广发证券:房地产暖风频又吹,锦上再添花

来源: [观点地产网]      时间: 2015-06-18 15:38

值得注意的是,本月地方调整宽松政策进一步由公积金调整扩大至行业宽松政策调整,多地政府配套出台了财政补助、契税减免、下调二手房营业税以及松绑限购等行业宽松支持政策。

值得注意的是,本月地方调整宽松政策进一步由公积金调整扩大至行业宽松政策调整,多地政府配套出台了财政补助、契税减免、下调二手房营业税以及松绑限购等行业宽松支持政策。

政策跟踪综述:暖风频又吹,锦上再添花

2015年5月,整体政策环境继续朝着友好态势发展,尤其是信贷环境继续呈现明显宽松态势:首先中央层面上,央行宣布本轮降息周期的第三次降息,其次,本月地方政府公积金调整范围再次扩大,调整城市进一步延伸三、四线城市,调整内容涵盖了下调首付比例、提高贷款额度、简化提取手续、支持异地提取以及租房提取等多个方面,整体宽松力度再次加大。而值得注意的是,本月地方调整宽松政策进一步由公积金调整扩大至行业宽松政策调整,多地政府配套出台了财政补助、契税减免、下调二手房营业税以及松绑限购等行业宽松支持政策。

此外,2015年5月,包括不动产统一登记、保障房建设、户籍制度改革、新型城镇化、区域一体化和土地制度改革等在内的长效调节机制继续有条不紊地推进,既有利于促进房地产市场逐步回归自身调节机制,又利于促进整个行业长期健康发展。

行业政策:多地出台财税支持政策

目前中央层面上的行业政策已经趋于完备,进入5月份,行业政策多以地方宽松调整为主,其中5月5日广安市《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的意见》中将契税基准税率由4%下浮到3%,同时还为购房市民提供财政补贴,最高可获2%的购房款总额;5月19日长沙市印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知指出对购买绿色建筑、产业化住宅以及全装修普通商品住宅的消费者进行财政补贴,补贴标准为60元/平米,此外,通知还指出二手房交易个人所得税核定征收税率由1.88%暂调至1%,有利于促进市场景气度逐步回升。随后,5月22日郑州市政府印发《郑州市保增长调结构强投资促转型实施意见》,意见指出获得经济适用房资格的家庭,若自愿放弃购房资格转普通商品住房,对其购房面积90平方米以内部分给予每平方米800元补贴。

值得一提的是,地方政府除了在财税政策给予购房支持,力求稳定住房消费外,在取消限购方面也更进一步推进,5月6日江门住建局召开新闻发布会宣布从即日起取消实施了三年多的购房“限外”政策,有利于刺激成交复苏,缓解库存压力。

信贷政策:货币环境渐近宽松,公积金调整范围扩大

央行再次降息,货币环境渐近式宽松

2015年5月10日晚,央行宣布:自2015年5月11日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分。这是央行本轮宽松周期的第三次降息,5年以上中长期商业贷款利率和个人住房公积金贷款利率分别降至5.65%和3.75%,均创历史新低,整体来看,货币政策继续朝着稳健偏宽松态势发展。

从08年以及12年降息周期的历史经验来看,货币流动性的释放对于成交量价有着明显的提振作用:首先,货币宽松周期对于成交量的提振作用立杆见影:通过对照前两轮宽松周期可以发现:降息周期启动1-2个月后成交同比降幅即开始收窄,并且转正后单月同比增长持续12个月左右(09年3月-10年4月,12年10月-13年12月)。而对于本轮降息周期而言,降息周期启动于14年11月22日,此后于14年12月成交同比降幅即开始收窄(15年前两月受推盘影响降幅有所扩大,3月逐步收窄),15年4月同比首次转正(+7%),5月同比增幅进一步放大(+15%),参照前两轮成交同比增长的持续时间(12个月左右),预计进入三季度成交同比将会继续保持增长。

其次,货币宽松周期对于房价的影响具有一定的滞后性:通过对照前两轮宽松周期可以发现:降息周期启动4个月后70大中城市新建住宅价格环比降幅收窄,6个月后开始环比转正,并且转正后房价环比上涨具有惯性,环比持续上涨20个月以上(08年环比持续上涨29个月,12年环比持续上涨23个月)。对于本轮降息周期而言,70大中城市新建住宅价格于15年3月开始收窄,15年4月实现转正,参加前两轮房价环比上涨的持续时间(环比持续上涨20个月以上),预计未来房价将会继续环比上涨(但不改整体持续友好的政策环境)。

尽管,本轮货币宽松周期央行已经2次降准、3次降息,但M2以及新增社会融资数据依旧呈现疲弱态势:2015年5月末,广义货币(M2)余额130.74万亿元,同比增长10.8%,尽管增速比上月末扩大0.7个百分点,但与去年同期相比回落2.6个百分点,增速依旧处于历史底部;2015年5月,新增社会融资规模1.22万亿,比上月多增1696亿元,但与去年同期相比依旧少增1813亿元,社会融资新增规模依旧较低。

结合5月份金融数据来看,尽管M2以及新增社会融资规模呈现一定的回升趋势,但是与去年同期相比依旧相对疲弱,同比增速依旧处于低位,预计未来货币政策将会继续维持宽松态势。

地方公积金调整范围扩大,政策宽松力度加码

公积金一直是地方政府发挥信贷调节机制的主要抓手,去年10月份三部委联合发文调整公积金,随后地方省、市政府积极跟进,密集出台了公积金调整细则。而今年3月,住建部更是在全国住房公积金管理会议中明确要提高资金使用效率,进一步降低门槛,增加公积金贷款额度,进一步从中央层面上奠定了放松公积金信贷的政策基调,此后“330新政”跟进落地,分别下调首套房、二套房公积金首付比例至2成和3成。

“330新政”落地两个月以来,地方政府纷纷调整公积金贷款新政,涵盖范围不仅仅包括下调首付比例,还覆盖了提高公积金最高贷款额度、支持租房提取以及异地贷款等多个方面。进入5月份,北京、天津、济南、太原、长沙、重庆等12个大中城市跟进落实公积金调整细则,分别从下调首付比例和贷款利率、提高贷款额度等多个角度实行宽松调整,其中,值得一提的是,北京分别下调首套房、二套房首付比例至2成和3成,提高最高贷款额度至120万元,同时此次调整还放宽了首套房以及二套房的认定标准,执行“认贷不认房”认定标准,整体政策宽松力度明显,有利于促进改善性需求加快入市。

此外,值得注意的是,本月地方公积金调整城市范围呈现明显扩大的特征,调整范围逐步由大中城市延伸至库存高企的三四线城市,共有广安、眉山、自贡、濮阳、乐清、宜宾以及呼伦贝尔等7个三、四线城市跟进公积金调整步伐。我们预计未来更多的三、四线城市将会出台公积金宽松新政,尤其是库存压力较大的城市,调整力度将会较大。

尽管目前多地提高了最高贷款额度,但是对于购房支持力度依然较低,主要城市的最高贷款额度占当地住宅套均总价比例不足8成,一线城市甚至低至5成,我们认为随着政策的不断的推进,地方上调贷款额度仍有空间。此外,公积金政策在其他一些方面也还存在宽松空间,例如简化提款手续、缩短提款时间等多个方面。

政策效果:成交量价回暖,一线城市最为敏感

本月央行降息以及地方公积金加快调整,叠加前期多重利好的政策效应,使得5月成交持续放量增长:5月份我们统计的44城市成交指数为342,成交继续走高,同比增幅在3月企稳(同比+8%),4月放大(同比+21%)的基础上,进一步扩大至32%,增幅扩大显著,整体政策对于成交的提振作用比较明显。

分城市来看,一线城市由于潜在需求尤其是改善性需求更为旺盛,对于政策更为敏感,因此,政策对于成交的促进作用更为明显,5月份,一线城市成交同比增幅达58%,实现领涨,累计来看,1-5月份,一线城市成交同比实现26%的增长,而二、三城市同比增幅仅为12%和18%,一线城市成交复苏领先。

此外,政策利好刺激成交持续放量增长,缓解高库存压力,百城房价指数在4月止跌的基础上,5月环比首次转正,环比小幅上涨0.44%。而分城市来看,各线城市房价环比分化进一步加深,5月份一线城市房价继续环比上涨1.5%,环比增幅显著,二线城市环比止跌且弱回升0.3%,而三线城市则继续环比下降0.4%,主要是尽管利好政策促进三线城市成交回暖,但高库存状态下,房价依旧缺乏涨价动力,预计未来三线城市房价或将继续承压下滑。

展望未来,尽管房价5月环比转正,但是目前我国GDP增依旧承压,5月PMI为50.2,依旧处于低位,CPI同比上涨1.2%,涨幅环比4月收窄0.3个百分点,依旧存在通缩风险,地产底线思维下的支撑低位依旧不变,未来整体政策环境将会持续向好(尤其是货币政策依然存在进一步宽松的预期)。我们认为目前中央层面上政策已经相对完善,整体政策力度已经于2009年相当,未来政策的调整更多的是仍以地方政策的灵活调整为主,例如地方政府在公积金调整、财税补助等方面仍然具有较大的操作空间。

效调节机制建设:稳步有序推进

我国房地产行业的需求增长拐点已经来临,行业以及货币(信贷)支持政策短期内有利于加快需求入市,进而促进市场加快去库存,但长期来看,难改整体行业的下行趋势(需求增速放缓)。因此,政策更加希望通过以不动产统一登记为首的,同时包括保障房建筑、户籍制度改革、土地制度改革等在内的长效调节机制的加快推进,使得行业回归自身属性,同时稳定长期住房需求,促进房地产的健康稳定发展。

进入2015年5月,包括不动产统一登记、保障房建筑、户籍制度改革、新型城镇化、区域一体化和土地制度改革等在内的长效调节机制继续有条不紊地推进。

省市不动产登记加快推进

具体来看,首先在不动产登记方面,2015年5月4日国土资源部下发《关于做好不动产权籍调查工作的通知》,部署在已完成不动产登记职责和机构整合的地区做好不动产权籍调查工作,确保现有各类不动产权籍调查工作平稳过渡,实现日常不动产权籍调查有序运行。

地方层面上,不少省、市也积极推进不动产登记局陆续挂牌,并且明确了当地的不动产登记时间表。目前,已经有27个省份完成省级职责机构整合,10个地区开发颁发统一的《不动产权证书》,但具体到市、县,截止到5月24日,只有16%的地市以及4%的县完成了不动产职责整合,推进进度有所滞后,预计未来随着中央政策的不断推进,地方层面上尤其是市、县一级的不动产登记进行将会有所加快。

总体而言,不动产登记的加快推进和落实,有利于在确权的基础上盘清市场存量商品房,进而为房产税改革和推进提供数据支持,促进房地产行业长期健康发展。

多层次、多来源的住房保障体系逐步建立

保障房方面,5月20日中央财政下拨2015年中央财政城镇保障性安居工程专项资金1243亿元,支持地方统筹用于低收入住房困难家庭租赁补贴、公共租赁住房以及城市棚户区改造。此外,除了专项资金安排外,中央还继续推进多渠道融资保障保障性安居工程资金需求,2015年5月22日财政部等六部门印发了《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》,通知明确了包括财政政策、税费政策、土地政策、收购政策、融资政策等在内的政府支持PPP模式公共租赁住房的政策体系,要求各地区从2015年开始组织开展公共租赁住房项目PPP模式试点和实施工作,从而提升保障性住房资源配置效率。

此外,地方层面上则积极推进建立多层次,多来源的住房保障体系,5月底昆明市将加快推进保障性住房“以购代建”模式来拓宽房源筹集渠道,并改以往以实物配租为主为今后的货币化补助为主,并研究“梯度退出”和软退出机制,有利于缓解高库存压力。

户籍制度、新型城镇化以及区域一体化加快推进

户籍制度改革方面,中央层面上,2015年5月18日国务院批转发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,再次强调要抓紧落实户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策,完善配套措施,建立城乡统一的户口登记制度。而地方层面上,各地也正积极落实《通知》要求,目前全国已有新疆、黑龙江、河南、河北、四川、山东、安徽、贵州、山西、陕西、江西、湖南、吉林、福建、广西、青海16个省份正式公布了本地区的户籍制度改革意见,这16个省份均明确了本地区进一步放宽户口迁移的政策,并提出取消农业户口和非农业户口性质区分,建立统一城乡户口登记制度。

新型城镇化方面,2015年5月13日发改委召开了全国发改系统深入实施《国家新型城镇化规划》重点工作电视电话会,会议提出今年,要着眼于解决好“三个1亿人”问题,以人的城镇化为核心,以中小城市发展和新型城市建设为重点,实施“一融双新”工程、开展20项重点工作。此后,国务院于5月18日批转的《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见》再次强调要推进城镇化体制创新,统筹推进国家新型城镇化综合试点、中小城市综合改革试点和建制镇示范试点。此外,5月22日财政部等六部门印发了《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》,旨在推进运用“PPP”模式为新型城镇化建设融资。

区域一体化方面,2015年四月底,中央政治局审议通过了《京津翼协同发展规划纲要》,《纲要》对与原来京津翼上报的“北京四中心、天津四中心、河北五中心”定位进行了较大调整。除了北京保持政治、文化、科技创新、国际交往四个中心地位不变外,天津的地位调整为一个基地三个区,即全国先进制造研发基地、国际航运核心区、金融创新示范区、改革开放先行区。河北定位调整为四个基地,主要涉及到产业升级转型、商贸物流、环保与生态涵养以及科技成果转化等方面,此次顶层设计更加注重三地的错位发展。随后,6月13日,北京市委召开全市领导干部会议,传达学习《京津冀协同发展规划纲要》,研究《北京市推动京津冀协同发展2015年工作要点(讨论稿)》,北京市四套班子将在今年国庆节前夕全部由城区迁往通州区,具体搬迁方案不日即将正式公开。《京津冀协同发展规划纲要》近期将正式颁布实施,由此“京津冀协同发展”将进入全面实施阶段。

此外,5月下旬长江经济带发展规划已经上报国务院,规划为相关的11个省市设定了发展的具体目标,定位以上海为龙头、“三大两小”的城市群配置。

土地制度改革稳步推进,农村土改试点再扩容

土地制度改革方面,2015年5月18日国务院批转发改委的《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》继续推进农村土地承包经营权确权登记颁证,新增9个省份开展整省试点,其他省份开展以县为单位的整体试点。2015年5月26日,习近平主席在讲话中再次强调要实行最严格的耕地保护制度,依法依规做好耕地占补平衡,规范有序推进农村土地流转。李克强总理也指出,要加强耕地占补平衡规范管理,提高土地使用效率,同时,加强对地方的指导,规范有序推进和探索土地流转,发展多种形式适度规模经营。

总体来看,目前以不登记登记为首的长效调节机制正在有序推进,有利房地产行业在中长期回归自身调节机制,促进整个行业长期健康平稳发展。

广发证券:房地产暖风频又吹,锦上再添花

审校:杨晓敏

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