银河证券:首开股份业绩猛增,去库存压力大

来源: [观点地产网]      时间: 2014-11-04 16:35

净负债率由上半年的205%小幅下降为200%,处于较高水平,加上短期有息负债占比较高,财务上有一定压力。

净负债率由上半年的205%小幅下降为200%,处于较高水平,加上短期有息负债占比较高,财务上有一定压力。

  1.事件

  10月28日,首开发布2014年三季报。

  2.分析与判断

  (1)营业收入同比大增107.6%,毛利率持续下滑

  2014年前三季度公司营业收入约131亿元,同比增长108%,实现归属于母公司所有者的净利润12.0亿元,同比增长112%,实现基本每股收益0.53元,同比增长112%,营业收入与净利润大幅增长的原因主要是京外地区收入大幅增长,近5年来占比首次超过京内地区,前三季度京外地区结算面积57.04万平米,占结算总面积54%,相比上半年占比下降9个百分点。前三季度公司ROE8.44%,同比增长约4个百分点,主要得益于公司净利率与资产运营能力的提升,前三季度毛利率虽同比下滑约10个百分点,但出色的三费管理能力使净利率提升了约2个百分点。

  (2)净负债率依旧高企,财务存在一定压力

  截至三季度末,公司有息负债442亿元,相比年初上升6.7%,其中短期有息负债230亿元,相比年初上升76.5%,货币资金123亿元。净负债率由上半年的205%小幅下降为200%,处于较高水平,加上短期有息负债占比较高,财务上有一定压力。10月初媒体报道,首开股份控股股东首开集团获准在银行间市场发行短期融资债券,注册规模为20亿元,2014年和2015年分两期各发行10亿元,预计资金成本将低于同期银行贷款基准利率,募集资金用于首开集团保障房项目开发和建设。

  (3)销售面积同比降24.0%,年内仅三块土地入手,主力去库存

  前三季度公司累计销售面积87.22万平米,同比下降23.97%,累计销售金额127.61亿元,同比下降18.2%,同比降幅持续收窄。相比2013年年报中制定的全年目标销售面积168万平米与目标销售金额247亿元,均完成约52%。公司下半年推货量约100万平米,预期全年销售面积目标无法达成的可能性较大。年初至今公司仅新增三个项目,且均于5月之前取得,其中京内项目一个,位于大兴黄村,京外项目两个,位于海南海口及浙江杭州。三个项目均以合作并购形式取得。由于存货较多,公司目前拿地非常谨慎,以消化存货为主。

  一、前三季度业绩分析

  (一)营业收入同比大增107.6%

  2014年前三季度公司营业收入约131亿元,同比增长108%,实现归属于母公司所有者的净利润12.0亿元,同比增长112%,实现基本每股收益0.53元,同比增长112%,营业收入与净利润大幅增长的原因主要是京外地区收入大幅增长,近5年来占比首次超过京内地区,前三季度京外地区结算面积57.04万平米,占结算总面积54%,相比上半年占比下降9个百分点。与保利、中庚共同投资的福州香槟花园进入结算期,贡献结算面积15.01万平米,此外,太原首开国风上观与厦门领翔国际结算14.68与14.48万平米;北京地区国风美仑与睿府嘉园前三季度分别贡献14.51及11.85万平米。

  (二)毛利率持续下滑,ROE不断改善

  2014年前三季度公司ROE8.44%,同比增长约4个百分点,主要得益于公司净利率与资产运营能力的提升。公司前三季度毛利率虽同比下滑约10个百分点,但出色的三费管理能力使净利率提升了约2个百分点。

  (三)净负债率依旧高企

  截至三季度末,公司有息负债442亿元,相比年初上升6.7%,其中短期有息负债230亿元,相比年初上升76.5%,货币资金123亿元。净负债率由上半年的205%小幅下降为200%,处于较高水平,加上短期有息负债占比较高,财务上有一定压力。10月初媒体报道,首开股份控股股东首开集团获准在银行间市场发行短期融资债券,注册规模为20亿元,2014年和2015年分两期各发行10亿元,预计资金成本将低于同期银行贷款基准利率。募集资金用于首开集团保障房项目开发和建设。

  二、前三季度经营分析

  (一)销售面积同比降24.0%,年目标完成率52%

  前三季度公司累计销售面积87.22万平米,同比下降23.97%,累计销售金额127.61亿元,同比下降18.2%,同比降幅持续收窄。相比2013年年报中制定的全年目标销售面积168万平米与目标销售金额247亿元,截止9月均完成约52%。下半年推货量约100万平米,预期全年销售面积目标无法达成的可能性较大。前三季度销售面积以苏州山湖一号(12.44万平米)、福州香开新城(7.61万平米)贡献最大,京内销售面积最大为常青藤(5.03万平米)。

  (二)年内仅3块土地入账,主力去库存

  年初至今公司仅新增三个项目,且均于5月之前取得,总计建设用地面积约31.6万平米,地上建筑规模约47万平方米,其中京内项目一个,位于大兴黄村,京外项目两个,位于海南海口及浙江杭州。三个项目均以合作并购形式取得。由于存货较多,公司目前拿地策略非常非常谨慎,以消化存货为主。截止上半年末,公司已竣工及在建拟建项目总建筑面积约1822万平米,扣除累计销售后全部项目储备面积约1558万平米,其中京内401万平米,京外1157万平米,按2013年全年销售面积测算,公司项目储备可供未来11年左右销售。

  

审校:杨晓敏

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