合富辉煌:海口库存量再次刷新,十月集中推盘剧增

来源: [观点地产网]      时间: 2014-10-24 15:01

仅从国庆黄金周的市场表现来看,目前新政未有实质性刺激作用,市场回暖的程度和时机仍要看长时间的市场反应情况而定。

仅从国庆黄金周的市场表现来看,目前新政未有实质性刺激作用,市场回暖的程度和时机仍要看长时间的市场反应情况而定。

  摘要:国庆前期,在市场低迷的情况下,海口市逐渐加大救市力度,从放开限购、购房入户等一系列的松绑政策来看,政府救市的决心非常之大。9月30日,继央行发文放开限贷以后,海南省10月4日政府响应,部分银行表示已接到总行的口头通知,开始执行新政策,只需要还完贷款就可以按首套房申请贷款(银行口径)。此文一出,房产界欢欣鼓舞,在国庆黄金周来临之前适逢重大利好,也增强了市场回暖的信心,开发商国庆期间亦“惠”字当头,各种优惠促销手段盛行,响应新政,但根据市场数据反映,此次黄金周成交虽有所起色,但相比往年仍旧不理想,楼市回暖为时尚早,“救市”新政仍需看市场反应时间。

  1、政策利好,市场反应冷淡,后市回暖可期

  海口“双限”放开后,意味着实施四年的限购、限贷政策正式“功成身退”,至此,海南仅剩三亚市继续坚守“限购”,但随着市场的低迷表现和经济下行压力,放松限购只是时间问题。随着旅游旺季的来临,此次放松限贷可以说是和旺季实现“无缝对接”,对楼市来说确实振奋人心。一方面,放松“双限”对岛外客户的刺激进一步加大,降低了岛外客户购房的门槛,能更好的吸引岛外客户前来置业;另一方面,放松限贷无疑变相的“鼓励”投资,这也有效的刺激海南楼市。但,仅从国庆黄金周的市场表现来看,目前新政未有实质性刺激作用,市场回暖的程度和时机仍要看长时间的市场反应情况而定:

  刚需购房者

  对于刚需来说,7折房贷利率是比松绑限购更加利好的消息,但要看银行对此文件的态度,从此前各行动作来看,该条执行或面临较大的“门槛问题”,而要实现7折优惠困难重重。

  二套房贷

  “认房又认贷”是之前的执行标准,执行新政后对于库存量较大的板块或者区域的去化,是一个利好。但对于一线城市而言,房贷并非一个小数额,如要还清,面临资金压力依旧较大。

  三套房及以上

  历时近四年的限购限贷,就是为了控制投资和投机,央行此次发文实际上是对此前限购政策的一个调整,适当鼓励投资。

  客户

  对于客户来说,新政利好的同时也加大了客户的观望情绪,购房时机问题是他们考虑的重点,但新政无疑会加大岛外购房客户和投资型客户的增加。

  2、“惠”字当头,以价换量去库存,国庆市场反应冷淡

  在新政春风中海南楼市国庆黄金周开市,此前低迷的成交更是“憋坏了”不少开发商,期待国庆期间在新政的刺激下迎来逆市热销,据市场部的调研结果显示,国庆期间海南项目“惠”字当头,海口西海岸“7”字头项目早已司空见惯,但新政出台后,绿地、恒大、碧桂园均表示有节后提价动作,但主要作为营销策略短期执行,黄金周期间开发商几乎无一例外的推出特惠单位、买房送家具、买房送车位、买房抽大奖等优惠活动,通过主题式的旺场活动蓄客,不少准备入市的项目也抓住国庆节点认筹蓄客,在走访的海口数个大型楼盘中,售楼中心门庭若市,来访量比平时多出不少,但看多买少,观望愈浓,多数为了参加活动和领取奖品而来,实际成交效果并没有达到预期。鉴于网签数据的滞后性(此处不放网签数据),通过实际的市场调研来看,海口实时认购成交量比网签要高出不少,但总体低于去年水平,市内刚需项目去化总体较好。

  3、海口库存量再次刷新,十月集中推盘剧增

  在新政利好的情况下,开发商不顾市场高库存而选择“金九银十”集中供货,据合富辉煌监控数据显示,9月份海口新增供应92.86万㎡,库存达到858万㎡的空前高企,按照正常的市场去化,海口仍需要3年多的去化周期,而9月获得预售的项目纷纷集中在10月份集中推盘,海口即将上演“十月围城”,高库存的压力也引发新开项目的价格拉锯战。

  预测:

  新政出台,但缺少落地执行,政府如能因势利导,落实执行力度,未来新政效应将逐步呈现,楼市预计将在年底逐渐走出困境;

  银行方面,新政出台后,海口各大银行虽说有接到新政细则通知,但并未公开化执行细则,首套房贷按正常利率执行,放款速度已逐步加快,7折房贷暂无执行;

  海口市场库存压力仍旧不可忽视,旺季将加快开发商供货速度,集中放量的区域低价竞争难以避免,客户的争夺将更加激烈;

  限购方面,盛传三亚10月7日开始取消限购,但三亚市住建局最新消息表示:“目前,三亚仍按照国家分类调控的要求,执行住房限购政策,还没有考虑取消房地产限购政策”,主要是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。

审校:刘满桃

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