博鳌特稿:黄若青 鹏城里的闽商

来源: [观点地产网]      时间: 2015-07-27 21:09

早在1996年,力高地产就已经走出福建省,进行跨区域的市场拓展,异地复制能力强正是得益于这么多年的行业经验积累。

编者按:2015年,中国房地产值得记忆的年份,行业曾经的辉煌及骄傲正在改变,瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时,房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着,要转型、跨界、突围,但前方是不是有清晰的方向?

8月11-14日,由观点地产新媒体主办的2015博鳌房地产论坛及英国戴森冠名的2015年度中国地产风尚大奖大幕开启,继续推出“博鳌特稿”系列报道,对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等,进行全方位的接触与访问,共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

观点地产网 煮水,烫杯,沏茶,然后慢慢过滤出第一道清香,茶壶在手里自如来回,娴熟专业的茶道高手,这是力高地产总裁黄若青给我们的第一印象。

喝茶几乎是所有闽南人士的共同爱好,对黄若青也不例外。他在办公室一角陈列了一套整洁的茶具,每逢有客到来,就能享受他最舒适的安排。

与茶的清幽淡雅相仿,黄若青穿着素雅的格子衬衫、黑色西裤,一头黑发,身形挺拔,显得极其精神。

黄若青建筑设计出身,交流中处处透出简洁,线条清晰,崇尚简单的生活方式,甚至在员工汇报工作时,都习惯于用画画来思考、用图来说话,这样更易于理解。

追逐简单却注重细节,这是黄若青的生活态度。

在谈到具体某一项目时,黄若青说,把所有可能性都考虑一遍也是蛮累的,但有时候尝试反向思维,就能获取更多的灵感,因而设计也就更为出色。

力高地产创立20多年,经历了中国房地产的起起落落,为什么能取得今天的成就?也许正如一首闽南歌《爱拼才会赢》所唱,认准的东西,不管多难都会努力去达到。

福建人在深圳

1968年11月,黄若青生于福建泉州。靠近沿海、生活贫穷,在黄若青看来是多数闽商能成功的关键因素之一。

当贫穷遇上改革开放,就成为了闽商发展的机会。多数人选择了飘洋过海,去到东南亚等地创业,由此也产生了一大批成功的企业家。也是因为此间机遇,黄若青与兄长创立了力高地产,成为地道的闽商。

虽然起家于福建,但是力高的心更大。为寻求海外上市,力高在2012年选择将总部搬迁至深圳,成为特区外来商贾中的新一员。按黄若青的话说,这是因为深圳包容性更强,能带给力高地产更多的活力。

如果说活力相对无形,那么让力高更好地与资本市场对接则为有形:2014年1月30日除夕当天,力高地产成功在香港联交所主板上市,集资净额近10亿港元。

在进入深圳之后,黄若青首先想的是,既然来到深圳,就必须融入深圳这座城市,于是就有了2013年12月出手拿地那一幕。

当时,力高地产以9.8亿夺得坪山新区G11337-0095地块,溢价率211%,楼面价约为7400元/平方米,刷新了坪山新区楼面单价纪录。

时间进入到2015年,伴随楼市的一波大涨,力高地产也在深圳站稳了脚跟。

位置较为偏远的坪山新区房价也水涨船高,甚至一度爆出部分项目单价达到4万元的消息,价格与深圳中心区域房价看齐。

力高地产坪山项目的价格也显著飙升,公司在坪山的君御国际项目第二次开盘价格比第一次价格大涨近50%。

除招拍挂拿地外,与其他房企在深圳一样,力高深耕深圳还有另一条路,就是寻求合作。

“主要是寻找有土地但缺乏开发运营经验的企业,基于此,力高地产便能够通过轻资产的运营模式实现规模的快速壮大。”在黄若青看来,力高地产几年前就已经在试水轻资产这条路,到深圳后之所以有充分信心做这件事情,与其一直以来练内功不无关系。

有质量的高增长

在深圳逐渐站稳脚跟后,黄若青稳打稳扎的务实精神开始显露。

早在1996年,力高地产就已经跨出福建省,开始跨区域市场拓展。为什么力高地产复制能力很强?就是因为这么多年一直在积累经验,夯实发展根基。

虽然房地产行业进入了所谓的“白银时代”,但黄若青对未来房地产市场依旧谨慎乐观,并开始将有质量的高增长列为力高地产未来发展根本。

当市场不像20年前一样简单造房子时,怎样能给产品赋予更多服务附加值?于力高地产而言,也会围绕附加服务有很多的动作,不光是互联网,还有社区服务类。

但力高不会“摊大饼”,因为“摊大饼”不仅会造成社区服务跟不上,对企业而言,也会有资产负担。有些经营不好的,对主业也会造成影响。

在黄若青心中,达到产销平衡的高效运营才是做房地产最高的境界,也是力高地产有质量的高增长的最终内涵。

因为房地产是资金密集型的行业,政策、市场的变化都会对企业造成较大影响,能够快速将资金回笼,达到预期的利润率,才是安全的企业发展之路。

“现在有融资平台、有这么长的开发经验,销售要过百亿其实不难,为什么力高地产不强调这一块?因为企业的发展不单单是规模的扩张、销售额的提升,而是需要在保障产品品质、为客户提供基于生活幸福感的全系列服务的同时平衡资本市场,给投资者、给股民有好的交代,用压缩产品附加值、牺牲股民利益的方式来达到的销售增长不是我们想要的。

房地产企业以前的核心资源是土地,拿的地越多越好,而在以后则是信用。因为以后金融会成为决定房地产成败的一个决定性因素,而金融的背后是信用。”

黄若青透露,力高地产的决策体系是建立在详实的数据库和客观切实的分析基础上的。各关键业务线的数据信息汇总分析实时共享,是公司监测内、外部环境变化并据此制定调整策略的基础工具,它指导公司快速做出成本优化、价格调整等决策。

在黄若青看来,正是由于力高地产的稳健,才使得上市前负债率处在比较低的水平,由此也获得了境外投资者的认可,最终成功在港交所上市。

但稳健不代表就不扩张,黄若青称,未来力高地产的扩张一定是在高效运营的基础上,着重以与自身发展相匹配的方式获取更多土地,比如城市更新、股权并购与合作、招拍挂等。公司已建立了一套投资模式,在综合平衡利润与速度目标的前提下,获取更多结构合理的优质土地,来支持公司的可持续发展。

爱拼才会赢

虽然力高地产已经上市,市场逐渐打开,发展思路逐渐清晰,但打拼了这么多年的黄若青仍未有丝毫懈怠。

引用黄若青喜欢的“爱拼才会赢”歌词,“人生可比是海上的波浪,有时起有时落,三分天注定,七分靠打拼”,这也是黄若青一直坚守的信念。

生活依旧简单,工作仍是最大的爱好之一。按照黄若青的说法,“同事上班我就上班了。同事迟到我就知道他们谁迟到了”,早一点上班的最大原因就是可以尽早将工作安排下去。

力高地产发展至今,从最初事必躬亲到如今看报表,抓统筹,黄若青开始给予员工更大的自由发挥空间,“不要我说什么你就做什么,这样的企业缺乏活力”。

“同事来汇报,肯定不能说‘老板你看怎么办’,他们要有自己的思维,而不是木头人,我这边说什么就做什么。”交上来的各类报表,一定要有分析的结论和建议,能够发挥出集中快速决策的应有作用。

从最初创立力高地产到如今已有二十余年光阴,这位鹏城里的闽商除了保留着原有的爱拼才会赢的精神外,源自初心的信仰也未曾改变。

拥有纯粹的信仰,也促使其投身慈善事业,并在无形中帮助力高地产开拓了文化旅游等创新性业务。

基于此,力高地产在天津投资了一个文化项目,即天津的妈祖文化园。文化园主体还在建设当中,但已落成全球最高的43米妈祖雕像,现在已经成为了天津市的海上景观和旅游景点。

“这个文化园项目旁边还有商业,那块商业也是属于力高的。力高可以做一些禅修,提供安老服务等,与自己整个产业形成互补。”

在黄若青心中,这既是自己对信仰的诠释,也是对力高品牌的一种深化,能够给客户提供具有幸福感的附加服务,能够给城市留一点东西,是公司要在市场上树立的鲜明形象。

“不要硬生生的说要去做什么,而是要有内涵来支撑,才会扎根下去。和产品一样,企业的文化也要呈现出有内涵的东西。”

以下为观点地产新媒体对力高地产执行总裁黄若青先生的采访实录:

观点地产新媒体:现在的资本市场很热,有些人说股市好了,房市就不太好,但深圳楼市又涨得非常厉害,对此您怎么看?

黄若青:深圳楼市涨是肯定涨了,但是那些“日光盘”也有点夸张。

热销的场面还是有的,像力高在坪山的项目,第二次开盘就比第一次开盘涨了很多,价格涨了近50%,这样利润就起来了。

观点地产新媒体:企业赚这么多,不是又要被说暴利了?

黄若青:以前那种暴利是不存在的,而且房市再怎么跌也跌不到哪里去,可以作为一种避险的投资方式。

不然现在投资什么?投资黄金、贵金属对老百姓来说都不算是很大笔的投资,也不专业,作为中国人的习性,最保险的还是投资房地产。

观点地产新媒体:您对未来市场走势还是比较乐观的?

黄若青:是比较乐观。大家都在说黄金时代到白银时代,房地产商现在也在思考怎么提高品质,再也不是20年前那样简单造房子,现在讲的是如何给这些产品赋予更多附加值。

产品升级这一块应该是看好的,因为并不是静态的东西,还是会一直涨。房地产商也一直在不断加内涵的元素进去。

房子本身有内在的价值,不是静止的,与古董放一百年之后会涨是完全不同的概念。

观点地产新媒体:现在房企都在转型升级,您认为这种升级是不是改变不了房地产本身的功能?

黄若青:中国城市化的发展和国情是相符合的,只是说我们怎么样赋予它更多的内涵。

有时候我会思考一个问题,中国的房子跟国外对比,差异在哪儿?国外很多社区服务、理念都是国内需要学的。现在大家都在讲养老、文化、旅游,其实任何东西都是适合就是最好的。

现在很多城市摊大饼,造成社区服务跟不上,例如前几年大型的ShoppingMall。中国比较大的商业地产公司现在也在转型,原有的商业确实是让他们背负了较大的资产包袱。

国外更多的是做一些社区商业,比如一个小区的生活设施有超市、教育、医疗等就好,不一定要非常大。

观点地产新媒体:如果与其他企业联合起来,是不是负债或者资产会相对轻便一些?

黄若青:轻资产这一块,毕竟是专业人做专业的事,现在地产商合作实际上是双方的优势互补

力高地产前几年也是走这条路,自身有土地资源或者是国营企业,我们都可以进行合作。我们的优势是有较强的运营能力,企业将项目交给力高地产来管理,运营,收取一定的品牌管理费,在前两三年就开始这样做了。

力高地产近期也会有很多动作,不只是互联网,还有社区服务类的。当然并不是摊大饼,什么东西都去碰。

为什么今年提出有质量的高增长?怎么样能够快速将资金回笼,达到预期的利润率,这个才是安全的。房地产是资金密集型的企业,政策、市场的变化都会对企业造成较大影响。

为什么力高迟上市?因为每个企业的发展理念都不一样,这是炼好内功的问题。1996年,力高地产已经走出福建省,进行跨区域市场拓展,我们的复制能力强就是因为这么多年都在积淀经验。

除了每个产品会有一些差异外,力高地产现在的现金流回正期间是18个月,做房地产最高的境界就是要达到产销平衡。

力高地产刚上市,规模小,怎样把劣势转化为优势?首先产销一定要平衡,就是怎样把自身资金利用到极致;其次,轻资产也是力高地产扩展规模的方式;此外,土地获取不能放太多在中长线,比例要协调。

观点地产新媒体:您说过力高地产今年要销售一百亿元?

黄若青:其实我只是告诉大家,力高要保持两位数的增长,因为达到优质的增长才是最主要的。

现在有融资平台、有这么长的开发经验,销售要过百亿其实不难,为什么力高地产不强调这一块?因为企业的发展不单单是规模的扩张、销售额的提升,而是需要在保障产品品质、为客户提供基于生活幸福感的全系列服务的同时平衡资本市场,给投资者、给股民有好的交代,用压缩产品附加值、牺牲股民利益的方式来达到的销售增长不是我们想要的。

房地产企业以前的核心资源是土地,拿的地越多越好,而在以后则是信用。因为以后金融会成为决定房地产成败的一个决定性因素,而金融的背后是信用。

观点地产新媒体:您刚才说比较注重资金安全,对于资金方面是怎么看的?

黄若青:力高地产上市前的负债率就处在比较低的水平,是比较稳健的企业,境外投资者也是这么认为的。

观点地产新媒体:力高地产为什么搬到深圳来?

黄若青:搬总部也是大事,曾有过两方意见,一个是搬上海、一个是搬深圳。权衡之后,觉得从地理因素来说,深圳更适合我们。

深圳是比较有活力的城市,节奏快,相对来说也比较务实。另外,力高本身是一个港企,并不是上市之后才重新调架构的,在深圳能更好地与境外资本平台对接。

到深圳后,因为深圳土地资源稀缺,就通过招拍挂先落一个子下来。

由于城市更新时间长,前期资金投入量大,握有资源的企业很多也在寻求合作。比如说有些工厂去申请更新改造,申请了又不会开发,这些都是力高地产合作的目标。力高地产有很多融资渠道,又是一个专业的开发商,双方都有契合点。

除此以外,长久以来对于产品精细化的追求,也可以让力高在深圳更好地发展。

观点地产新媒体:留在福建会不会优势更大一些?

黄若青:除了影响力方面,对接金融市场、人才市场,深圳的优势还是更明显。

深圳毕竟是个包容性比较强的城市,人口密度非常大,也有很多产业支撑。

一是产业,二是人口,三是国家的政策,这几方面深圳的优势是很明显的。高科技和金融也很厉害,高科技应该中国最好的大头都在这边。就拿楼市来说,如果把水龙头打开,不限购、不限贷的话,结果会不得了。

观点地产新媒体:对比香港,深圳人民还是要幸福很多?

黄若青:深圳为什么土地资源非常稀有?跟香港那一套是不一样的。

香港很早就有城市可持续发展的理念,因为对于环保的要求,对于可持续发展长远的规划眼光都跟国内都不一样。

国内现在是先把城市建起来,所有的交通、服务设施都必须要到达。香港是压缩港岛那一块,出于控制考虑,居住环境会差一点,但从长期发展来说,比国内更有持续发展的能力。

观点地产新媒体:现在二线城市不那么好做,为什么力高地产进入了很多二线?

黄若青:从布局上来说,并不是所有的二线都不好,有些是要看产业和人口,要看国家政策支撑能不能让城市更好地发展。

力高地产现在的项目基本都落在了环渤海、长三角、珠三角三大经济带,主要是合肥、南昌、天津等省会城市。

力高过往拿地什么模式都有,比如说股权并购、城市更新,还有自己独特的文化概念拿地。现在力高比较少参加招拍挂,因为通过其他方式拿地成本会小很多。

例如天津拿地成本很低,后来受益于京津冀概念以及产业转移利好,给这些地方带来了很多的优势。

观点地产新媒体:北京市政府迁通州对力高地产也是一个好事儿?

黄若青:天津的承接能力是比较强的,力高地产天津那个项目就享受到了政策资源的利好,未来力高地产还会继续以文化概念模式拿地。

观点地产新媒体:力高地产是走中高端的路线?

黄若青:我们的产品线主要是首置、首改。我一直在强调,不是面积从100到150了就是改善,这也是房地产正在变革的地方。

从我本人对市场的判断来看,未来对于房地产商的要求应该会更高,从提供产品发展到提供服务给客户,有时候需要通过专业知识去说服客人。

观点地产新媒体:这个跟您做过设计有关系?

黄若青:对,虽然所有的可能性都考虑一遍是很累人,但有时候反向思维就可以有更多的灵感。

我办公桌上笔筒里面的笔很多,同事进来汇报工作的时候,我就拿着笔跟纸出来画,这是一种习惯。建筑师其实就是用画来进行思考,用图来说话。

前几年,国内的外立面搞得很差,人住的环境主要是考虑通风、采光和舒适度,而不是外表搞得像皇宫一样,有意义吗?白花钱。

学习别人的外表其实是很怪异的,建筑有两种,一种是好看,但是不耐看,另一种是第一眼虽没那么惊人,但是很耐看。

现在是白银时代了,大家都要进行成本的精细化,设计首先要符合最优化原则,不能造成开发周期更长、成本更高。

观点地产新媒体:您一直在强调成本和开发周期,是不是每天都看财务报表?

黄若青:力高地产现在有四个分析体系,一是财务,二是成本,另外两个分别是运营与销售。

我要求每个体系呈现的不单是报表,还必须有分析的结论和建议,公司的决策体系是建立在详实的数据库和客观切实的分析基础上的。

同事来给我汇报,肯定不会说“老板你看怎么办”,要有自己的思维,有自己的想法,而不是木头人一样,我这边说什么就做什么。房地产没有什么高科技,关键是协同能力。

观点地产新媒体:最近创业很热,越职业化的人才越来越难留下,力高地产遇到这个问题了吗?

黄若青:我经常对同事说,不管你们在不在力高,每件事情都要从老板的思维角度来考虑。

确实是这样,因为不是今天要打这份工、领这份工资才做这个事情,这样就没有激情,对工作的判断就会有偏颇。

他们虽说有创业的冲动,但我相信也有冷静的一面。现在这个市场已经非常规范了,跟第一代创业者完全不一样,这些东西需要资金实力、技术实力等,去进行综合的判断。

力高作为一个上市公司,有一个好的平台,我的管理理念是让他们自己可以发挥、创造,不是我说什么就做什么,这样的企业缺乏活力。从员工方面来说,也需要有自己的主动性。

观点地产新媒体:未来会不会提出合伙人计划?

黄若青:房地产是没有什么高科技的行业,主要是管理整合的能力,企业要发展,最主要的是有优秀的人才。

公司有考虑股权激励的机制,采取的方式每个企业都不同,万科规模很大,可能策略会更多一点、更超前一点。这一块,力高肯定也是会考虑的。

观点地产新媒体:力高地产有没有学习的企业或者发展模式?

黄若青:力高地产发展了20多年,经历了中国房地产的起起落落,但市场没有一种完全固定的模式。

现在一些标杆企业,其实在不同的阶段都有不同的发展要求,我想各取所长。

比如说万科的标准化、万达的高效率还有龙湖的产品品质,不要只学某一个,因为这是学不来的。

观点地产新媒体:未来会有很多小企业活着还是越来越集中,合并越来越厉害?

黄若青:不会像香港那样,只有十个、八个企业控制完这个市场。

中国的市场太大了,而且发展期也就20多年,发展周期和外面还是有一定的差距。

所以应该说,区域性的企业还是有的,因为单一企业没办法一统天下,也是不可能实现的。只能说某些企业在某些区域有优势,但市场肯定也有优胜劣汰的过程。

观点地产新媒体:这几年有闽商基因的开发商发展都很厉害,您感觉到了吗?

黄若青:福建本身有地理的特点,和广州一样是沿海。早些年比较穷,但是靠近沿海,改革开放的利好比较大。

没有100%也有80%、90%都有海外关系,所以多数人飘洋过海去创业,现在东南亚的大企业家很多都是我们那边的。

为什么有闽南歌叫《爱拼才会赢》?意思是我们闽商认准的东西都会努力去实现。

观点地产新媒体:福建人很拼,黄总是不是太拼了?

黄若青:同事上班我就上班了,同事迟到我都知道他们谁迟到了。

我养成了固定的工作时间,有些东西可以更早、更清晰地掌握,有些事情同事向我汇报、反馈了以后,可以尽早安排下去。

有人说你有没有其他爱好?我说工作是我的爱好之一,没事儿反而觉得很不自在。

观点地产新媒体:除了工作之外,个人爱好是厨艺还是比较喜欢健身?

黄若青:现在这种年纪,健身是很重要的。我自己会散步,快步走,一天五六公里,机械的比较少。

观点地产新媒体:您有微信吗?跟员工的沟通方式是什么?

黄若青:信息时代,微信已经成为交流、掌握信息的一个重要工具了。公司现在有自己的内部集成通讯平台,公司的工作交流、邮件往来都在上面。通过电脑、手机随时都可以进行沟通,邮件过来还可以通过微信提醒,所以在沟通上不会存在壁垒。

观点地产新媒体:黄总多次提了白银时代,您觉得房地产的高利润确实是下调了还是因为产品的原因?

黄若青:黄金时代其实应该说是草莽时代,比白银时代有本质的不一样。

未来房企会面临什么问题?就是需要更多地挖掘产品附加值以及给客户更多服务,能够创造一些价值。

中国的市场太大了,房子都开发完了吗?现在城市不断发展,肯定还有人口要进来,也有需要改善生活品质的房子,这些都是机会。

行业的调整是正常的,回归到合理的利润水平也是很正常的。

一个企业发展的不同阶段,应该与整个市场发展的阶段寻找契合点。大形势是好的,就看能不能抓住机会,创造下一个阶段的利润增长。

每家房企都有不同的特点,接下来的市场其实是百花齐放的,不会说谁是最好的。谁都有特点、长处,总的来说,都是看怎么适应市场,怎么在市场里竞争。

观点地产新媒体:为什么当初会在保定赞助寺庙?

黄若青:当时是九几年,力高开始走出福建参与旧城改造,也算是一种经验的积淀。

当时投资的那个项目,旁边刚好有关帝庙,还有戏院等,都已经破破烂烂了,最后是修复了交给政府去管理。

其实那些并不在我们的开发范围里面,应该说带动了民众的聚集,这样对项目也是一种推动。

观点地产新媒体:有的时候积善是一个正循环,会互相循环?

黄若青:对,是互相推动的作用。比如说天津的妈祖文化园,现在在建设中,我们先把全球最高的一个43米妈祖雕像建在海中间,当地政府修了一条路过去。

现在还有很多寺庙在建,已经成为了旅游景点。

因为天津也是沿海城市,而且信奉妈祖,因为我们的拿地模式也跟这个城市有契合度。

文化地产就是给城市留一点东西的同时,对自身的产业也是一种推进。

不要硬生生的说要去做什么,而是要有内涵来支撑,才会扎根下去。和产品一样,企业的文化也要呈现出有内涵的东西。

就像天津文化园项目,虽然在海中,但是旁边还有商业,那块商业是属于力高地产的,力高可以做一些禅修,提供安老服务等,与整个产业形成互补。

发稿:陈业审校:杨晓敏

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场