合富辉煌:中山成交今年首宗大型商住用地,打破土地出让市场僵局

来源: [观点地产网]      时间: 2015-06-12 17:54

由中山市石成房地产投资有限公司1.18亿元无溢价竞得,打破中山大型商住用地历时半年零成交的僵局,成为本年度首宗成交的大型商住用地。

由中山市石成房地产投资有限公司1.18亿元无溢价竞得,打破中山大型商住用地历时半年零成交的僵局,成为本年度首宗成交的大型商住用地。

2015年6月12日,位于中山市东区三溪村土名“后门山”地块进行网上竞价转让,由中山市石成房地产投资有限公司1.18亿元无溢价竞得,打破中山大型商住用地历时半年零成交的僵局,成为本年度首宗成交的大型商住用地。

东区三溪村土名“后门山”地块,地理位置优越,位于中山成熟的商住圈内,交通方便、配套齐全。项目总规模达7.9万㎡,综合楼面地价1494元/㎡。从历年该区域的土地成交情况上看,该区域的成交地价一般在260-280万/亩,楼面地价在1900-2000元/m2,本次的成交价低于区域均价两成左右。不过地块的开工时间比较紧,要求在1年内开工,否则按照闲置用地处理。

土地市场情况:

中山土地近半年零成交

从去年下半年开始,中山住宅库存已经踏上7万套的台阶,且政府为了控制土地炒卖,相继出台闲置用地处罚、禁止空地交易等土地政策,促使开发商在短期内将闲置用地开发上市,因此预计未来几年都是楼市供应高峰期。市场压力和政策压力的双重挤压下,中山开发商从去年开始已经减慢拿地的步伐,到了2015年更是出现了半年零成交的局面,土地市场低迷不振,这也是近几年中山房地产市场“卖面粉”卖得最差的时期。

此外,不断上升的土地成本和一直停滞不前的房价也是制约开发商不敢拿地的重要因素。据合富辉煌(中国)中山公司2014年年报统计,2014年中山全市共成交经营性用地18宗,共计用地面积37.03万方,累计建筑面积91.49万方,累计成交金额12.52亿元,楼面地价1368元/平米,同比2013年,宗数下降63%,用地面积下降72%,楼面地价上升7%。虽然土地成交大幅下降,但楼面地价上升,开发商购地成本增加。

成交地块分析:

交通便利,坐落中山高房价区域

地块周边交通便利,临近中山城区的交通大动脉,博爱路、南外环、长江路等环绕地块,可以迅速到达中山各大镇区。10-15分钟的车程也可以到达京珠高速,实现广州、珠海、澳门、东莞、江门等城市的1小时生活圈。未来深中通道开通,也会有连接线到南外环和博爱路,区域未来潜力可期。

周边房地产市场情况,地块位于中山城区刚售罄的大盘——远洋城旁,是中山城区房价最高的区域之一。项目临近远洋城,在其带动下该区域的高端居住氛围形成,本地块受其利好辐射,也将拉升项目价值。目前周边重点在售项目的成交情况如下:

地块所在板块内高端项目林立,发展比较成熟,居住氛围浓厚,是购房者认可度较高的区域。从区域内在售项目的情况上看,区域住宅的普遍价格在6400元/m2以上,消化量在全市来说也是属于领先位置,是名副其实的有价有量的区域。预计地块住宅部分毛坯保本价在4800元/㎡,在区域市场内仍有较大的利润空间。

容积率较低,预计做低密度洋房或“洋房+别墅”

地块容积率较低,最高容积率是2.0,总建面7.9万方。由于东区洋房消化量不错,从稳健的角度,地块有可能做低密度洋房产品。

另外的情况,考虑东区的区域配套好,高端人群集中,从利润最大化的角度,地块可考虑做“洋房+别墅”的高低配规划产品。

  广州开发商首次进军中山

地块由中山市石成房地产投资有限公司竞得,该公司的企业法人为广州市嘉逸物业管理有限公司和广州市伟腾投资集团有限公司,该集团在广州天河开发多个项目,包括广州市的数个重点市政工程项目,目前东区的地块是该公司进军中山的第一站。

发稿:合富辉煌审校:杨晓敏

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