中信证券:京津冀两大风口,大时代五朵金花

来源: [观点地产网]      时间: 2015-06-17 15:48

此次京津冀一体化,绝不只是北京自身的发展。河北的廊坊、张家口、保定、承德、唐山等地,都将不同程度受益于和北京产业协同。

此次京津冀一体化,绝不只是北京自身的发展。河北的廊坊、张家口、保定、承德、唐山等地,都将不同程度受益于和北京产业协同。

比较研究——京津冀一体化和建设前海新区等区域振兴规划的差别

进一步认识京津冀一体化,最好就要和其他区域发展规划比较。由于都是一线城市,我们拿深圳前海新区建设和京津冀一体化来比较。我们认为,两者存在重大区别。

第一、城市中心的迁移vs非核心职能的疏散。深圳前海新区建设,伴随的是深圳城市中心一路向西。京津冀一体化并不是为了淡化北京的首都核心职能,也不是为了将北京的核心功能(全国政治中心,文化中心,国际交往中心和科技创新中心)外迁,而是将一部分非核心职能迁到北京郊区,河北和天津。深圳前海新区的定位,是未来城市核心。京津冀一体化不会形成一个“新核心”,只会强化原有的核心。

第二、旧城区相对后进vs老城区焕发新生。2014年,罗湖区的地方公共财政收入比2008年时增长了92.3%,而南山区则增长了241.1%。整个深圳的公共资源,核心产业,城市职能机关均不断波浪式向西迁移。在此情况之下,罗湖区出现了相对意义的后进。所以在深圳,我们不能强调老城区核心物业的稀缺性。广州城市核心区从越秀到天河北,再从天河北到珠江新城,也是一种城市核心区域迁移的例子。北京的情况则不同。突出首都核心功能,进一步强化核心区域的吸引力。未来北京的核心城区不会相对后进,而有可能规划更合理,环境更优美,产业更高端。

第三、既有城市群升级vs超级都市群建设。京津冀一体化不同于前海新区建设,也不同于上海自贸区建设,珠海横琴新区建设,关键还在于其以超级大都市北京为核心点,积极建设超级都市群。珠三角本来就是产业布局合理,分工明确的城市群;北京附近并没有这样的城市群。北京和天津,在历史上一直是作为孤立大都市存在的,张家口,廊坊,承德,保定等区域,距离北京虽然很近,但却并没有形成和北京的良性互动。因此,京津冀一体化是一个更加宏大的区域战略规划。

机遇之一:北京核心城区存量资源增值

中国的一线城市,旧有核心区域功能不断优化和强化的,只有北京。上海开发浦东新区,深圳城市重心西移,广州城市重心东移——目前只有北京1980年前的核心区域依旧保有核心地位。当然,这也使得整个北京核心城区难有新增建设用地,整个区域规划很难大调整,不动产供给捉襟见肘。

展望未来,我们相信首都核心功能并不会外迁,只会强化。我们相信,北京最优秀的小学,中学,仍然会云集在西城、海淀等核心片区(只不过近郊的学校质量也会有所提升)。我们相信,中关村、上地一带仍将是整个中国最重要的科技创新中心。我们也相信,全中国最好的医疗卫生资源仍将遍布核心城区。核心城区对外来人口的吸引力并不会下降,核心城区的环境甚至会有所改善,当然生活成本会有所提升。

因此,从中长期而言,北京核心区域存量物业的保值增值性,可能要好于其他一线城市,当然也好于中国其他城市。全国人口出生率维持低位,北京新出生的常住人口不断创下1979年以来的新高。这已经说明了北京对外来人口的吸引力。未来北京不同功能片区对外来人口的吸引力在结构上会有分化(核心城区吸引科技创新人才,金融人才等,远郊区吸引配套服务机构,服务性就业等)。我们建议投资者高度重视核心城区的资源重估机会。

机遇之二:低起点区域跨越式发展的机会

此次京津冀一体化,绝不只是北京自身的发展。河北的廊坊、张家口、保定、承德、唐山等地,都将不同程度受益于和北京产业协同。

河北起点低,生产要素价格便宜,这既是历史上河北的遗憾,却也是当前河北实现跨越式发展的机遇。以房地产开发而言,在环北京区域以较为合理的价格获取土地储备并不困难。开发企业需要解决好销售问题。如果能够吸引大量北京外溢的需求买房,则有可能享受“供应和成本像三线,需求和定价像一线”的独特盈利模式。以产业园区建设和土地一级开发而言,由于河北发展相对缓慢,上市公司才有可能和公共部门订立对股东更为有利的合作协议。

更重要的是,在河北无论是做房地产,产业园区开发还是其他业务,只需要担心需求广度问题,不需要担心成本上升问题(土地等资源并不像北京一样大涨)。而需求广度,正是京津冀一体化所解决的问题。因此,聚焦北京的发展商往往不需要太强的经营能力,但发展可持续性有疑问;聚焦河北的发展商需要很强的经营能力,但发展可持续性强。

风险:成本提升较快,需求改观有限的区域(北京五环外区域)两点机会涉及的,主要是北京核心区域和北京市界以外的区域,除此之外的区域,则主要是北京五环以外的非核心区域。

我们认为,这些区域同样是受益于北京非首都核心功能外迁和人口纾解的。我们当然承认,从产业的角度,这些区域未来将有可能逐渐摆脱“睡城”,引入一些产业;从公共资源的角度,这些区域和核心城区在教育,医疗等各个方面巨大的差距将有可能逐渐缩小;从交通的角度,这些区域和核心城区之间通勤会更加便利。甚至,北京市政府等一些职能部门可能外迁通州(根据《香港文汇报》等报道)。

但是,这些区域有两大问题。第一,这些区域的整体竞争力改善是有限度的,而不是深圳前海那种根本性的。我们坚信北京的核心城区并不会“罗湖化”,这就等同于我们认为北京郊区的城市竞争力提升是有限度的。第二、这些区域的生产要素价格,尤其是土地价格比较昂贵。这些区域经营的企业,是缺乏发展的可持续性的。

两大标准关注5家公司

我们关注两大标准,即在核心区域拥有土地储备和在环北京的外围区域有可复制的盈利模式。我们建议投资者关注5家公司,分别是SOHO中国,首开股份,华夏幸福,北辰实业和金融街。

中信证券:京津冀两大风口,大时代五朵金花

审校:杨晓敏

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