合富辉煌:成都楼市金九成色不足 取消限购刺激不显著

来源: [观点地产网]      时间: 2014-10-24 14:41

7月16日,成都正式取消限购令,拉响救市信号弹。但从结果导向看,7、8、9月成都市场供求价并未出现大的波动。

7月16日,成都正式取消限购令,拉响救市信号弹。但从结果导向看,7、8、9月成都市场供求价并未出现大的波动。

  成都楼市金九成色不足 取消限购刺激不显著

  据合富辉煌监测,成都市2014年9月商品住宅供应94.12万方,环比下降27.8%,同比下降79.18%;成交142.71万方,环比下降6.962%,同比下降34.24%;存量2783.03万方,按照220.44万方的月均去化,需12.62个月,在合理健康范围内。成都金九成色不足,供求量都处于低位,市场观望情绪依旧浓重。

  7月16日,成都正式取消限购令,拉响救市信号弹。但从结果导向看,7、8、9月成都市场供求价并未出现大的波动,在五一房交会高冲后,第三季度接驳6月的低缓态势,不紧不慢、不急不缓。

  成都是绝对的刚需主力市场,2013年-2014年9月,130㎡以下面积段供应量在3826.07万方,占市场总体供应的83.69%。市场需求结构构成以首置或是首改为主,限购取消对需求量的刺激和释放作用并不明显。截止9月底,毫无松动的限贷导致大量需求变成了无效需求,贷款难掐住成都楼市的咽喉。

  成都市2014年9月商品住宅备案均价7495元/㎡,环比上涨3.23%,同比上涨6.32%。

  成都房价整体震荡上行,短期看,变幅较小。由于成都绝对刚需市场的特有属性,需求价格弹性大,在大行情不明朗的情况下,开发商以价换量举动增多,截止9月底,成都价格回落至2014年初水平。

  成都2014秋交会:价格大跳水加限贷松绑,观望持续

  成都2014年秋交会于10.1-10.5在成新会展举行,参展项目211个,较春交会增加16个,较2013年秋交会增加88个,从参展项目数看,本届房交会无疑具备超越过往的必要条件。

  成都2014年秋交会期间,成都新增供应0套,0㎡;认购1546套,15.29万方,较去年同期供求量大幅度下滑,认购套数和认购面积均下滑近7成;认购均价8695元/㎡,较去年下跌100元/㎡。从认购量上看,本届房交会有点“秋”。

  房交会期间,大多数开发商大打价格牌,曾经的营销手段可能还会讲品质、产品、区位、服务等,本届主旋律拼的只有价格。尤其是品牌开发商不再矜持,领衔跑量:保利旗下16个楼盘参展,成为绝对主力。房交会期间全线清盘降价,上千套房源以“批发价”打折并赠送大礼包;蓝光0首付0月供吸引了众多人气;中德英伦联邦作为成都多年销冠,1元购车位的活动也着实给力......

  房交会前夕,央行发文“认贷不认房”的限贷松绑政策,全国涌动,成都也不例外。房交会期间,人气爆棚,咨询“限购”“限贷”客户较多。但是央行关于《通知》细则尚未出台,银行总部到地方需要一定的时耗,成都目前尚未执行新的贷款政策。因此对短期内成都市场刺激性较小。

  尽管参展数上去了,尽管人气上去了,尽管优惠力度空前的大,本届当期成交量并不理想:一是尽管限贷松动,但尚未执行,“等一等”的心态加重;二是9月甚至更早,部分项目价格大跳水(瑞安城中汇:从10500直降到7600,开盘售罄;九龙仓御园从13000直降到8500......),使得价格刺激减弱,尤其是力度较小时,需求对价格产生了贝勃效应;三是买涨不买跌的心理,在大形势不明朗的情况下,观望成了首选。

  前面提到成都市绝对的刚需市场,限购并没有给市场带来明显的需求刺激,限贷的放松造成需求心理波动。由于目前新的贷款政策尚未执行,短期内成交量仍将低位维稳,一周或半个月后的政策执行会造成冲量,但政策的因地制宜性和执行力度将成为这场救市运动的关键。

审校:刘满桃

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