链家地产:9月70城房价均停涨 利好政策下价格跌速有望放缓

来源: [观点地产网]      时间: 2014-10-24 15:27

2014年9月,全国一、二手住宅价格整体仍处于明显回落状态,一、二手住宅价格同比指数双双跌入100点以内,价格环比指数均降至2011年以来最低水平。

2014年9月,全国一、二手住宅价格整体仍处于明显回落状态,一、二手住宅价格同比指数双双跌入100点以内,价格环比指数均降至2011年以来最低水平。

  一、一二手住宅价格同比指数双双跌入100点以内,新房价格环比指数小幅回升

  2014年9月,70大中城市平均新建商品住宅价格环比指数为98.97,较上月上升0.12点,新建商品住宅同比指数为98.8点,较上月下降1.74点;二手住宅价格平均环比指数为99.03,较上月下降0.16点,同比指数为98.72,与上月相比下降1.39点。

  2014年9月,全国一、二手住宅价格整体仍处于明显回落状态,一、二手住宅价格同比指数双双跌入100点以内,价格环比指数均降至2011年以来最低水平,相较2011年末起的低谷时期水平分别还要低0.73点和0.51点。但一点值得注意的变化在于9月新建商品住宅价格虽仍处于下降状态,但环比指数在经历连续7个月下跌后,于本月首次出现小幅回升。

  二、9月二手住宅价格环比指数全部下降,全国房价完全进入普降局面

  9月,全国70个城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市数量达到69个,较上月增加1个,仅厦门市价格环比持平。与上月相比,70大中城市二手住宅价格环比则全部出现下降。

  2014年9月,全国70大中城市一、二手住宅价格环比下降城市数量创2011年以来新高,全国房价完全陷入普降局面。此轮房地产市场自发性调整的影响更甚于以往,导致房价下降城市数量明显多于2011年末低谷时期。当前市场底部特征明显,预计短期内一二手住宅价格环比下降城市数量仍将处于较高水平,但随着9月末多项政策利好因素逐渐发挥作用,未来一段时间内,市场或将逐渐走出低谷。

  三、各线城市一二手住宅价格进一步下探,一手住宅价格环比降幅全面收窄

  9月,新建商品住宅一线城市平均价格环比指数为98.93,较上月上升0.16点;二线城市为99.0,较上月上升0.14点;三四线城市为98.95,较上月上升0.11点。

  二手住宅一线城市平均价格环比指数为98.95,较上月下降0.17点,二线城市为99.04,较上月下降0.24点,三四线城市为99.04,较上月下降0.07点。

  从9月各线城市房价环比变化情况来看,在房价整体继续下探的背景下,各线城市新建商品住宅价格环比降幅集体出现较为明显的收窄,其中一线城市新房价格降幅收窄幅度最大。虽然新房价格受到推盘情况,产品结构,淡旺季等众多因素影响,但随着各方预期逐渐向好,购房者入市积极性上升,未来各线城市房价下降幅度或将逐步收窄。但由于各地央行政策细则尚未完全落地,购房者观望情绪虽有所减轻,但并未显著消除,短期内房价出现反弹的可能性极小。

 

 

  四、综述

  2014年9月份,全国70大中城市价格指数走势呈现以下特点:一是,各城市的一二手住宅价格环比全部停涨,其中新房中仅有厦门与上月持平,其余城市均持下降;二是,整体来看,一二手环比指数走势现分化:新房环比降幅有所收窄,二手房环比降幅有所扩大;三是,各线城市来看,一线城市的一二手住宅价格降幅最深。

  链家地产市场研究部张旭认为,2014年9月份,一二手价格下降城市分别达69与70个,在限购调控的历史低谷期2012年1月份,这一数字也分别仅为48与54个,价格下降范围与程度均达到历史最高。可以说,自主性调整对市场影响的深度超过的以往的任何引导性调控政策,影响更大更为持久。

  综合来看,一二手住宅价格表现出较为明显的分化。新房价格指数环比降幅首次出现放缓,其中,一线城市的放缓幅度更大。而二手房价格指数环比降幅还在加深。张旭认为,与二手房市场业主分散,议价较为容易相比,新房市场受拿地等各种成本的影响,当价格下降到一定程度,进一步下降的难度将会增大,尤其是近几年一线城市拿地成本明显攀升,利润进一步压缩,房企降价的意愿偏低。

  近期的一系列救市政策,从9.30的央行信贷政策、公积金政策松动到市场酝酿的以税费调整为主的第三波救市,都表示了对市场合理需求入市的支持,使近期市场新盘认购率上升,成交上涨。而随着后续各项政策细则的逐步落地,市场或将会随着屡次利好政策积累的影响进一步好转,四季度的市场或将迎来新的行情。

  而价格方面,随着近期成交以及预期的好转,加上银行开发贷的松动,四季度房企资金压力或将有所缓解,价格下行压力或将有所减弱,速度进一步放缓或有望止跌,但是从库存以及年内业绩目标完成压力来看,价格回升的动力尚不具备,去库存依然是四季度的重点。但是对于年内目标达成率较高、资金实力较强的房企“以价换量”的情况或将有所减少。

  此外,近期10月一线城市房价出现略弹,尤其是北京二手房市场,不考虑结构性因素影响,10月比9月价格上涨3%左右。价格有所反弹的重要原因是,近期入市客户增多,据链家统计,10月成交环比翻倍,出售难度明显减轻,降价意愿减弱,涨价心态有所加强。另外一方面,10月份北京的土地市场回温,或将对未来价格的回升起到一定作用。但是目前价格的小幅回升是否意味着真正进入上升通道,还有待考察。排除结构性影响,预计四季度价格企稳的可能性较大。

审校:刘满桃

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