合富辉煌:广州广纸地块首出让,预计低溢价成交

来源: [观点地产网]      时间: 2015-06-25 17:20

中心六区近半年内成交的大宗地块均以低溢价成交为主,一方面大宗地块总价高,资金实力要求高;另一方面政府制定的起拍价高,溢价空间少。

中心六区近半年内成交的大宗地块均以低溢价成交为主,一方面大宗地块总价高,资金实力要求高;另一方面政府制定的起拍价高,溢价空间少。

6月26日,广州国土将挂牌出让位于海珠区,广纸片区地块一、广纸片区地块二两宗地块。本次是广纸片区首次地块出让,也是广州市区内(环城高速以内),罕见的成熟度较高的大型居住片区的地块,区域价值更高于广钢新城地块,所以倍受市场关注。

广纸地块位于海珠西片的广纸片区,与广钢新城隔江相望,定位为“海珠西引擎,广佛活力港”

广纸片区将打造成广州西片产业集聚区和滨水休闲生活港湾;而本次出让的广纸地块处于片区规划的核心位置——活力岛和广纸综合社区功能片区

地块容积率较高,规划商业面积比重占4-6成,起拍楼面价1.6万元/㎡

地块一:现时除东北面交通和形象较好外,东、南、西面形象较差,现时道路狭窄交通不太方便

地块二:①北面商住用地块东临成熟生活社区,西面区域形象差;②南面商业商务用地拥有江景资源和部分工业遗产资源,但现时商业商务氛围和对外交通连接不佳

广州市区内(环城高速以内)、成熟度高、为数不多可改造的大型居住片区,地段价值高;地块商业指标占比大,现在商业商务氛围差,大大增加地块开发难度

市区商品住宅供不应求愈发凸显,价格快速攀升

海珠区近年住宅市场供应持续萎缩,制约了需求的释放,成交价格大幅上涨

地块周边无一手在售住宅项目,二手交易活跃,素质较好的项目价格在2.4-2.8万元/㎡

周边商业商务市场发展落后,地块商业商务物业占比大,既是未来项目价值的提升点亦是开发难点

地块周边一手项目稀缺,二手交易活跃,优质项目二手价格在2.4-2.8万元/㎡;片区大型商业配套缺乏,本次地块开发能有效填补区域商业市场空白,提升片区形象和价值

广纸地块优于广钢新城,地块起拍地价16000元/㎡,预计整体价格不会超过最高限价

其中地块一起拍总价26.3亿元,地块二起拍总价89亿元。地块一总价远低于地块二,从资金投入方面考虑,预计地块一参与竞拍的企业将明显多于地块二,溢价略高于地块二。

从近期广州土地出让竞拍情况看,广日电梯地块44.2亿元溢价16%成交,远洋元岗路地块27.9亿元溢价0%成交,越秀红云涂料厂地块64.5亿元溢价0%成交。中心六区近半年内成交的大宗地块均以低溢价成交为主,一方面大宗地块总价高,资金实力要求高;另一方面政府制定的起拍价高,溢价空间少。

审校:刘满桃

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