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一二线城市下半年房地产市场表现在价格下降、信贷逐渐转好以及限购政策放开范围逐步扩大等因素的带动下，基本面复苏的力度与时间点与之前预期均存在提前兑现的可能。

　　核心观点：

　　政策“微调控”，回归市场化

　　新届政府对于房地产市场的发展始终强调要突出市场本身的调节作用，注重长效机制的建立，以稳定市场预期保障刚性需求，避免政策的大开大合对于市场造成不必要的影响。14年上半年基本面处于周期下降通道，全国销售规模截止6月同比下降6.7%，而库存不断高企，存货去化周期不断提升，在此压力下3月份便开始出现降价楼盘，5月百城价格指数与70大中城市新房成交价格均出现了环比下降。而房价下降带动了各地对限购政策逐步放松，央行鼓励各家银行对于房地产按揭贷款的投放，目的是为了稳定市场预期，保护刚性需求。抑制需求政策的逐步退出，中长期有利于市场的健康发展。

　　重点城市，价格拉动成交回暖

　　一二线城市下半年房地产市场表现在价格下降、信贷逐渐转好以及限购政策放开范围逐步扩大等因素的带动下，基本面复苏的力度与时间点与之前预期均存在提前兑现的可能。价格方面，当前及未来时间价格压力不容小觑，而刚需购房者占比逐年提升，在价格进行一定幅度的调整后，需求将得到释放。信贷方面，目前按揭贷款利率水平依然没有达到11年下半年的高位，随着央行以及中央的支持力度逐步越大，新货币投放工具将有望解决额度限制与流动性大规模放松的矛盾，促使购房利率水平持续下行。

　　三四线城市，成交稳定器

　　三四线城市作为商品房销售的重要组成部分，在过去几年波动幅度较一二线城市相比较小，大部分三四线城购房者受信贷波动影响较小，且在过去几年房价上涨幅度较小而需求也没有过分透支，市场虽然处于去库存阶段，但成交规模未来依旧具备一定空间。

　　继续加大板块配置

　　地产板块的走势，一直反映的是对于未来行业基本面走势的预期，对于政策、信贷、供给需求可能的变化预期决定了板块的超额收益水平。14年下半年年我们认为房地产基本面的转好预期将会提前，为板块带来了新的投资机会。对于板块维持“买入”评级，主流地产股推荐：万科A、保利地产；转型企业建议关注：冠城大通；综合性企业建议关注：阳光城、泰禾集团。

　　风险提示

　　信贷改善低于预期，基本面表现持续低迷。

　　广发证券-房地产行业跟踪：基本面转好预期提前

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