中原观点:一线城市是拿地“安全港”吗?

来源: [观点地产网]      时间: 2014-10-30 17:39

今年新房市场持续低迷,二三线城市存量压力凸显,房企为规避风险而重回一线城市。但一线城市是否真的是“安全港”?

今年新房市场持续低迷,二三线城市存量压力凸显,房企为规避风险而重回一线城市。但一线城市是否真的是“安全港”?

  ——京沪穗杭四城市宅地供求区域分析

  本期摘要

  今年新房市场持续低迷,二三线城市存量压力凸显,房企为规避风险而重回一线城市。但一线城市是否真的是“安全港”?我们对北京、上海、广州及杭州四个城市2009年至今的累计土地出让和新房销售量进行了对比分析,发现其中的三个一线城市,虽然整体上土地供略小于求,但分区来看,个别区域仍存在宅地供应过量,消化周期过高的潜在风险。如北京的平谷区和上海的崇明;而杭州虽然整体宅地存量过大,但上城区、下城区和西湖区的宅地供应却是不足的。

  中原监测10家标杆房企,2014年上半年在一线城市购地可建面积占比约为11%,为2009年以来同期第二高位,大型房企回归一线城市。而最早降价的杭州土地市场冷清,主城区在今年3-8月宅地零成交。

  在这样的市场背景下,一线城市是否为房企的“安全港”?而杭州的土地市场是否已经“不能碰”了呢?其实,这个问题的评价标准,除了新房市场的销量、库存数据外,土地市场的整体供求,更能影响一个城市或区域长期的市场表现。

  我们在去年12月发布的年度报告中,对比了40个主要城市过去5年的累积土地出让可建面积和新房销售面积,发现一线城市总体上土地出让略小于新房销售,二三线城市的土地供应则依次增大。其中土地供应最多的城市唐山,过去5年土地出让量相当于新房销售量的4倍。因此,土地供应不足是一线城市市场稳定的主要原因。

  而在一个城市内部,土地和新房销售也不是均匀分布的。土地供应集中自然带来新房扎堆,区域竞争压力增大。反之则意味着土地稀缺,未来直接竞争少。因此接下来我们将对一线3个城市和杭州各行政区之间土地出让和新房销售比率进行深入分析。由于一线城市中深圳土地出让量极少,因此以下分析中不包括深圳。

  首先我们约定:某一地区、某个时间段内,累计土地出让可建面积与新房销售面积的比率,即购地销售比大于1.2为宅地供应过量;该值在0.8-1.2之间表示宅地供应平衡;若该值小于0.8,表示宅地供应不足,若小于0.5为宅地严重短缺。

  数据显示:2009-2014年上半年期间,北京和广州宅地供求维持平衡,而上海则宅地供应不足,杭州宅地供应过量(图2)。

  而从城市内部细分来看,我们发现,四个城市中(表1):

  整体宅地供应不足的上海,仅有一个区土地供应过量,为各城市中最少,但多个区土地供应不足;

  杭州整体宅地供应过量,分区来看,土地供应过量的区域占比过半,在各城市中最多;

  北京和广州整体供求平衡,分区来看,各有30%的区域土地供应过量,但北京供应不足的区域占比最低

  北京:核心区供应不足平谷消化周期长

  由北京16个区域2009-2014上半年期间的累计购地销售比数据,显示出核心四区(东城区、西城区、朝阳区和海淀区)宅地供应严重短缺。

  尤其是东城区和西城区近5年宅地供应极少,东城区仅2012年成交宅地约7.4万平方米,西城区仅2009年成交约1.6万平方米。近5年,东城区和西城区新建住宅年成交均值分别为22万平方米和29万平方米,远超宅地成交面积。土地市场存量日益减少。

  东城区和西城区受制于区域内可供应宅地有限,预计将长期处于宅地短缺状态。因此,这两个区域若有宅地供应,必将引起各方争夺。而朝阳区和海淀区,虽然整体宅地供应短缺,宅地存量减少,但考虑到辖区范围比较大,各板块差异大。因此,在涉及这两个区域地块购买时,开发商应结合地块周边的宅地存量情况进行决策。

  房山区、门头沟区、大兴区、延庆县和平谷区等五区累计购地销售比超过1.2以上,宅地供应过量。

  平谷区2009-2014年上半年宅地累计增量库存消化周期1约高达17年,房山区宅地增量库存消化周期约为2年,其余区域均超过4年。

  平谷区宅地存量压力大,主要是由于本区新房市场规模极小。考虑到新建住宅持续向城市外围扩展的趋势,我们认为平谷区未来将成为新建住宅供应热点区域,如前两年的上海嘉定区。因此,虽然目前该区域宅地库存消化周期高企,但近5年宅地存量绝对值增加并不是很高,因此,从发展角度看,该区域地块依然是可以考虑的。

  中原观点:一线城市是拿地“安全港”吗?

审校:刘满桃

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