　　政策累计效应不容忽视。产业政策方面，各地方政府陆续放松已是不争事实。截至今年7月14日，共有27个城市不同程度上放松调控政策。前期央行已定向降准并窗口指导支持首套房贷款。考虑6月份1年期央票收益率3.55%和CPI增速2.30%相差1.25个百分点，未来央行货币政策微调仍存在较大空间。我们认为以上产业政策和货币政策累积效应对后期行业基本面改善带来较好支撑。

　　一二线城市成交接近底部，开发商主动调价有利后期成交恢复。截至2014年6月，一二线城市累计商品房成交面积1.36亿平，同比下滑17.76%，已经接近历史底部区域，增速进一步下滑的可能性变小。与此同时，截至2014年6月，百城住宅价格指数同比增长6.48%，比上月继续回落1.36个百分点。房价环比已经连续两个月下跌。历史数据看，行业在房价环比转跌后的3-6个月商品房累计销售增速会触底回升。房价调整迅速，这充分反映出当前开发商已普遍采取调价换量方式应对去化压力。市场主动调整有利房价风险合理释放。

　　板块估值有望提前基本面见底。按照此前“海通地产四象限”分析方法，在市场从优化区间走向双降区间后，行业数据越差，对冲政策越强。目前市场已经进入双降区间，在未真正摆脱之前预计各地刺激政策会陆续出台。从行业年内表现看，估值提前基本面见底开始逐步成为趋势。本年3月开始，受地产调控放松预期推动，板块超额收益率从-3.48%触底反弹后快速上升至4月4日的10.4%。当前形势下，考虑政策支持的持续性，以及板块本身估值较低，我们认为对政策持续的累积效应将对基本面构成利好，并促发估值提前反应。

　　沪港通临近，地产低估值蓝筹有望受追捧。除以上基本面因素外，目前沪港通已进入最后冲刺阶段。从估值角度考虑，房地产A股龙头公司2014年整体市盈率在4.75倍，2015年对应3.01倍。而港股龙头地产企业目前2014年平均市盈率在6.64倍，2015年在5.67倍。此外，唯一具有AH结构的万科来看，港股万科企业估值大幅高于万科。我们认为未来沪港通运行之后，A股与H股龙头公司间估值有望相互靠拢。对于估值低，成长性好的A股龙头地产而言无疑构成利好。

　　投资建议：三类型结构选股。截至2014年7月18日，A股市场PE(TTM)在11.99倍，房地产板块2014年动态PE(TTM)在12.17倍。后期建议从以下思维择股：推荐大市值(万科、保利、华夏)+定增(金科、阳光城、大名城)+国企改革(格力、金融街)+转型(世联、莱茵)。

　　海通证券-房地产行业：政策累积带来改善预计，板块估值有望继续上行

（审校：潘艳秋）

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