海通证券：供需剪刀差逐步收敛，看好15年行业恢复

来源: [观点网]      时间: 2014-12-15 16:03
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行业1-11月累计数据继续呈现销售端降幅回升，供给端降幅扩大趋势。以上特征反应出行业进入加速去库存阶段。

行业1-11月累计数据继续呈现销售端降幅回升，供给端降幅扩大趋势。以上特征反应出行业进入加速去库存阶段。

　　1.行业数据回顾和预测

　　2014年1-11月行业累计销售额、累计土地购置面积、累计新开工面积和累计投资增速分别是-7.8%、-14.5%、-9.0%和11.9%，行业1-11月累计数据继续呈现销售端降幅回升，供给端降幅扩大趋势。以上特征反应出行业进入加速去库存阶段。11月数据特点分析如下：

　　1)单月销售创年内新高，政策刺激带来积极恢复

　　11月行业单月销售额0.81万亿，环比增长13.11%，同比-7.03%。11月单月数据属年内最高。数据同比下行主要因素为去年基数过高。目前10月限贷政策放松后各银行房贷利率优惠力度已明显加大，销售保持底部抬升趋势。

　　目前北京、上海利率水平较此前明显回落。广州、深圳也降至全年最低位。少数银行，如汇丰银行推出的8.8折优惠，令一线城市房贷利率全部重回“8”时代。我们重申看好行业基本面加速见底。考虑销售基数等原因，预计最慢2015年2Q同比数据将呈现明显提升趋势。

　　2)市场供需剪刀差呈现收敛趋势

　　11月新开工、土地、投资累计增速呈现降幅扩大趋势。而销售面积呈现降幅趋稳和收敛趋势。以上特征反映出开发商当前处于持续降库存状态。考虑2014年土地购置大概率同比继续下行，预计2015年下半年开始市场供应将呈现明显收窄趋势。届时市场有希望重新回归供需平衡状态。

　　3)对2015年市场预测

　　从供给角度看，一线龙头开发商从2014年2Q开始紧缩土地投资。以上现象在2014年3、4季度更加明显。考虑目前开发商资金回笼明显大于土地投资，我们认为以上持续紧缩的最终结果将是市场供需重新回归平衡。考虑从历史情况看，开发商去库存周期到补库存周期大致12到16个月，我们预计行业在2015年2H将开始进入供需平衡阶段。部分优质开发商届时将进入补库存周期。

　　从房地产开发投资以及新开工累计值情况看，2014年相关指标从2Q开始逐月回落。以上因素将为2015年增速触底营造较好低基数期。我们判断行业各项增速前低后高，二季度可能是相关数据阶段性增速下行分水岭。

　　2.行业2014年1-11月投资开发稳定回落

　　2.1房地产投资1-11月同比增长11.9%

　　1-11月全国房地产累计开发投资为86601亿元，同比增长11.9%。相比2014年1-10月同比增长11.9%而言，2014年1-11月减少0.5个百分点。1-11月商品住宅投资58676亿元，同比增长10.5%，占房地产开发投资比重为67.8%。

　　当月环比情况看，11月房地产投资环比10月增加10.8%。11月完成住宅投资环比10月增加8.2%。

　　1-11月，全国房地产开发企业土地购置面积3.0亿平方米，同比减少14.5%。开发商持续将库存使得岁末土地市场并未明显起色。

　　2.2房地产新开工继续同比下滑

　　1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积16.47亿平方米，同比减少9%；房屋竣工面积7.51亿平方米，同比增长8.1%。

　　从单月数据看，11月份全国新开工面积较10月环比增加4.9%，同比减少31.2%。11月房屋竣工面积较10月增加51.3%。

　　3.房地产累计销售面积同比减少8%

　　1-11月，全国商品房销售面积10.17亿平方米，比去年同期减少8.2%。11月单月销售面积13223万平，较10月环比增长16.4%，同比减少11.1%。

　　1-11月商品房累计销售额达到64481亿元，较去年同期减少7.8%，11月销售额8096亿元，环比10月单月数据增加13.11%，同比减少7%。

　　从销竣比情况来看，截至2014年11月销竣比数据为1.36。与上月相比继续保持基本持平，显示供需比继续维持改善。

　　4.1-11月房地产资金来源同比增长1%

　　1-11月全国房地产资金来源总量达到11.01万亿元，较去年同期增长0.6%。11月资金量0.99万亿，环比10月减少4.8%，同比减少19.6%。

　　从1-11月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的18%，利用外资占比低于1%，自筹资金占42%，其他资金占40%。从11月单月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占比不到1%，自筹资金占41%，其他资金占44%。

　　逐个数据分析当月值的话可以看到，房地产资金来源中国内贷款11月达到1517亿元，11月贷款值环比10月增加4.9%，同比减少10.7%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，11月个人按揭贷款达到1235亿元，环比10月增长12.1%，同比减少3.3%。

　　以上单月数据表明，银行按揭贷款虽在前几个月出现一定程度的改善，但整体而言还是面临比较大的压力。

　　11月当月房地产资金来源中利用外资为41亿元，环比10月减少30.8%，同比减少30.1%，外资相比去年有回升但近期开始有所减弱。

发稿：海通证券审校：杨晓敏

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