国泰君安:环球影城,千万游客市场

来源: [观点地产网]      时间: 2014-10-20 16:10

环球影城和迪士尼的重游率普遍较高,环球影城平均在60%-70%,迪士尼平均在50%,东京则达75%。门票收入之外,还有商品、餐饮等很多其他方面的收入,门票收入一般占比40-60%,或者更低。

环球影城和迪士尼的重游率普遍较高,环球影城平均在60%-70%,迪士尼平均在50%,东京则达75%。门票收入之外,还有商品、餐饮等很多其他方面的收入,门票收入一般占比40-60%,或者更低。

  ——景观地产深度研究系列之一

  1.主题公园:关于环球影城和迪士尼,你所要知道的

  环球影城、迪斯尼主题乐园和环球嘉年华并称为世界三大娱乐主题乐园。目前已开园的环球影城有5处,亚洲有日本大阪和新加坡两处;已开园的迪士尼主题公园也是5处,亚洲有日本东京和香港两处。

  环球影城和迪士尼这种大型主题公园一般投资规模巨大,动辄几十亿美金,对经济拉动作用明显。建成后门票等收入颇丰;大型主题公园的年游客数从几百万到上千万不等,最高的好莱坞迪士尼乐园年游客数达2000万,收入则达数十亿人民币。环球影城和迪士尼的重游率普遍较高,环球影城平均在60%-70%,迪士尼平均在50%,东京则达75%。门票收入之外,还有商品、餐饮等很多其他方面的收入,门票收入一般占比40-60%,或者更低。

  1.1.环球影城主题乐园

  环球影城是全球仅次于迪士尼的第二大主题公园,主要特色在于再现电影主题。环球影城发源于美国,是美国环球电影公司旗下的大型主题公园,与迪斯尼主题乐园和环球嘉年华并称为世界三大娱乐主题乐园。环球影城是一个再现电影主题的游乐园,在其中,可以亲身体验电影中部分场景是如何拍摄的;游乐项目包括哈里波特的魔法世界、侏罗纪公园河流大冒险、史莱克4D影院等等,各个地区有所不同。

  目前全球已开园的环球影城有5处,亚洲只有日本和新加坡两处。当前已开园的环球影城有五处,最早建成的是美国加州洛杉矶的好莱坞环球影城,占地212公顷,1963年开业。位于美国佛罗里达州的奥兰多环球影城则于1990年开业。日本大阪环球影城2001年开业,占地54公顷。新加坡圣淘沙环球影城2011年开业,占地22公顷。此外,在欧洲的西班牙巴塞罗那附近,还有一个地中海环球影城。

  环球影城一般投资规模巨大,动辄几十亿美金,对经济拉动作用明显。环球影城一般投资规模巨大,动辄几十亿美金的投入,对当地经济拉动作用明显。日本大阪环球影城1998年开工,2001年开幕,总投入20亿美金。2011年正式开业的新加坡环球影城则投入了43亿美金。

  建成后门票等收入颇丰,日本环球影城年游客数近千万,收入近50亿人民币,辐射效应也比较明显。日本环球影城位于大阪,占地54公顷,2001年开业。公园2小时交通圈内有3500万人口,年接待游客数达850-1000万,2009年营收近7亿美元,人均消费530人民币。据2008年数据,日本环球影城EBITDA率33.7%,领先奥兰多迪士尼(33.4%),东京迪士尼(24.3%),法国迪士尼(18.9%)等行业龙头。

  环球影城平均重游率60%-70%,门票收入占比40-60%。环球影城重游率较高,平均达60-70%,这也与其项目更新有关。门票收入基本占到40-60%,比国内大部分乐园要低很多。以日本环球影城为例,其门票收入基本占50%左右,其他如商品收入占比25%左右,饮食收入15%左右,其他收入接近10%。

  1.2.迪士尼主题乐园

  全球当前有5个迪士尼主题公园已经开园,最早的1955年开业;各个公园规模不等,最大的面积是最小的100倍左右。美国佛罗里达州的奥兰多迪士尼主题公园1971年开园,是目前所有迪士尼乐园里规模最大的,总面积122平方公里(1.22亿平米),分“动物王国”、“魔幻影城”、“科幻天地”和“梦幻世界”4个主题乐园,还有2个水上乐园,全部玩下来,最少要5天。其次是位于巴黎马恩河谷的迪士尼,1992年开园,面积2023公顷(万平),有“迪士尼乐园”和“华特迪士尼影城”两个主题公园。洛杉矶迪士尼是最早的一个迪士尼乐园,1955年就开业了,总面积为206公顷,拥有传统的“迪士尼乐园”和“加州冒险乐园”。东京迪士尼1983年开业,面积为201公顷,有“迪士尼乐园”和“迪士尼海上乐园”两个主题乐园。最小的也是最新的是香港的迪士尼乐园,2005年开业,面积只有126公顷。

  门票方面,5大迪士尼门票从350-500港币不等。美国佛罗里达迪士尼每个主题公园约466港元,迪士尼内一共有5个主题公园和2个水上世界;加州迪士尼约413港元;东京迪士尼约385港元;巴黎迪士尼约381港元;香港迪士尼大人450港元,小孩250港元。华特迪士尼公司拥有美国的两个迪士尼乐园,而巴黎、东京和香港迪士尼度假区则是授权经营。

  盈利情况:各个海外分号中,东京盈利最好,巴黎和香港都偏弱。1)自1955年洛杉矶迪斯尼乐园建成开放以来,每天到此游玩的人约4万人,最多时可达8万人。仅一天的门票收入就近百万美元;再加上园内各项服务行业,收入更为可观。近40多年来,乐园已接待游客达10多亿人次。2)在迪士尼的几个海外分号中,目前只有东京迪士尼的盈利是最好的,从1983年开业至2012年间,年年盈利;其2000年接待的游客人数已达1730万人次。2)巴黎迪斯尼乐园是全欧洲游客最多的付费游乐场,2000年总共吸引了1200万游客。但由于欧洲人抵制美国文化,加上巴黎迪斯尼盖了超乎所需的旅馆,乐园的面积也过大,该迪斯尼乐园并没有赚大钱。其在亏损多年后,在2008年盈利约1620万元人民币。3)对于香港迪士尼而言,根据人民日报报道,其从2005年9月开园以来,逾7年才扭亏为盈。但迪士尼公司仍然可以从香港迪士尼获得管理费以及经营酒店的收益等,香港特区政府之前则要背负亏损包袱。香港特区政府的投资,预期最理想可在2029至2030年达到收支平衡,但若旅游业发展弱于预期,则可能需至迪士尼开幕后40年,即在2044-45年度才能回本。

  迪士尼乐园也是投资巨大,对拉动经济作用明显;1980年代以来所建设的乐园,单体投资从20多亿到440亿美金不等。东京的迪士尼乐园耗资38亿美金,香港耗资26亿美金,巴黎的项目由于占地比较大,总投入也相对较大,达440亿美金(巴黎项目面积为香港的16倍,投入为其17倍,基本是按比例投入)。正在建设的上海迪士尼项目,总面积390公顷,预计投入40亿美金。

  环球影城VS迪士尼乐园:受众人群略有不同,但重游率普遍较高,且门票收入占比都相对不高。1)从公园内容来看,环球影城以影视等商业大片场景为基础,而迪士尼则以景观、表演、主题人物迪士尼文化为主。相比之下,迪斯尼更适合儿童游乐,环球影城则更适合成年人参与。2)从重游率来讲,二者普遍都比较高。环球影城重游率平均在60-70%,而迪士尼平均约50%,东京迪士尼则高达75%。3)收入结构上,门票占比不算很高;环球影城门票收入占比约57%,还有较大比重来自园内商品和餐饮。迪士尼也不过30%左右来自门票。4)二者都有一些其他产业链支撑,包括环球影城的电影、电视、音乐、家庭录像和消费类产品,以及迪士尼的影视和媒体。

  2.主题公园之影响:拉动经济、推升地价房价、推动航空餐饮等旅游产业链发展

  大型主题公园普遍投资几十亿美金以上,拉动经济效果明显;短期对当地建筑业影响尤其明显。以日本为例,在上世纪90年代,日本经济泡沫破裂,经济环境萧条,大阪引入环球影城项目之后,对当地经济带来了很好的拉动作用。数据显示,日本大阪环球影城年接待游客数达850-1000万,2009年营收近7亿美元,人均消费530元人民币。各个大型主题公园普遍投资几十亿美金以上,对经济拉动效果明显;短期项目建设过程中,对当地建筑业影响尤其显著。

  门票收入之外,还可增加就业人数,对餐饮住宿、交通、旅游等行业带来持续的影响。据新浪财经报道,2005年,香港迪斯尼首日接待游客达16000人;2008年,东京迪斯尼即使在金融危机笼罩的下半财年,其两大乐园的入场人数也有1417万人次之多。增多的人流对交通、餐饮住宿、旅游等有直接影响;而对应增多的服务也会带动更多的就业。

  主题公园可有效推动周边地价房价上涨,上海迪士尼周边地价曾一天内翻倍。以上海市为例,2009年,上海宣布迪斯尼项目已获国家有关部门核准后,迪斯尼区域地块挂牌价格立刻大幅飙升。上海象屿臵业11月4日以1.4万元/平的楼面价竞得上海浦东新区川沙新市镇“A08-03”迪斯尼概念地块,而前一日,该地块的挂牌价还仅为7731元/平方米。上海川沙片区11月4日竞得的两块地,溢价率高达261%、395%。

  3.北京环球影城落地通州,区域价值提升可待

  国务院已正式批复北京环球影城落地通州。项目预计2019年开业;在保留环球经典娱乐项目的同时,预计还将引入中国元素。主题公园占地120公顷,规模超过东京和新加坡的环球影城;预计总投资200亿元,对经济的直接带动作用巨大。此外,环球影城预计还会带动周边路网和度假区的建设,间接影响也不容忽视。项目建成后,预计每年可带来数十亿的门票收入;考虑间接收益,影响则更大。两个合资公司将会负责项目开发和建设,中方控股公司负责主体投资建设,美方控股公司负责管理运营。

  此外,据网易等报道,珠海将签署环球影城,总投资1500亿元,占地10平方公里。但项目是否签约存不确定性;即便签约,还要经过层层审批,到最终落地预计也要若干年。若能成功落地,则华发股份和世荣兆业最为受益,其他珠海储备较为丰富的还有格力地产等。

  3.1.北京环球影城落地通州,亚洲最大,总投资约200亿,预计2019年开业

  北京环球影城落地通州,预计2019年开业;公园在保留环球经典娱乐项目的同时,预计还将引入中国元素。北京环球主题公园项目的建设地点位于通州文化旅游区,处于通州区梨园镇、张家湾镇、台湖镇三镇交会处,驱车从北京CBD向东南方向行驶十几分钟便可到达。规划占地120公顷,总投资超过200亿元。这将是全世界第六个、亚洲第三个国际主题公园。北京环球主题公园项目在引进环球主题公园经典项目的同时,还将融入中国传统与现代文化元素。其由四家国有企业共同设立的北京首寰文化旅游投资有限公司和康卡斯特NBC环球公司旗下的环球主题公园及度假区集团合资拥有,预计2019年建成营业。

  主题公园占地120公顷,规模超过东京和新加坡的环球影城;预计总投资200亿元,对经济的直接带动作用巨大。北京环球主题公园及度假区项目总面积将达到4平方公里,其中1.2平方公里是环球主题公园、城市大道、主要的一些酒店、停车场等建筑群体,估计仅仅是这部分投资就要超过200亿元。2014年3月,美国好莱坞环球影业公司也宣布将斥资20亿美元参与北京环球主题公园的开发。

  环球影城预计还会带动周边路网和度假区的建设。据中证网报道,北京市发改委相关负责人表示,项目所处的文化旅游区周边市政设施、交通路网、环境绿化等配套设施将加快建设和完善。预计还将有一条新的轨道交通线路从东四环直抵通州的环球主题公园;为跨坐式单轨,北起望京桥,沿东四环直达通州的环球主题公园。这条新线路目前正待市规划委批复规划方案。主题公园本身之外,还将配套建设一个集多样零售、餐饮和娱乐设施于一体的环球城市大道和度假酒店。度假区最终占地面积400公顷,后续开发也在规划研究当中。

  预计环球影城建成后,每年可带来数十亿的门票收入;考虑间接收益,影响则更大。据中国经营报报道,中国旅游研究院院长、教授戴斌认为,环球主题公园在2019年面市之际,预计票价在100美元左右;而按照惯例,1元钱主题公园的收入可以带来7元钱的间接收益。据北京晚报报道,初步预测环球主题公园开园第一年就有望接待游客800万人次,创造直接就业机会1万个、间接就业机会10万个。假设票价在600元,乘以800万人次,则门票收入就有近50亿元;再考虑间接收益,则影响更大。

  两个合资公司将会负责项目开发和建设,中方控股公司负责主体投资建设,美方控股公司负责管理运营。1)通州国际旅游度假区地块3月份已出让,北京首寰文化旅游投资有限公司以19.3亿元竞得。地块占地134万平,其中建设用地121万平,规划建面不超80万平。影城建筑面积估计约为20万平方米。2)该项目已被列入北京市2014年重点项目,预计2014年第四季度开工建设。3)首寰投资与美国环球公司将成立两个合资公司共同开发运营环球影城。一个负责公园主体投资与建设,中方占股70%,美方占股30%;另一个负责管理运营,中方占股30%,美方占股70%。这样可以充分发挥中美双方各自在建设和运营中的优势。

  3.2.网易等媒体报道的珠海环球影城存较大不确定性,即便最终落地,预计也还要若干年

  网易等报道珠海将签署环球影城,总投资1500亿元,占地10平方公里。据网易报道,8月初,有消息传出,环球影城将落地珠海鹤州,总投资达1500亿元,占地10平方公里。

  项目是否签约存不确定性;即便签约,还要经过层层审批,到最终落地预计也要若干年。1)此前不乏主题公园半途流产的案例,因而项目正式签约前,仍有不确定性。珠海90年代曾同上海、香港竞争迪士尼乐园项目,吸引美方曾专门到珠海横琴视察6次,热极一时,然而最终却以“流产”告终。2)另一方面,投资超过50亿元、占地超过2000亩的项目,都需要报批国务院。这意味着,即便环球影城能够成功签约,也还需经过斗门区政府、珠海市政府、广东省政府、国家发改委、国务院的逐级审批。

  若能成功落地,华发股份和世荣兆业最为受益,其他珠海储备较为丰富的还有格力地产等。网易等报道的环球影城选址的位臵靠近华发股份和世荣兆业的储备土地区域,其中,华发股份的华发水岸项目位于珠海大桥旁,与鹤洲仅一水之隔,而世荣兆业在斗门区也拥有20多万平米的项目储备。目前珠海市斗门区的文娱配套设施还比较落后,项目若能落地,对整个区域价值的提升产生带动作用,而周边的其他项目无疑也能受到利好的影响。其他珠海储备较为丰富的公司有格力地产等。

  4.推荐华业地产,受益标的有中国武夷、泰禾集团等

  华业地产和中国武夷最为受益于环球影城的开发。华业地产在通州有近100万方的二级开发储备,还有40万方的一级开发,距离环球影城都较近,充分受益于环球影城建设带来的区域价值提升。中国武夷在通州潞城镇有100多万方项目,距离环球影城也较近,但预计要补交部分地价款。其他在通州有储备的A股公司有泰禾集团、金融街等。泰禾集团有3个项目位于通州,未结面积约30万方,距离环球影城都不超过20公里。金融街在通州永顺镇有26万方储备,距离环球影城不超10公里。

  4.1.华业地产:通州近100万方二级开发和40多方一级开发,均临近环球影城

  公司通州近100万方项目距离环球影城较近,充分受益于环球影城建设带来的区域价值提升。1)公司二级开发储备约167万方,其中近100万方位于北京通州;此外,通州还有40多万方一级开发。项目距离环球影城位臵都较近。2)二级开发项目为华业东方玫瑰和通州新北京中心,距离环球影城预计都不超过10公里。一级开发项目为通州东小马一级开发,约40万方,就在环球影城附近。

  华业东方玫瑰

  北京华业东方玫瑰(原名通州自由小镇)项目位于通州区梨园镇小街村,在地铁八通线的梨园站和临河里站之间,距临河里地铁站仅400米。该项目占地面积25.3万平米,建筑面积82.6万平米,其中地上建面69万平方米(商品房),容积率2.7。当前未结面积约45万方。公司于2009年获得该项目,楼面地价约2500元/平米,每单位面积的成本约在7100元(包括管理、财务费用等)。项目2009年底开始预售,一期销售均价在10000-11000元/平左右;当前售价约2.4万/平。

  通州新北京中心项目

  华业新北京中心位于通州新城运河核心区核心位臵,项目占地11万方,规划建筑面积52万方。项目涵盖超5A甲级写字楼、公寓、五星级酒店、商业艺术中心等,是北京市首个地铁、环隧、地下商业与地面交通组合的一体化设计项目。已经动工建设的地铁M6和R1的换乘站在项目中心底部,预计建成后可称为通州新城又一地标。项目总地价45亿元,楼面地价约8800元/平。根据公司年报,公司2014年该项目计划销售24亿。

  维持华业地产增持评级。公司超半数土地位于通州,充分受益于京津冀一体化和环球影城带来的区域价值提升。公司多元化探索思路明确,将医疗健康产业作为未来新的重点投资方向。维持2014、15年EPS 0.58、0.79元的预测。

  更多内容,可参见前期报告:

  ①7月3日,首次深度推荐报告《蓝海或拓围,风景尤独好》

  ②8月20日,更新报告《明确医疗健康产业投资方向,多元化可期》

  4.2.中国武夷:通州有70多万方储备,但预计要补交部分地价款

  中国武夷在通州潞城镇有100多万方项目,临近环球影城,但预计要补交部分地价款。1)公司通州区潞城镇项目总建面约100万方,距离环球影城不过十几公里。项目具体位臵是东至六环辅路,南至紫运园北街,西至武夷花园东路,北至通胡大街。

  2)该项目是1999年通过股权收购获得,当时收购价仅1.61亿元。最初的规划是面积39万平方米住宅。

  3)公司2014年1月拿到新的规划批复。占地38万平,总建面109万方。其中,地上73万方,地下37万方;地上面积中:住宅52万方(其中商品房45万平,保障房7万平)、商业7万平、商务办公8万平、商务酒店1.6万平、配套公1.8万平、托老所4,680平方米、托幼2.1万平。

  4)但规划变更后,预计还要补交部分地价款,具体补交多少还要看公司后续公告。

  公司当前未结储备约270万方,储备较为丰富。其中,福建128万方,占比近50%。南京也有60万方,占比约20%多;北京也是占比20%多;此外重庆、香港还有少量储备。根据wind一致预期,公司2014-16年EPS预测为0.33/0.44/0.59元。

  4.3.其他通州有项目的A股公司:泰禾集团、金融街等

  泰禾集团:3个项目位于通州,未结面积约30万方,距离环球影城都不超过20公里。泰禾集团当前有3个项目位于通州,分别是运河岸上的院子、泰禾一号街区、和泰禾拾景园。运河岸上的院子为高端别墅,当前只剩部分未售,未结面积估计5万平左右。泰禾一号街区位于通州台湖,为跃层项目,市场认可度较高,当前未结面积16万方。拾景园项目也位于通州台湖,可售面积估计9万方左右,因为要配建7万方的公租房,盈利稍弱。但伴随环球影城带来的周边项目价值重估,预计盈利状况也会有所改善。

  泰禾集团储备丰富,区域深耕,周转迅速,成长无忧。公司未结储备近600万方,约3/4位于福建,其他大部分位于北京、上海、江苏等地;区域深耕有助降低管理成本,提升盈利能力。预计2014、15年EPS1.04、1.70元,同增46%、63%。公司产品品质卓越,周转迅速,过去三年销售年增7成;2014年销售目标250亿,同增50%。杠杆虽高,但预计后续拿地减少,现金流状况不足担忧。

  金融街:通州永顺镇有26万方储备,距离环球影城不超过10公里。金融街在通州区永顺镇有一个通州商务园项目,是商业办公属性,当前未结面积约26万方。项目是2010年拿地,楼面价约2300元/平。伴随周边土地价值重估,估计售价不低于2万元/平,盈利情况估计较好。

  具体观点,请参见我们前期报告:

  ①4月27日行业报告《“门口野蛮人”续力估值修复行情》

  ②7月15日深度报告:《产业资本盛宴,京津冀东风正好》

  ③7月27日更新报告:《坐拥优质物业,畅想价值重估》

  ④8月22日更新报告:《真金白银回购,价值回归可期》

  5.风险提示

  环球影城进度存不确定性。环球影城从获批到建成仍需一段时间,中间要面临土地规划的确定、土地一二级开发、配套设施的完善、项目的建设等多项工作,进度存一定不确定性。

  区域价值重估幅度存不确定性。虽然上海迪士尼确定后周边地价有大幅上涨,但北京通州当前房源供应充足,环球影城对周边地价的能有多大的带动作用,仍有一定不确定性。

审校:刘满桃

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