合富辉煌:GDP前20名城市的房价与经济的相关性分析

来源: [观点地产网]      时间: 2014-08-27 18:14

 一个城市如果经济总量大,人均GDP排名靠前,平均房价水平亦比较高。

  一个城市的房价水平与经济、人口、收入、产业构成等城市综合实力相关。

  本文以2013年全国GDP排名前20名城市的经济、人口等几项关键经济指标来简要分析各个城市房价水平及特点(表1)。

  2013年全国实现国内生产总值(GDP)为568845亿元,保持7.7%的增长速度,其中排名前20的城市GDP总量占全国的37%,由此比重可见各大城市在中国经济中的地位。从这20城市各个经济指标和房价平均水平看,它们的经济综合实力、人口规模、产业结构、收入等存在差异,房价水平相差大。

  一、城市经济总量、人均GDP、经济结构大致决定房价水平

  GDP反映一个城市经济发展水平,对房价有直接影响。2013年GDP排名前20的城市分别是上海、北京、广州、深圳、天津、苏州、重庆、成都、武汉、杭州、无锡、南京、青岛、大连、沈阳、长沙、宁波、佛山、郑州和唐山。其中上海2013年GDP突破2万亿元大关,达到21602亿元,新房交易均价亦排名第一。在这些城市中前七个城市的GDP总值均超过万亿,上海、北京、广州、深圳四个一线城市GDP总量比其他城市高出幅度较大,这四个城市平均房价较高,虽然天津经济总量有追平一线城市广州和深圳之势,但从三次产业结构看,天津第三产业仅仅占48.1%,远低于一线城市水平,这一点差异明显。

  从人均GDP排名来看,这20个城市中人均GDP前几位分别是深圳、无锡、苏州、广州、大连和天津,都超过10万元,其中深圳人均GDP最高,为13.69万元,这些城市平均房价都比较高。一个城市如果经济总量大,人均GDP排名靠前,平均房价水平亦比较高。

  不过,如果从全国所有城市GDP排名情况看,排名前三的克拉玛依、鄂尔多斯和阿拉善等均是资源型城市,凭借资源优势(常住人口不多),经济产值非常高,但平均房价水平、以及房地产市场的代表性都不足,可见单单就这一个指标还不足以说明问题。

  在前20名城市中,人均GDP排名靠后的分别是唐山、郑州、成都和重庆,平均房价在6800-7400元/平方米之间,与排名靠前的城市房价差距相当大。20个城市中,重庆人均GDP最低,只有4.28万元,不及深圳的三分之一,主要是其人口基数最大(2970万人),虽为直辖市,城市经济发达程度及三产比重等均居后,而重庆2013年的平均房价为6803元/平方米,亦不及深圳的三分之一,仅仅排第17位。就大的区域而言,长三角、珠三角城市的经济水平比中西部城市的经济水平普遍高,在人均GDP这个指标上也能够反映出来。

  产业结构能反应一个城市的经济优化程度,与房地产相关的主要是第三产业。第三产业占比高,说明该城市的产业结构得到优化升级,经济相对发达。在这20个城市中,第三产业占比最高的城市分别是北京、广州、上海和深圳,均是一线城市。其中北京的占比最高,达到76.9%,四个一线城市均超过56%。四个一线城市房价水平都比较高,可见一线城市产业结构与其房地产市场发达程度和房价水平具有很强的一致性。

  二、人口规模与房价水平未必正相关,须同时考虑经济实力与城市人口密度

  从人口规模看,GDP排名前20的城市中重庆、上海、北京、天津四个直辖市的常住人口最多,除了天津,其余城市常住人口均超过2000万人。常住人口超过1000万人的城市除四个直辖市之外还有成都、苏州、广州、深圳和武汉共9个城市。这些城市的GDP排名也都位于前九位。可见经济发展对人口的吸附作用很大。人口规模与房价水平不完全正相关,应该同时考虑城市人口密度,经济总量大,人口密度大,则平均房价一定高,如深圳城市人口密度最高,为5323人/平方公里,比位居第二的上海多出一倍多。深圳有特殊性,因为作为最早的经济特区是由一个小镇发展起来,没想到经济发展快,吸附大量外来人口,城市面积扩容远远跟不上人口增长,造成了高房价。城市人口密度在1000人/平方公里以下的城市,房价水平不会太高。人口总量排名第一的重庆人口密度最小,为360人/平方公里,主要是重庆地域广阔,建成区面积不大,如2013年重庆城市建成区面积仅为278平方公里,远不及排名前四名城市上海(1563平方公里)、北京(1268平方公里)、广州(700平方公里)、深圳(661平方公里)。

  三、收入房价比未必全面反映城市购买力,人均GDP与房价比反而更为客观反映房价承担力

  通常而言,城市居民收入水平对房价的影响比较大,人均可支配收入反映居民的实际消费能力和生活水平。按照城镇居民人均可支配收入来看,在GDP排名前20名的城市中,城镇居民人均可支配收入过4万元的城市有6个,分别是深圳、上海、广州、宁波、苏州、北京,其中深圳最高,为44653元。城镇居民人均可支配收入指标中四个一线城市均在前列,比较符合城市的经济发展水平,同时和房价水平具有一致性。唐山、郑州和重庆的人均可支配收入排名处于末位,这些城市的平均房价排名也居后。从增长率来看,各城市的增长率都在9%-11%之间波动。

  不过,就城镇居民人均可支配收入与平均房价的比值看,经济越发达,反而比值越低,如四个一线城市,人均可支配收入与平均房价的比值在1.7至3.2之间;相反经济实力排名靠后的城市,比值越高,如排名最后5名城市的收入与平均房价的比值在2.9至5.3之间。这个数据是否说明,一线城市因为高房价,居民收入水平相对低,承受力不足,而房价水平低的二三线城市居民的承受力反而更强?

  我们先不回答这个问题,再看一组数据,即人均GDP与房价的比值,这个比值指标也是比较重要的。

  前文已经分析,城市人均GDP是衡量经济发展状况重要指标,更能反映一个地区的真实经济发达水平,而人均GDP与房价之比同样能够反映一个城市居民对房价的承受能力。通常而言,比值越高,居民承受能力越大,比值越小,居民承受能力越低。

  数据显示,上海、北京、深圳、广州四个一线城市的人均GDP与房价之比在所有20个发达城市中最高,其中北京和上海的比值超过15,广州和深圳的比值接近13。天津、苏州、重庆、成都、武汉、杭州、无锡、南京、青岛、大连等城市比值在9-12之间,其承受能力位于中等水平。而沈阳、长沙、宁波、佛山、郑州、唐山的比值较低,在3.9-6.6之间。

  这样,我们看到了两条“相互矛盾”的曲线:从人均可支配收入与住宅均价的比值看,基本上房价越高的城市、一线城市,居民购买力似乎越不足;而人均GDP与住宅均价的比值则反映相反的结论,一线城市、人均GDP越高的城市,居民购房承受力越强。

  合富研究院认为,两组数据都说明当前城市房价、经济与居民承受力之间的多种关系。人均收入与平均房价比值说明,高房价城市的普通工薪族对于房价的承受能力不足,而低房价城市的普通工薪族对房价的承受力相对强一些。

  我们知道,往往平均收入水平不能全面反映购买力和消费力,再加上中国目前的现状是不同阶层之间收入水平差异较大,收入差距拉大,多项研究都表明,一方面高收入阶层近年财富资产增值速度远远大于普通收入阶层,另一方面高收入阶层占比少,但购买力强,可支配可投资的资产较高,而且,越是经济发达的城市,高收入阶层的数量和资产财富越集中,如一线城市,经济发达,总产值和人均产值高,第三产业占比高,经济活跃度高,就业机会多,吸引了大量的外来人口,带来的财富积累效应大,高收入人群绝对数量大,使得高房价获得支撑,同时也是高房价的主要购买力,但对于普通工薪人群而言,动辄几百万总价的房子显然是他们收入所难承受的。

  而人均GDP与平均房价的比值,反映的是城市经济实力对房价的消化能力,财富生产力对房价的关系,所以,经济越发达的城市,虽然平均房价高,承受力反而强,房价低的城市,财富生产力相对也弱。房价与经济实力其实是互为因果的关系。

  从发展趋势上看,人们收入水平直接受制于人均GDP的变化,因为只有城市经济活力不断增强,产值提升,产业发展,人们收入水平才会提高,所以,人均GDP与平均房价的比值似乎更能够说明房价承受力的未来发展。

  更深一层看,当区外资金、劳动力参与本区生产分配时,各地区生产总值中不可分配的收入占比比较高的时候,人均可支配收入就不能准确反映真实购买力。例如2013年重庆的城镇居民人均可支配收入占人均GDP的比重为59%,而大连城镇居民人均可支配收入只占人均GDP的27%,这种差异主要是地区的经济增长方式、经济结构、发展成果居民惠及程度等多方面造成的,所以,用人均可支配收入来判断房价承受力应该有局限性。总之,高房价不是一个简单的经济社会现象,房价的承受力更应该从经济综合发展的方向去判断。

  总之,一个城市的房价水平反映的是城市的综合经济社会发展水平,受多种因素如经济总量、人均产值、人口规模和密度、产业发育程度、收入和财富集中度等方面综合影响。

  城市之间房价水平的差异明显,主要是城市经济发展水平和城市级别存在显著差异,例如一线城市中,不论从GDP总量、人均GDP、人均可支配收入、产业优化程度以及人口吸附力等方面看,都远远高于二三线城市高,导致其平均房价比其他城市高很多。即便是以GDP前20名城市为样本,沿海城市的经济实力更强,房价水平更高,而中西部地区经济综合发展水平相对较弱,房价水平相比较低。

  高房价城市的房价承受能力反而高,但不同收入群体的承受力分化严重,普通工薪层面临较大房价压力;低房价城市的房价承受和支付能力相对弱,主要是城市经济和财富的生产力相对弱,城市集聚的资源、就业机会、财富增值速度远低于一线城市。如果未来城市和区域经济发展的差异没有缩小,那么房地产的区域差异将继续扩大。

审校:杨晓敏

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