紧缩政策,而且2010年4月份的紧缩政策就是房地产史上最严厉的政策——限购。当时这是必要的,及时退出也是必要的,采取比较严厉的紧缩政策,这些客观上也是需要的。但是任何政策都是有时效问题的,热的时候你采取严厉的紧缩政策,甚至行政手段,这都是有道理的。但是当经济、当市场逐步稳定下来,趋于正常的时候,紧缩政策就应该逐步退出,现在“退出”这词大家都熟悉了。西方连扩张政策都没有退出,我们是退出了扩张政策,后面的问题是要退出紧缩政策。这不仅仅是房地产,包括货币政策和财政政策等等,2010年以后采取了一些紧缩政策,我们现在正在经历市场回归正常的过程。

之所以软着陆能够行得通,之所以中国没有崩盘,反过来讲是因为过去我们的宏观政策还是有点作用的。在热的时候还在不断地压,等到热起来之后就采取那些紧缩政策,没有使这个泡沫长得太大,你后面才可能是软着陆,否则就是崩盘。房地产也是非常典型的,2008、2009年的时候,一线城市热起来以后就开始退出,那一轮过热没有来得及波及到二三四线城市,在这种情况下就不需要硬着陆。这对我们有非常重要的现实意义。当一个市场、一个经济已经热起来的时候,你要采取的政策是逆周期政策。宏观政策永远是逆周期政策。你要采取压的政策。而当经济已经热起来的时候,千万不能再刺激政策,不能再拱一把火。这次有些市场就是在热起来之后又要拱火,就出问题了,而且再一次说明,中国的经济、中国的市场轻易不能去拱火,不能去刺激。宏观调控这个概念在很多人心目中觉得就是不让干这个、不让干那个,我们要再次记住这一点,最近的一些事例又再一次证明这一点,你要在热的时候再拱火,后果不堪设想。

关于现在区域的一些差别,一二线城市比较好,三四线城市有些问题,刚才朱会长也谈到这个问题,我也同意朱会长刚才提到的那个问题,就是我们的人的走向和城市化战略政策相背离。当然这个背离反过来想是你的政策和人的走向在背离。城市是人的聚集地,而人往哪儿走呢?人往有就业的地方走。城市化的好处是规模效益,所以你的政策这时候如果是反的,你偏偏要扭,而不是因势利导,这是有问题的。我们想想三四线城市的问题,我觉得很大程度上还不是简单的宏观经济波动关系,它是政策出了问题,结构出了问题。什么结构问题?我们鼓励发展中小城市,然后大家就忽悠中小城市,房地产就到了中小城市,房子盖完之日是人走光之时,那当然是过剩了。这是需要我们反思的,这不是短期的宏观政策问题,这是长期的结构问题。这需要我们认真反思,现在这个问题还在发酵,还会造成很多后遗症,需要我们认真思考,特别是房地产界应该在这个问题上对政策讨论做出贡献。

总的来说房地产的宏观政策还是起作用的,你可以看看有点控制的市场反倒是比较平稳的,没有控制的市场,没有一些政策去调整的市场就是逆周期政策去起作用的那些市场可能会出问题。当然我在去年、前年就在开始讲这个问题,这个问题恐怕值得大家警惕,我们的商业地产有点粗放式发展、野蛮生长,现在有多少问题,大家都很清楚,我觉得值得警惕。

回到宏观经济方面,简单一句话,我们仍然在调整之中,在一轮经济周期的调整时期。什么叫经济周期?经济周期就是先是过热,然后出现掉头,或者是危机,其实软着陆也是危机的一种形式,危机就是急风暴雨式的崩盘,软着陆就是放得慢一点,一开始有些问题捂着盖着,我们慢慢处理,在时间的长河中有些问题逐步消化,但是消化的问题是很重要的。过热的时候投资了太多的产能,然后发现没有多少需求,然后就清理过剩产能,产能的过后就是债务,债务的背后是企业,就是这个事情。我们的企业倒闭还不多,但是兼并重组正在发生。中国经济依然处在过热之后,清理过热后遗症的低靡时期。在低靡时期或者是萧条时期,如果是危机那种周期性的话,可能需要三四年、四五年,我们软着陆的时间可能会更长一点,它跌到低谷,低谷之后还会走一段。上一轮我们是经历了8年,大家可能都不记得了,很多世界上的人说中国没有经济周期,我说你说得不对,我们只不过没有出现衰退,没有GDP的负增长,但是我们的经济周期的波动比你们可能还大,我们最高的时候是将近15%的增速,到最低的时候只有7%到8%左右的增速,达到7%到8%的波动,发达国家只有5%左右的波动,我们的波动相当大。而在这个波动时期,要消化完,走过这个低靡期,需要相当长的时间,上一次经历了8年的时间,从1995年到2003年。现在说的很多事情,跟那时候是一模一样的,包括现在对GDP的质疑,发电量的计算等等,说法也都一样,那时候说的是不要再提7%了,中国就是6%、5%了,目标定得低一点,跟我们现在说的很多问题都是相似的。

讲这些是什么意思呢?我说我们可能还得做好思想准备。上次是一次过热,后面是8年调整,我们这次是两轮过热叠加起来,那个过剩产能更厉害,这个要消化起来,要兼并重组,恐怕时间也不短。大家要做好思想准备,还得有两三年甚至更长的时间。

这个过程还得走完,你不走完,很多经济问题还解决不了,而且这也是一个健康的过程,优胜劣汰正是在这个时候发生。过剩的时候建了那么多的产能,那么多的企业,就得有一批要倒闭。有人说你能不能找个办法不倒?你只有过热、没有调整?那我说没有这个办法。对某些企业来讲,你看清大势,如果你处在被兼并的地位上,最好早点被别人兼并重组,你的价格可能还会卖得好一点,这也是一个健康的过程。所以宏观经济大概是这样的情况,大家做好思想准备。有的时候不光是客观情况,政策调整的作用也有限。我记得当时年年讨论怎么扩大内需,后来讨论怎么应对通货紧缩,你采取措施无非就是稳定住它,采取措施是为了不让它跌得更深,不让它超调太厉害,但是让它回归正常增长,还要相当长的时间。
    借这个时间我也讲讲长期的事情。有人说,你是不是太乐观了,中国还有20年的增长。我说的是正常高增长,不再是过热高增长,但愿中国不要再有10%以上的高增长,那是过热的,但愿中国过去就是7%、8%的增长,不再来一轮过热了,但是这我也说不好,三四年之后,中国经济会不会再来一轮过热,我也说不清楚,市场经济本身就是周期性的。但是我认为中国增长的潜力还远远没有用完,没有耗尽。刚才说了城市化,城市化率现在不到55%,工业化率按人算,现在仍然不到70%。我们的居民消费只占35%,各种城市建设,我们的基础设施这一类公共资产只是美国的1/5。我们的人均GDP是美国的1/7。最近到处在下暴雨,到处都在积水,这说明我们的基础设施建设严重不足,我们的基础设施还得改,还得继续建。我们的服务业还要大幅发展,中国的消费还要提升,结构的调整潜力巨大。但是潜力不等于现实,怎么把潜力发挥出来,这是我们要做的事情。

要做一切正确的事情,努力做一切正确的事情,才能使这个潜力发挥出来,这是非常重要的,其中就包括改革,包括我们的各种政策,包括我们的社会结构。不陷入这种陷阱、那种陷阱,不产生各种各样的危机。所以在这个意义上,我说我们各位嘉宾在一起讨论的一个重要的意义是,我们应该怎么做,政府应该怎么做,企业应该怎么做,个人应该怎么做,把中国的事情做得更好,把这个潜力发挥出来。我就讲到这里,谢谢大家。

主持人:谢谢樊纲先生的精彩演讲。接下来有请交通银行首席经济学家连平先生,连平先生的演讲题目是“支持房地产就是支持稳增长”。

连平:各位来宾,大家上午好!首先要感谢论坛邀请我出席这次盛会,刚才几位专家的演讲使我很受启发。一个时期以来,银行业感受到房地产行业对银行业是不满意的,但是我觉得这15年来房地产和银行业虽然取得了巨大的进步,可以说是巨大的发展,大家可以想一下,无论是房地产还是银行业,可以说是巨大的发展,但是赞誉者少,诟病者多。所以在这一点上,我觉得似乎境遇是差不多的。但是我觉得诟病再多,批评再多,无法撼动房地产行业在国民经济、在经济发展中间的重要的地位。今天我想讲的观点是“支持房地产也就是支持稳增长”。

我们知道最近几年经济持续下行,尤其是2014年到2015年下行的压力更大。通常有一个说法就是“三期叠加”,这个说法很流行。但是我想如果从实体经济的角度再去观察这个问题,似乎还有三个因素叠加,似乎更加实在。第一个是产能过剩,经济结构的调整。事实上从2008、2009年的危机以来,这个因素就已经持续的在产生作用,经济增长速度从原来的两位数增长降到了不到8%,这个因素持续在发挥作用,直到现在。但是大家再回想一下,2012年到2013年,同是压力非常大的这两年,处在一个危机之后的政策迅速的调整,产能过剩、结构调整,经济的增速还保持在7.7%,但是这两年是两届不同的政府,措施、手段有些不同,但是2014年以来,经济增长速度下行迅速加快,以至于7.5%的增长目标最终没有实现。我们观察2014年以来房地产行业出现了急剧的调整,成交量急剧的萎缩,投资增速从年初20%左右到年底降到了10%左右,所有投资中间它的降幅是最大的,成交萎缩对消费也产生了影响。到了2015年,这个因素还在继续发挥作用,就是投资增速继续下滑,但成交发生了一些变化。

还有一个因素就是2015年比较明显的,就是基础设施作为政府调节的一个最主要的工具,预振乏力。这主要是和地方政府的预算和债务管理体制的变革有很大的关系。时间关系,我就不展开多讲。这里尤其要点出的一个观点就是,在这一轮经济下行过程当中,房地产行业的调整是最为重要的因素。我这里举一些数据,我们说固定资产投资四大块:房地产、基础设施、制造业以及其它,其它包括第三产业和农业,它的比例大概是房地产20%、基础设施20%、制造业35%,还有就是第三产业和农业大概不到30%。固定资产投资在2013年底的时候是多少?两位数的增长,接近20%,达到了19.6%,之后急剧的回落,一直到2015年的6月底,固定资产投资增速降到了只有11%左右,足足下降了8%。与此同时,房地产投资的增速也从2013年底的19.6%降到2015年6月末的4.8%,下降了11个百分点以上。我们测算了一下,投资中间的其它三个方面,它占的比重大约是80%,但是它影响的投资增速的回落大概只影响一半,但是房地产行业占的比例只有20%不到,它对投资增速的8个百分点多一点的回落,它的影响是在一半左右。也就是20%影响了50%。这说明什么?说明房地产投资急剧的回落,对整个经济下行压力是非常大的。

目前来看,在基础设施投资方面,政府已经采取了许多政策,现在推出的力度是很大的,机场、地铁等等投资力度都非常大。但是在房地产投资增速没有明显回升的情况下,固定资产投资不可能有非常好的表现。所以我想说的第二个观点,就是顺着刚才的分析,得出这样的结论,我们要稳增长,关键是稳投资,而稳投资中间的关键除了基础设施以外,还要把眼光放在房地产行业,就是房地产投资也要能够得到支持、企稳,随后它对经济的稳定运行发挥很好的积极作用。当然最近一段时间以来,从去年的9·30政策之后,我们发现情况确实发生了一些变化,首先是成交量发生了变化,接下来价格也开始发生了变化。按这个情况来看投资发生变化应该不会太远。从5月份、6月份的投资的绝对数来看,投资额已经比3月、4月要走高了,但是因为是去年的基数的原因,同比增速还在下降,7月份的具体数据还不清楚,可能这两天就会发布,但是我们觉得负增长的可能性很小。而在未来两三个月之内同比增速出现拐点的可能性比较大。因为我们认为下一步相关的政策继续应该朝着房地产政策松动的方向发展,而不是说当出现了一些变化,比如说一线城市出现了一些房价的温和上涨,在某些方面的政策开始变动,我觉得目前总体还应该朝着一个继续松动房地产相关政策的方向运行。

我们知道9·30和今年的3·30以后,再加上四次降息、三次降准,整个房地产行业的运行状况,它的环境发生了深刻的变化。但我们认为政策还是有空间的。比如说从金融支持方面来说,我们看到按揭贷款在今年以来增长是比较快的。在去年的博鳌房地产论坛论坛上我说了一个观点,整个银行业信贷对房地产的支持未来不会减弱,只会增加,估计过几年可能会超过30%,我去年说这个话的时候,这个比例只有25%左右。2014年底,这个比例就达到了31%,2015年一季度下降了几个百分点,但是6月末又达到了30%,所以已经在30%左右的比例徘徊。大家知道整个银行业的信贷增速是不低的,大约在14%到15%的区间,大大高于GDP的增速,当然比名义GDP的增速也高很多。在这个中间,涉及到房地产行业的比例还在增加,这说明银行业信贷支持对房地产的力度是在加大,而且未来这个支持力度还会进一步提高,将来会达到35%甚至更高。

从短期来看,我觉得按揭贷款总量支持不应该减少,还应该进一步加大,往往到了下半年,容易出现银行信贷额度收紧,首先从按揭贷款开始收紧,我想大家也都知道,往往到了四季度,好多按揭贷款整个进入了流程,但是速度非常慢,通常要拖到一季度才能批准,主要原因是额度偏紧。我觉得商业银行信贷既然有效需求不是很充足,为什么不能把有效的资源投入这个领域,促进房地产成交活跃?有一点是可以肯定的,没有银行的按揭贷款的支持,房地产市场的成交是不可能活跃的,这个活跃的背后就是跟大量的银行信贷的投入是紧密结合在一起的。

另外我觉得按揭贷款的利率也有进一步下降的空间。目前下降力度还不够,当然有种种原因,我后面还会介绍。

还有一个就是二套房,二套房的政策其实已经偏紧,从3·30以后,这个政策明确是首付4成到5成之间,但是现在在一线城市居然还要6到7成,我觉得这有些过紧。商业银行相对来说信贷偏紧,同时又觉得一线城市房价出现上涨的态势,借此收紧信贷政策,把二套房的首付提高到6到7成,在目前这种情况下,我认为显然是不合时宜的,我认为应该执行4到5成首付的政策。至于房价在一线城市温和的上涨,我认为也不必大惊小怪。市场做了这么大的调整,同时在一线城市中间,这方面高品质、好地段的住宅,有很多高收入的人群有这个需求,包括我们在座的许多房地产的大佬,我想对品质、地段的需求是不断在发展的。

对于开发商贷款,我认为商业银行应该回过来重新审视一下你的这张名单,是不是还是抱着你的这张老的名单。整个行业已经发生了很大的变化,很多非常好的房地产上市公司根本就不要你的贷款,你的名单中间可能的相当多多还是这类公司。但对于那些后起之秀,现在表现也都不错的没有给予很好的信贷支持,所以我觉得开发商贷款的政策也应该有所变化,应该根据实际情况运行的变化来审视和调整相关的政策。还有比如说公积金贷款,最高的额度是不是还有进一步上调的空间。

还有包括税收方面,交易环节的有些税收是不是还可以进一步松动等等。我同意刚才樊纲先生所讲的一个观点,就是我们现在总体政策还是存在需要进一步退出的过程,这样才能保证房地产行业整体能够健康、平稳的发展。但在这个过程当中,刚才也讲到很多是商业银行,后面很多需要我们的货币政策加以支持,比如说利率要下降,比如说按揭贷款要加大支持的力度,怎么来促使商业银行继续来做,现在商业银行把吸收来的存款交到中央银行,最后他存到商业银行得到的回报是不到1%,如果你的准备金率下调1个百分点以上,这些资金商业银行可以不再上交,把它用来支持按揭贷款,支持房地产行业的其它信贷,我觉得商业银行还是会有积极性的,所以相应的这些政策也需要做适当的调整。

总的来说,我个人认为,尽管这一轮房地产行业调整力度不小,时间不太长,整个政策走过的过程我还是比较了解的,很快政策就落地了,反应还是很快的,所以整个房地产的调整时间不是很长,但是我认为经过这一轮调整之后,未来在城镇化发展,在我们的人均GDP不断提高,有较大成长空间的情况下,这两大因素支持房地产行业未来能够健康、平稳的运行,我觉得没有问题。当然,在一些三四线城市库存很高,这个库存可能未来需要很长时间的调整,可能有些城市经过很长时间的调整,库存也调整不过来,有些库存就是无效的库存,就是当地政府在刺激这个房地产盲目发展的时候所造成的一些恶果,这个可能就在未来永远得不到很好的调整。但这个也没关系,无碍整个国家房地产行业的市场大局。

所以我觉得在未来空间、潜力还是比较大的。另外还有一个非常重要的因素,这个因素目前还在酝酿过程当中,就是刚才朱先生也讲到的,就是农村土地流转、住宅的问题。如果说农民手中这些过去不能用来变现和抵押的房产,现在能够用来变现或者抵押,他可以从商业银行这里获得贷款,那是一个巨大的需求。如果这一步实现了,对未来的房地产会带来持续的增长,因为它是伴随着中国城市化发展的,我想这一天的到来是迟早的事情。

主持人:谢谢连平先生,请您台上就坐,我们继续接下来的环节。

接下来我们马上进行的环节是博鳌铿锵行主题讨论。转变时期,越来越多房地产企业选择转型、跨界、多元化,甚至"去地产化"。互联网、产业、金融等因素让进入新时期的房地产企业站在了下一个转折点,怎样选择才能正确?

尊敬的各位来宾,2015博鳌铿锵行讨论主题是--房地产:看多还是看空?

现在请主持嘉宾上台就坐,他是:

保利地产副总经理兼华中华南董事长余英先生

接下来,请参与讨论的嘉宾上台就坐,有请:

香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲先生

中国房地产业协会副会长任志强先生

首创置业股份有限公司原董事长刘晓光先生

交通银行首席经济学家连平先生

在这里还要特别提醒各位的是,本届博鳌房地产论坛我们增加了一个特别的互动环节,在论坛对话环节中,台下所有嘉宾都可以对台上任意一位嘉宾提问,问题可在嘉宾讨论进行中通过观点地产新媒体微信公众号@嘉宾发送。对话结束后我们将进入微信答问互动环节,由台上的嘉宾来回答台下嘉宾的微信提问。欢迎各位来宾踊跃参加微信提问,向自己想挑战的嘉宾发出问题,谢谢大家。

接下来首先进入博鳌铿锵行主题讨论,请余英先生开始主持,讨论时间是30分钟。

余英:感谢大会给我这个机会,台上在座5位都是中国经济界、房地产界的精英、大佬,这个题目叫做“房地产看多还是看空”,有点像股市的题目,有一种观点,中国房地产市场发展还有15年,不管叫白银期也好,叫后黄金时代也好,还有15年。最近也听了很多词,政府也好、媒体也好,都说互联网+、互联网思维,现在又说万众创业、大众创新,房地产真的不行了吗?真的大家都要转行了吗?有一句话说站在风口猪都能飞起来,但在中国往往就是一阵风,风过之后带翅膀的可能能在天上飞,猪可能都从天上掉下来了。

到底对房地产是看多还是看空?请各位发表自己的意见。首先请香港恒隆集团恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生发言。

陈启宗:我是最没资格的,因为我住在香港,我也不做内地的住宅房地产,所以我是个外人,是个观察者而已。对房地产我不看多也不看空。为什么不看空呢?除非人不需要住房,那简直是荒谬,人需要住房的话,就不需要看得太空,可能短时间库存比较多,需要时间消化而已,早晚会回归平稳的发展,所以绝对不是看空。看多我也不知道什么意思,多是什么?是太多库存吗?

余英:就是对未来的房地产形势是乐观还是悲观?

陈启宗:我觉得房地产要恢复到以往20年那么火爆的年代恐怕不大可能。但是也不需要太悲观,因为人还是需要住房子。但是房地产因为是一个长周期的资产,所以总是有上上下下,所以总是有赚钱的机会,既不多也不空。

余英:陈董事长一直在香港发展,也经历过香港房地产市场的七七落落,包括亚洲金融危机,中国的房地产虽然有20多年的历史,但真正红火的大概也就15年左右。我想请陈董事长跟我们分享一下,香港楼市和经济的关系。

陈启宗:有时候房地产是经济大起大落的原因,比如说2008、2009年美国的两房危机,很明显是因为房地产造成经济的大起大落。但是有时候房地产的上上下下是因为经济的其它方面的原因。在香港,我们两方面都见过。不过我觉得现在有一个很特别的情况,我的看法是非常少数的,我认为香港的住房房地产现在是十几年来最健康的时候。内地的住房房地产现在也是十几二十年来最健康的时候。等一下我还会详细展开讲。

去年我们在考虑,房地产是不是软着陆,我们大家都认为不会硬着陆,现在也的确是软着陆了,我觉得这不止是一个周期性的软着陆,而且很可能是一个比较长时期健康发展的开始。

余英:谢谢陈董事长,陈董事长非常看好香港的楼市,也看好大陆的楼市。一般我们做房地产的大部分是属于看多的,看好中国房地产未来15到20年的发展,不知道任志强先生有什么样的看法?

任志强:我觉得连平刚才讲得很清楚,我们得倒过来看,什么叫做倒过来看?就是看看政府在干啥,刚刚樊纲也讲了,我们是一个退出的过程,但是这个退出退了没有?连平刚才说我们的第二套住房问题,还没有退,现在第三套还不许买。我们看看去年为什么开始缓和了,是因为40个城市的限购退出,都说没需求了,没需求你还限购干吗?我们至少还有4个城市在限购。为什么没有取消限购?也就是说还有需求大量在,不敢取消,怕取消了以后房子又涨价。我没太搞懂。但是我至少搞懂了,政策还不许买第三套,而且买第二套还有巨大限制。

连平说银行增加了对房地产的贷款支持,这个观点我也不赞同。从数字上来看,现在的贷款是增加了,但是大多数都在二手房上,一手房的贷款没有增加,和开发商增加投资没关系。二手房转换来转换去,它并不增加GDP。国际上二手房占的比例很大,比如美国可能占到70%到90%是二手房,但是它的GDP是按房租增加比例计的,我们是按投资比例增加计的。

要想健康,十八届三中全会说了两个,第一个叫市场决定资源配置,第二个叫市场决定价格,要做到这两个了就叫健康。

余英:刚才连平先生也专门谈到了支持房地产就是支持稳增长,也谈到了银行对房地产的支持,但是任总有点不同意见,他认为支持房地产的力度还是不够,因为这些年中国房地产实际上就是银行和房地产公司一起把这个产业做起来的。一个城市的面貌的改变,主要的功劳在开发商,整个的城市面貌,除了一些公建以外,其它的前是开发商干的活,但是确实银行和开发商在这一轮过程中也受到一些诟病,大家说开发商是万恶的开发商,没有流着道德的血液,银行还好点,基本没有受到这样的说法。刚才任总有一点意见,希望连平先生有一个回应。

连平:从银行信贷对房地产支持来看,刚才我举了一些数据,任总提了一下,认为按揭贷款中间二手房占的比例高一点,这个是真实的,但是我现在手头没有详细的数据说大概比例是多少。这里面我想再提请各位考虑一下,本身供求关系上是不是有一些影响。比如说开发贷,我们也看了一下,最近几年来开发商贷款增长还是十分有限的,这里面一方面当然跟需求有关,另一方面跟银行的信贷政策也有关,刚才我也讲,这个名单也应该改一改。但是另一方面也确实存在着有效性需求不足的问题,比如说开发商拿地少了,当然地产方面的贷款需求就明显少了,所以这里面我觉得两方面都应该要看到。至于成交来看,现在是十分的活跃,我们总体认为,如果没有银行信贷在按揭贷款上支持新房成交、交易的话,我想很难有目前这么比较活跃的一个成交。

问题主要是在于,一个是银行可能在它信贷额度摆布的时候,在不同的阶段会有一些不同的重点,整个信贷额度摆布上可能在下半年,在房地产行业,尤其是按揭方面有可能会有所放缓,甚至于有的因为信贷额度紧张,可能会有意拖长它的流程,这些我觉得应该要促使它改变。当然这个方面,一方面是需要监管部门对银行的房地产信贷政策提出一些指导意见,同时从央行的角度也要给它做一些适当的调整,使得商业银行的信贷投放的额度能够得到保证,同时银行的信贷的成本也能够有所下降。刚才我们也讲到了,就是准备金下调,这样容易促使它的成本下降。成本下降,它的贷款的利率,资产的定价也会下滑。我想这要从几个方面来共同推进。

顺便我也说一下看多还是看空的问题。其实我前面的观点已经比较清楚,我个人觉得中国的房地产市场和这个行业,长期来看谨慎看多,至少在未来5年、10年是这样。我也得到一些信息,我觉得目前中国的城镇化率是不高的,而且这个不高的水平中间还有一定的水分,就是我们有一些中西部地区的省份在计算城镇化率的时候是有意无意的把这个水平抬高了一些,其实还没有达到这个水平,这是一个,未来的空间还非常大。

还有一个就是我们的收入水平不断提高,经常有深把日本房地产巨大的调整,一直到现在房价一直是比较低靡,拿中国来进行对照,我觉得它的基础条件有很大的不同。大家想想看,当连日本房价攀到非常高的水平之后,掉头持续向下,它是在什么条件下?城镇化率在85%以上,收入水平、人均GDP在几万美元,到了那样一个状态,房地产行业的房价非常高,收入水平也是非常匹配的,最终它的调整就不可避免。而我们现在是什么状况?人均GDP7000美元还不到,城市化率60%还不到,这两个因素足以推动房地产在未来的增长。

另外我认为任总刚才的意见也是非常正确,限购的政策对市场是有扭曲的,这种政策在不得已的情况下可以实施,但是不能长期下去,你手中有的是调整的手段,比如说房地产税出来,你有二套房,我可以象征性的征一点税,你有三套房,我就征你中等水平的税,你有四套房,我就征你50%以上的税,谁还来投机?你就可以抑制住投机,抑制住房价,把需求控制在一个合理的水平,西方国家不都是这样做的吗,我们为什么不能这样做呢?应该加快步伐,推进这方面政策的落地,加快步伐把限购这种行政的措施退出来。

余英:连平先生说银行还是一直在支持房地产。

连平:我插一句,如果不支持的话,我这次就不敢来。

余英:任总有点意见,认为对开发商的支持少了。不知道刘晓光董事长对这一点有什么想法,对房地产看多还是看空?

刘晓光:我肯定看多。大概在10年前我和任志强、冯仑做了一个活动,叫居住改变中国。那时候我们对中国房地产总的态势和未来的需求实际上很清晰,那时候我们提出来,这可能是老百姓传宗接代的最好私有产品。另外从需求角度来讲也有需要。从历史的情况看,狼来了,房地产不行了,要崩溃了,这话说了多少次,我觉得这还是没有摸清中国的国情,把握中国的国情。另外,我认为现在的房地产已经是软着陆了,一个是我们的真实需求在这里摆着,另外很重要的一条,只要人民币对自己是贬值的状态,房地产的需求就不会下来,它是一个最好的保值产品。

余英:请樊纲先生也谈谈您的观点。

樊纲:我们最好不要用股市的词来看这个问题。我同意陈启宗先生说的那句话,如果你想的房地产再像过去那样火爆,那肯定是不会再有了,那也叫过热,不是正常的增长。但是一种平稳增长的前景还是有的,是不是能平稳增长现在也还有悬念,但是如果说现在正在趋向平稳增长,还是一个比较合理的判断,所以我说不用看多看空,我们希望它平稳增长。

余英:刚才大家又提到了讨论的主题之外的一件事,就是房地产税,可能今天在座的很多参会人员都非常关心这个话题,关于房地产税这一块,我希望听听各位专家的意见。请任总先说。

任志强:我没搞懂。有人老说房地产税能抑制房价,我看美国有房地产税,它的房价还是往上涨,2008年掉下来以后,现在的价格涨得比2008年还高。陈总说香港经历了几次房地产的下跌,但是每次跌完了以后为什么房子比原来还贵?陈总没把这个解释一下,为什么跌一次又涨一次。房地产税在很多国家都有,美国从有房地产税开始,指标为100,现在到了286,就是涨了快2倍,并没有抑制房价的上升。但是它可以抑制多套需求,这是有可能的,也就是调整存量结构。

中国的房地产税一开始是以物业税出现的,在2001年列入计划,那时候的物业税的概念和现在的房地产税不是一回事。在立法的时候起码提到了,用物业税进行税制改革,要取消土地使用税,农村土地占用税等等好几个税,也就是说它是个替换过程,把流转和生产环节的税降低,把持有环节的税加大,这个观念在其它国家有这样的。我知道在前一段时间,我们的人大管房地产税研究的部门,曾经希望社科院、财税所提供一些全世界的案例,告诉他们这个房地产税是怎么回事,他们实在是不懂。一开始提供了4个国家的,然后他们说怎么没有国有土地公有制情况下的国家房产税?然后又给他们提供了几个,最接近的大概是以色列,发现还是没有公有制土地下任何一个国家收过房地产税。

中国要想突破一个世界性的从零到一的过程,在公有制土地上征收房地产税的立法,我觉得有点难。

余英:两位经济学家对房地产税有什么意见?

樊纲:这都是前几年已经讨论了好多次的,争议了好多的,我就不说了。

连平:对这个问题我没有做过深入的研究,我觉得这个问题还是有相当的复杂程度的。但是我想人总会想出办法来的,关键是我们如何找到合理的路径来解决这个问题。至于房地产税的作用,我个人认为对于抑制投机、改善结构,如果说合理的方案的话,应该能够起到一个这样的作用,或者说一定程度上起到这样的作用。至于房价上涨,我觉得在整个人类社会来看,尤其是目前我们看这个货币制度,是纸币本位制,通货膨胀是长期、大部分的时间中间,一直是保持着的。在中国的条件下,货币存量又比较大,所有这些因素,未来房价持续保持一个上涨,我想虽然会有一些阶段性的调整,但大的趋势不会有太大的变化。就像香港那个地方一样,我们虽然不可能像他们那么高,但是我们只要保持一个合理的平稳的态势,尤其是收入和房价之间保持一个相对比较合理的水平,我们倒是不在乎这个房价整体的上涨,关键是要控制住它过度的上涨和投机性带来的房价的失控。作为税收来说,我想我们应该促使它能够起到这方面的作用。

余英:今天这个论坛,我们的经济学家、银行界的大佬、房地产的大佬们对看多还是看空的结论应该是有了,大家比较看好房地产的发展,看好未来,特别是一些人们奔着去就业,奔着找生活的好的城市,它的房地产市场应该是一路看好的,甚至于房价还是一路看涨的。谢谢各位。

主持人:感谢各位嘉宾为我们奉上如此精彩的演讲。请各位就坐,我们还要继续互动环节。请各位回头看一下我们身后的大屏幕。现在大屏幕上呈现的这些问题就是我们场下的嘉宾提出的问题,现在余英先生可以选择一些问题请嘉宾回答。

陈启宗:综合体的发展,简单来说做大的项目才能分摊好的公共设施,中国是地大,但是人也非常多的,所以综合体是必然的产物。问题是做得好还是不好而已,我不太清楚你的提问是关于哪方面的综合体?

在商业这一块基本上有三个大部分,一个沃尔玛、家乐福,这些卖便宜东西的地方,基本上不需要在圈子里面,远一点也不要紧,这是一种业态。另外一种就是恒隆做的,主要是四星级、五星级的,这个对我们来说,地点非常重要,设计也非常重要,建筑也非常重要。另外一个就是中间那一块,从这个角度来看,照我理解,你们所做的可能就是中间那一块,老百姓买的电器等等,是每个人都需要的。但是从我个人的角度来看,最难赚钱的绝对是上面那一块,不是下面那一块。因为下面那一块谁都能做,阿猫阿狗都能做,没有太大的附加价值的。你越往上走所需要的知识、需要的专长是越多的,所以你的附加价值就越大。因此,你所能够得到的回报率绝对是最高的。但是问题就是大家都以为他会做这个,事实是难得有人会做这个。要是你不介意我说得再白一点,就是香港有几家公司会做这个,内地没几家公司会做这个,有一家很大的公司,说他们是搞五星级、奢侈品的商场的,结果都失败,要不然就是关闭,要不然就是往下走,往下走是非常危险的,因为那里有好多的竞争对手。有人说商业房地产竞争太剧烈了,我说绝对不是如此,在高档的奢侈品的那个领域里绝对不是。为什么这样说?要是你是LV、PRADA,你到一个二线城市,有多少个商场是有足够的水平使它愿意进去呢?我知道每个二三线城市都有很多的商场在建,但是他们绝对不会进那些地方。我还没有见到一个二线城市是有超过两个商场是LV、PRADA愿意进去的。只要我是其中一个,我的竞争对手就是零或者一。所以我只能做最高档的那些,下面那些尽量不做。

余英:请问任总,您怎么看民间金融对房地产业的作用?

任志强:至少现在民间金融基本上都是违法的,因为我们国家不开放民间金融,你要不然就得变成什么基金等等其他的形式,它就不成为民间的了,只要是被批准的,它很难是一个民间的概念。

房地产基金已经有很多了,境内、境外的都有,银行大概10年以前是占到总的流动这部分的90%多,但现在这个比例只有50%多了。现在这一块大部分不是银行,基金和信托占了比较大的比例。新增的这里头银行的比例比较大,存量里面包括个贷还有十几万亿。新增的里面,银行的比例大概就占50%多一点,各种基金和信托大概占到40%多。今年的数据我还没看到,但是去年在低潮的时候,银行大部分都撤了,基本上是靠基金、信托支持。但是去年因为出现了几起违约,当然大的违约基本上都没有出现硬性的不支付,还是用其它办法缓解了。

如果出现REITs这些东西的时候,可能就更容易解决一点,至少现在为止我们还看不到,因为利率问题等等原因。现在看到有一些是利率很高的,达到了20%、30%,甚至更高的,现在法院出台了一个规定,民间借贷超过多少利率就不保护了,说明还是有很多是超过这个数的,利率太高了,房地产承受不起,所以我不觉得它对这个市场是一个推动作用。但是我们现在政策银行是受国家宏观调控政策影响最大的,如果没有所谓的信托和基金做补充的话,中国的市场就更完了,所以还是希望有。但是怎么理解它是民间的,这个没法说,我们这次出台了10个部委对互联网金融分割处理的意见,我个人觉得是一种倒退,因为它把最先进的创新的互联网要重新回到传统的银行管理体系中去,不会有什么好处。

余英:问陈总两个问题,一个是陈总刚才说香港楼市是最近10年以来最好的,想听听看是什么原因,另外是互联网对恒隆有什么冲击?现在大家都说互联网对购物中心的冲击比较大,想了解一下恒隆受冲击没有?

陈启宗:第一个问题是香港为什么最好,我也顺道回答一下任总刚才说,为什么香港每次跌了之后又升得更高。香港的情况跟内地的情况非常不一样,香港那个地方非常小,全香港只有1000平方公里,有房子的人只有1/4,所以那个房价不涨才怪。

从1999年开始,有11年之久,香港政府没卖过地,你想这样的情况下,价格会怎么样?上涨简直是疯狂的,我想告诉大家,这对我是好事,但是对社会不见得是好事。我现在在卖一个楼盘,有报纸说,每平方呎大概是接近10万港币,也就是六七十港币一平方米。

梁先生上台到现在已经第三年了,他的正确的政策开始发生作用了,所以只要他还在任内,或者下一任照着这个思路去做,香港就会进入一个比较平稳的房地产价格的阶段,就不会像过去十几年的离谱的上涨。内地是相反的,内地虽然说城市的密度高,但是基本上可发展的土地不会像香港那么的受限制。为什么我认为现在内地也比较健康呢?因为以前是价格飞升,现在把它压下来了。政府做的调控也不能绝对完美的,所以还要留一些问题给任总批评。总的来说我认为内地也是比较健康的。

第二个问题是关于我们怎么应对互联网的冲击。答案跟我刚才回答那个女士的一样,如果你是做高档的,做奢侈品的,你受的影响就比较少。你买一套衣服要几万块钱,你总要摸一摸,穿一穿,你去买皮包,那个皮有多软,你还要去亲自体验一下。所以如果你搞奢侈品的话,你受互联网的冲击是少的。如果你是做低档的,越低档的受到的冲击越大。好在恒隆在20多年前就决定了做最高档的,不止竞争对手最少,因为懂得做的人也最少,而且受电商冲击的概率也是最小的,导致很多人涌进这个市场。以往这十几年我们都已经看到了,好多人都涌进来,但是结果做成功的有几个呢?没几个。做成功的五星级的商场,还是香港的公司做的产品真的像个样子,内地难得有一两家。但是人类是从来不学历史学功课的,一波死,一波又来了,这一波现在在往死的路上走,剩下的越来越少了,很多都转型了,去年我在这里说养老鼠,但是过了5年之后,又有另外一帮下一批的企业家、房地产开发商又起来了,又去做这个。

余英:其实还有几个提问特别好,因为时间关系,留在会后再跟各位交流。

2015博鳌房地产论坛现场直播之二

撰文:博鳌房地产论坛审校:徐耀辉

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