安邦集团:房地产资产证券化正在大踏步的向前走来

来源: [观点地产网]      时间: 2015-06-17 15:44

从长远发展来看,未来REITS可以进入A股市场,开发商将持有物业股权的60%到70%打包上市,普通二级市场投资者通过买卖上市REITS股票持有相应的物业股权,同时有租金的收益权,这才达到真正国际意义上的REITS标准。

从长远发展来看,未来REITS可以进入A股市场,开发商将持有物业股权的60%到70%打包上市,普通二级市场投资者通过买卖上市REITS股票持有相应的物业股权,同时有租金的收益权,这才达到真正国际意义上的REITS标准。

6月8日,由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITS获批。证监会公示信息显示,鹏华基金管理公司在4月份申报的“鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金”,已正式完成注册。

据了解,该款产品以万科前海企业公馆租金收益权作为标的,发行规模为30亿,未来可在二级市场进行交易。无独有偶,此前一天,万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”,这是一款类REITS的产品,以万达广场作为基础资产,募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。实际上,自去年“央四条”提出开展房地产信托投资基金(REITS)试点后,房地产资产证券化的进程明显加快。万科、万达两家公司的REITS试验,这意味着,房地产作为大类资产,在经过证券化之后,可以被分割为1000元或10000元从而让大众购买投资,也意味着更多的人可以成为万科、万达项目的“股东”。

而在这两次试水的背后,均有当地相关部门的支持,比如上海自贸区和深圳前海管委会。

万科董秘谭华杰表示,鹏华前海万科REITS发行规模30亿,一半用于购买前海万科公馆的资金收益权,另一半用于购买固定收益类的债券产品。接近鹏华基金的人士透露,机构投资者对首只公募REITS表现出浓厚的兴趣;投资者亦可以在二级市场进行交易,交易门槛为10000元。鹏华前海万科REITS的背后有前海管委会的大力支持。

2014年,前海管委会向鹏华基金推荐了万科前海公馆项目作为REITS的基础资产,且前海公馆本身是BOT项目,产权仍属于前海管委会,因此双方自去年下半年接触后很快设计了产品并向证监会报批。谭华杰表示,这款产品的意义在于,一是突破了传统的私募REITS产品,公募的形式让更多投资者参与进来;二是这只REITS针对的是不动产,此前很多与此类似的ABS项目并未投资房地产。

万科动作快,另一家巨头万达亦不甘落后。6月7日,万达和快钱推出的众筹产品“稳赚1号”,投资门槛为1000元,期限为七年,预期租金年化收益率为6%,物业增值收益预期年化收益率为6%。由于认购起步价只有1000元,而发行规模数十亿计,这个众筹产品将大幅度突破私募200个份额的限制。实际上这一动作的背后,上海自贸区给予了万达特别支持。早在年初,万达已和上海自贸区着手搭建准REITS权证交易平台,该平台是上海自贸区为万达设臵的定向开闸REITS平台,为双向跨境资金池。万达董事长王健林认为,“稳赚1号”其实就是一个准REITS,待有关部门一批准,这个公司(基金)可以上市,变成公募而不是私募,就是真正的REITS。而在万达本身的产品介绍中,“稳赚1号”最终的退出方式也是以REITS形式上市。

在诸多金融机构人士看来,万科和万达的试验,其意义在于房地产资产的证券化并公募化。中国REITS联盟秘书长王刚表示,产品的公募化,使得持有REITS产品份额的投资者从少数私募投资变为多数投资者,这是前海万科REITS对于REITS发展的主要意义。该款产品的获批,将激发其他开发商和公募机构投身REITS的热情。

事实上,不仅是万科、万达,国内大型地产公司基本都有将商业资产证券化的打算,比如华润臵地、保利地产、龙湖集团、中海外、恒大地产等房企。目前的发展形势是,开发商都在转型轻资产,他们旗下的优质物业未来资产证券化打包成REITS上市,已成一大趋势。

而在房地产资产证券化的大潮中,金融机构无疑是另一大推动力。从长远发展来看,未来REITS可以进入A股市场,开发商将持有物业股权的60%到70%打包上市,普通二级市场投资者通过买卖上市REITS股票持有相应的物业股权,同时有租金的收益权,这才达到真正国际意义上的REITS标准。从现阶段发展情况来看,国内REITS的发展前景较为乐观,在推动相关立法改革的前提下,预计三年内,国内将会有REITS上市。

安邦集团:房地产资产证券化正在大踏步的向前走来

审校:杨晓敏

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