海通证券:南京国资退出一般性商品房开发进行时

来源: [观点地产网]      时间: 2014-11-04 16:03

未来国资重组预计将主要集中在股权交易层面,即国有股份的退出实现混合所有制结构或者引入其他行业国有股份已实现转型。

未来国资重组预计将主要集中在股权交易层面,即国有股份的退出实现混合所有制结构或者引入其他行业国有股份已实现转型。

  事件:

  10月30日南京高科接到大股东通知,要求逐步退出地产和市政领域,实现转型。

  投资建议:

  南京国资改革进程:退出一般性商品房开发领域。2013年8月31日,中共南京市委办公厅和南京市人民政府办公厅转发市住建委等部门的《南京市国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作实施意见》的通知。根据该《实施意见》,市属国有全资、控股及参股房地产企业股权于2013年底前完成退出一般商品房开发工作。区属、各功能板块国资房地产企业于2014年6月底前完成退出一般商品房开发工作。

  南京市属集团所属房地产企业清理方案。市属集团所属房地产企业清理范围包括18家市属国有全资及控股房地产企业,15项市属国有参股房地产企业股权(分别属于新工集团、紫金集团、城建集团、交通集团、地铁集团、河西国资集团、商旅集团、安居集团、新农集团、南京港集团等10家市属集团)。其中,全资及控股房地产企业中将关闭清算6家、股权转让3家、业务转型9家(可转型从事保障房建设、持有型物业开发和运营、土地一级开发整理等。业务转型企业现有未开发土地及项目,随项目公司统一划转安居集团加快处置)。对于参股房地产企业股权的企业,其中10项已启动转让程序或前期工作的参股股权将由原持股市属集团负责规范转让退出。2013年底前未完成退出的股权,统一划转安居集团加快处置;5项参股股权直接划转安居集团实施转让退出。划转工作2013年9月底前完成。

  南京区属、功能板块集团所属房地产企业清理方案。根据《实施意见》,南京市各区政府、各功能板块管委会负责区属、功能板块的国资房地产企业退出一般商品房开发领域的具体实施。具体方案是,2013年10月31日前各区政府、各管委会参照市里做法,结合辖地实际制订具体的工作计划。2013年11月1日起各区、各管委会按计划实施相关的退出工作。2014年6月30日前各区、各管委会完成退出工作。

  南京市属、区属、功能板块房地产企业退出的保障措施。为保证市属、区属、功能板块全资及控股国资房地产企业将在手的老项目按关闭清算、股权转让、转型发展、划转安居集团四类模式顺利退出。首先,南京市国资委将不再批准新成立房地产开发企业和参股房地产经营等投资行为。其次,南京市发改委将一律不再批准新的国资房地产企业的一般商品房开发项目。第三,南京市国土局将停止接受我市国资企业参与一般商品房项目土地公开出让的报名申请。第四,南京市住建委将不办理房地产开发企业设立备案手续,不办理房地产开发企业资质,对未完成退出工作任务的不办理商品房预售许可证。第五,南京市规划局将不核发国资企业的一般商品房项目建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。

  资产整合完毕后将进入所有制改革阶段。事件将直接刺激南京国资地产公司(南京高科、栖霞建设)。截至10月30日,A股2014年动态PE在15.21倍,地产2014年动态PE在13.71倍。目前地产股国企改革中的资产注入等工作已陆续进入实质操作阶段。未来国资重组预计将主要集中在股权交易层面,即国有股份的退出实现混合所有制结构或者引入其他行业国有股份已实现转型。重点推荐华侨城、格力地产、张江高科、南京高科、栖霞建设。

  对行业影响:

  1.地方国资国企改革的四大阶段

  从历史发展看,地方国资国企改革大致经历四大阶段:

  第一阶段(1978-1992):主要理顺国家和企业的分配关系,通过多种方式,推动国有企业走向市场。1978年起,中国对国有企业进行了一系列调整和改革,先后实行了扩大企业自主权、以利润分成为主要内容的经济责任制、利改税和承包经营责任制等“放权让利”的改革。1988年8月,国务院在财政部设立国家国有资产管理局,旨在统一管理国有资产。

  第二阶段(1992-2003):1992年10月,中共十四大明确提出了建立社会主义市场经济体制的改革目标。国有企业改革跳出“放权让利”的思路,结束了踌躇不前的承包制,展开了触及产权关系的制度变革。

  第三阶段(2003-2012):党的十六大明确提出建立国有资产监督管理机构,代表国家履行出资人职责,明确了“两个毫不动摇”,特别是提出了“股份制是公有制的主要实现形式”。

  第四阶段(2013-):混合所有制或将成为国企主要实现形式,其核心是产权多元化。新一轮国企重组或将以产权改革和国有股权稀释为核心、以国有资本运营为载体、以分类指导和竞争性行业国企市场化运营为取向,其重点应该是稀释国有股权,着力解决国有股一股独大问题,大幅引进民营、外资、个人投资者。

  2.“四项改革”试点是对十八届三中全会精神的延续,有利于破解国企顽疾

  为贯彻落实党的十八届三中全会关于《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的要求,今年7月15日,国资委宣布在所监管的中央企业中开展“四项改革”试点,分别为:(1)在国家开发投资公司、中粮集团有限公司开展改组国有资本投资公司试点;(2)在中国医药集团总公司、中国建筑材料集团公司开展发展混合所有制经济试点;(3)在新兴际华集团有限公司、中国节能环保公司、中国医药集团总公司、中国建筑材料集团公司开展董事会行使高级管理人员选聘、业绩考核和薪酬管理职权试点;(4)在国资委管理主要负责人的中央企业中选择2到3家开展派驻纪检组试点。

  我们认为,这“四项改革”试点分别对应十八届三中全会中对国资改革的四点精神,将有利于破解国企难题和实现国企竞争力和资产的保值增值。本次改革本着先易后难的原则,尚未涉及垄断行业,先以竞争性企业改革来总结经验,进而推广。

  第一,“开展改组国有资本投资公司试点”响应了国家要“发挥国有经济主导作用,不断增强国有经济活力、控制力、影响力”的现实要求。第二,“开展发展混合所有制经济试点”将实现十八届三中全会中要求的“要推进国有经济与其他经济相融合”、“有利于国有资本放大功能、保值增值、提高竞争力,有利于各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展”。第三,“开展董事会行使高级管理人员选聘、业绩考核和薪酬管理职权试点”将实现十八届三中全会要求的国企要“在管理上健全有效制衡的公司法人治理结构”和“建立职业经理人制度,建立长效激励约束机制”。第四,“开展派驻纪检组试点”则将实现十八届三中全会要求的“强化国有企业经营投资责任追究”。

  我们认为国家层面国资改革推进后,地产层面有望根据自身实际推进改革。目前,南京市政府根据该市市属、区属国有全资、控(参)股房地产企业110家(其中市属企业33家、区属企业72家、功能板块企业5家),占全市各类开发企业总数21.6%的现实情况,为优化该市国资组合,选择国资房地产企业退出一般商品房开发(除保障房、科技文化地产外)。

  3.南京国资改革进程:退出一般性商品房开发领域

  2013年8月31日,中共南京市委办公厅和南京市人民政府办公厅转发市住建委等部门的《南京市国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作实施意见》的通知。根据该《实施意见》,市属国有全资、控股及参股房地产企业股权于2013年底前完成退出一般商品房开发工作。区属、各功能板块国资房地产企业于2014年6月底前完成退出一般商品房开发工作。

  3.1南京市属集团所属房地产企业清理方案

  市属集团所属房地产企业清理范围包括18家市属国有全资及控股房地产企业,15项市属国有参股房地产企业股权(分别属于新工集团、紫金集团、城建集团、交通集团、地铁集团、河西国资集团、商旅集团、安居集团、新农集团、南京港集团等10家市属集团)。

  其中,全资及控股房地产企业中将关闭清算6家、股权转让3家、业务转型9家(可转型从事保障房建设、持有型物业开发和运营、土地一级开发整理等。业务转型企业现有未开发土地及项目,随项目公司统一划转安居集团加快处置)。对于参股房地产企业股权的企业,其中10项已启动转让程序或前期工作的参股股权将由原持股市属集团负责规范转让退出。2013年底前未完成退出的股权,统一划转安居集团加快处置;5项参股股权直接划转安居集团实施转让退出。划转工作2013年9月底前完成。

  3.2 南京区属、功能板块集团所属房地产企业清理方案

  根据《实施意见》,南京市各区政府、各功能板块管委会负责区属、功能板块的国资房地产企业退出一般商品房开发领域的具体实施。具体方案是,2013年10月31日前各区政府、各管委会参照市里做法,结合辖地实际制订具体的工作计划。2013年11月1日起各区、各管委会按计划实施相关的退出工作。2014年6月30日前各区、各管委会完成退出工作。

  3.3南京市属、区属、功能板块房地产企业退出的保障措施

  为保证市属、区属、功能板块全资及控股国资房地产企业将在手的老项目按关闭清算、股权转让、转型发展、划转安居集团四类模式顺利退出。首先,南京市国资委将不再批准新成立房地产开发企业和参股房地产经营等投资行为。其次,南京市发改委将一律不再批准新的国资房地产企业的一般商品房开发项目。第三,南京市国土局将停止接受我市国资企业参与一般商品房项目土地公开出让的报名申请。第四,南京市住建委将不办理房地产开发企业设立备案手续,不办理房地产开发企业资质,对未完成退出工作任务的不办理商品房预售许可证。第五,南京市规划局将不核发国资企业的一般商品房项目建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。

  4.南京市市属和区属上市地产公司(南京高科、栖霞建设)存在退出房地产的可能性

  4.1南京高科基本情况介绍

  南京高科属于南京市属国资企业。目前,公司的大股东为控股比例34.66%的南京新港开发总公司,而公司的实际控制人为南京市国资委,其直接和间接持股比例合计为34.65%。目前,公司有四大块战略业务,包括市政基建、房产开发、股权投资和医药销售。

  按照2014年上半年毛利润规模排序,股权投资净收益2.66亿元(占比37.98%),大市政业务毛利1.62亿元(含市政基础设施承建、土地成片开发转让和园区管理及服务,占比23.10%),房地产开发业务毛利1.55亿元(占比22.08%),医药销售毛利1.18亿元(占比16.84%)。

  可见,公司的股权投资已经取代房地产开发,成为其最重要的业务利润来源。未来公司退出房地产进行转型的可能性较大。

  4.2栖霞建设基本情况介绍

  栖霞建设具备房地产开发国家一级资质,目前业务主要布局于南京、无锡和苏州等苏南城市。公司是南京栖霞区区属企业。公司大股东为控股34.34%的南京栖霞建设集团有限公司(南京栖霞国有资产经营公司控股51%股权,另外49%为南京万辰创业投资有限责任公司持有)。公司今年上半年主营收入12.45亿元,全部为商品房销售收入。

  2014年7月21日,南京市政府国资委网站公告,根据江苏省人民政府办公厅《关于同意南京栖霞建设集团有限公司增资扩股有关事项的函》(苏政办函[2014]25号),南京栖霞建设集团有限公司(简称征选人)拟以增资扩股方式引进战略投资者。具体而言,1、征选人通过增资扩股方式引入战略投资者,将注册资本金由18962.5万元增至20000万元。2、征选标的为:征选人5.188%股权,投入底价为8719万元。3、参选人资格要求包括:首先,在中国境内依法注册且有效存续10年以上的,具有独立法人资格的民营企业,且与征选人现股东没有任何股权关联关系;其次,截止2013年12月31日经审计的财务报表(如是集团企业则为合并报表)净资产不低于人民币3亿元;第三,需具备国家建筑总承包一级或特级企业资质,且有完善的标准化管理体系;第四,本次征选参选人可以以联合体形式参与征选,联合体内任何一个参选人所认购的股权比例不得少于征选人1.6%的股权,联合体认购的股权总数须为征选人5.188%的股权。

  我们认为,一旦战略股东成功引入,南京栖霞国有资产经营公司对公司大股东(南京栖霞建设集团有限公司)的控股比例将由此前的51%的绝对控股下降至48.354%的相对控股。由此,南京栖霞区政府将逐步退出对上市公司的控股权。

  5.投资建议:资产整合完毕后将进入所有制改革阶段。截至10月30日,A股2014年动态PE在15.21倍,地产2014年动态PE在13.71倍。目前地产股国企改革中的资产注入等工作已陆续进入实质操作阶段。未来国资重组预计将主要集中在股权交易层面,即国有股份的退出实现混合所有制结构或者引入其他行业国有股份已实现转型。重点推荐华侨城、格力地产、张江高科、南京高科、栖霞建设。

  风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

审校:杨晓敏

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