中信证券:对国企改革和北京房价的看法

来源: [观点地产网]      时间: 2015-06-16 15:30

330新政确实造成了两个月的热销,但并没有形成全国性房价上涨的预期。

330新政确实造成了两个月的热销,但并没有形成全国性房价上涨的预期。

国企改革新看点

6月初,中央全面深化改革领导小组会议审议通过了《关于在深化国企企业改革中坚持党的领导加强党的建设的若干意见》,《关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见》等政策。本周,上海浦东新区召开深化国资改革促进企业发展工作会议,发布浦东国资国企改革18条,提出了若干企业的具体改革措施。

我们认为,国企改革,既是为了将国有企业做强做优做大,更是为了体现社会主义市场经济体制优越性。通过改革进一步释放国企活力,既要依靠现代企业制度,更要依靠中国共产党的先进性。强调防范国有资产流失,就是有效防止国企改革走偏,尤其是避免腐败问题。

我们坚信,只有先强化国有资产监督体系,才能真正释放改革活力。我们也坚信,只有大力强化党组织在国企中的作用,旗帜鲜明强调坚持党的领导,国企改革才能向前推进,才有成功的可能性。

我们认为强调党的领导,防范国有资产流失,对国企改革推进有重大积极意义。另外,A股上市国企较多,而港股民企较多。过去一段时间,转型故事使得一些A股地产股表现抢眼,但事实上地产企业转型门槛并不高。A股地产公司在社区深服务,众创空间,物流地产等领域,都远不如港股一些企业起步更早。转型金融服务平台方面,A股和内房都有一些特色企业。只有国企改革主题,很多A股公司独一无二。因此,我们建议投资者在未来一段时间,重点关注国企改革。

很多国企市场比较熟悉,但也有一些国企上市公司投资者关注较少。本期周报介绍4家地方国有企业的基本面状况,供投资者参考。这四家公司为:宁波富达,空港股份,华远地产,深振业。

政策刺激和热销的常态化

本周30个大中城市销售面积环比基本持平,同比继续大幅增长。330新政确实造成了两个月的热销,但并没有形成全国性房价上涨的预期。正因为这种预期并未形成,消费者也就没有形成恐慌性购房(除深圳的个别消费者外),市场的供给也就一直十分充裕。我们预计,后续会出现政策持续刺激,销售脉冲式热销的局面,全面复苏已成定局,但全国来看房价很难出现大幅上涨,开发企业投资热情很难恢复。

北京城市功能区建设和北京房价看法

香港《文汇报》称,北京市四套班子将在今年国庆节前夕全部由城区迁往通州区。在此之后,京津冀一体化将有更大动作出台,包括央企、医院、大学迁出核心区,北京、天津同城化管理等重大规划或将启动。

北京房价一直都是市场关注的热点,尤其是深圳房价暴涨之后,北京是否存在价格大涨可能性?通州是否会成为北京楼市的焦点?

我们的看法是,如果限购和自住型商品房的政策不变,北京房价短期并不会出现大幅快速上涨,但北京楼市的中长期前景远远超过全国大多数地方。如果限购或自住型商品房政策出现一定调整,例如购房资格社保缴纳年限要求缩短,或自住型商品房供应量明显下降,则北京房价确实存在明显上涨的可能。

首先我们看到,北京作为特大都市,其对外来人口吸引力远超过二三线城市。全国人口出生率维持低谷,北京新出生的常住人口不断创下1979年以来的新高。人口是最大的基本面,北京面临的并不是人口红利消失,而是即将迎接长期可持续人口红利(除非北京对全国人口吸引力下降)。另外,当前北京房价取得阶段性均衡,其前提是全国最为严厉的需求限制政策(限购)和极为充裕的自住房供给。从中长期而言,我们深信北京市场具备很大的潜力。

但是,当前北京楼市供求形势,与暴涨前夜是不同的。2008、2009两年,北京住宅类土地供给分别只有当年度成交的66%和71%。而且,土地的供给在结构上一定是不断偏向郊区的,核心城区房屋卖一套少一套。所以从2010年起,北京成为了中国一线城市表现最好的。2010-2013年这4年,北京住宅类土地供给相当于这四年成交商品住宅的131%,新房供应是得到数量层面改善的。2013年北京又推出了自住型商品房。自住型商品房不仅客观满足了一部分人的安居需要,使之不用进入商品房市场,更使得大量自住购房客投身于摇号,事实上迟滞了这部分人的住房需求释放。而且,这也吸引了一部分首套刚需不再选择买二手房。小户型二手房需求的下降,反过来导致了卖小买大需求下降。北京市场终于整体冷了下来。2014年之后,北京住宅类土地的出让规模再次低于商品住宅销售规模,但正常情况新的供应缺口形成还需要时间。

结构性的考察更有意思。2010年到2013年北京的土地市场供给是充裕的,2013年之后自住型商品房分流需求是显著的,但这些供给大多是在五环之外。从新房市场来说,城市核心区的可销售资源仍然是卖一套少一套。一个二手房占绝对核心的市场,受到土地供应规模的冲击是不大的,反而是大量地王的出现提升了核心城区二手房业主对房价的预期。五环外的情况就糟糕一些。另一个市场关注不足的情形,则是北京远郊区(通州、房山、大兴等),其房价和城市近郊区的差异并不太大。例如,大兴区黄村北和公益西桥,通州北苑和管庄,其实并没有太多的价格差异。这进一步限制了远郊区房价暴涨的可能性。

需求端的情况呢?北京和深圳、广州不同,即便部分市级机关迁移,北京也只有新功能区建设以分流非首都核心职能的规划要求,从无城市核心职能地理空间不断迁移的要求。广州的城市核心区域从越秀到天河,再从天河北逐渐向珠江新城移动,本身伴随着老城区相对竞争力的下降;深圳的城市热点从罗湖向福田,又从福田向南山区移动,本身也伴随着新产业的崛起和城市公共资源高地的地理位置迁移。北京并没有这样的趋势。可以说,北京的中心城区人口纾解,并不是中心城区核心职能的外迁,也不是中心城区公共资源的弱化,反而是首都核心职能更加明确,核心城区生活环境更加优美。当然,即便是城市副中心或卫星城的建设,也能在需求端一定程度带动楼市发展。但我们确信,通州(或北京其他远郊功能片区)和深圳前海的崛起情势完全不同。后者代表了一个城市未来发展的聚焦点,而前者是首都非核心职能和人口纾解的承载地。

最后,我们来考察一下地价。2013年之后,北京土地出让楼面地价快速上涨。2015年前5月,北京住宅类用地平均楼面地价超过18000元/平米,比2010年全年上涨了189.3%。但2015年前5个月北京住宅的均价,却只比2010年同比上涨了31.5%。成交结构来看,新房的确越卖越偏,可是土地市场何尝不是越出让越偏。而且北京出让土地往往包含自住商品房,如果算纯住宅用地,其楼面地价水平会更加惊人。我们认为,2013年下半年之后,北京是缺乏公开市场拿地机会的。

所以,我们的结论是,北京的城市新功能区建设(包括通州的建设),和深圳前海/蛇口,上海自贸区等建设性质还是有较大区别——北京城市新功能区不太可能是整个北京未来聚焦的方向,也不会是代表社会经济发展方向的新产业聚集地,而只是分流一部分城市功能的所在。北京核心城区房价中长期而言有较大机会,郊区房价受益于社会资金成本下降也可能稳中有升,但我们判断北京郊区(包括通州在内)不可能迎来一轮深圳式的房价大涨。我们看好在2013年之前就在北京拥有土地储备,且仍保有核心城区土地储备或持有物业的企业;以及在京津冀一体化浪潮中不受北京高地价制约,在环北京区域拓展方面有较大空间的企业。

中信证券:对国企改革和北京房价的看法

审校:杨晓敏

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