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年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱，去化时间上行，政策放松预期在不断累积。另一方面，信贷的边际改善有助推动销售回升。

　　本报告导读：

　　2014年研究和配置房地产行业必读品。年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱，去化时间上行，政策放松预期在不断累积。另一方面，信贷的边际改善有助推动销售回升。

　　摘要：

　　一手房销量单周环比：本周整体环比下降7%，其中一线城市升8%，二线降11%，三线降12%。

　　一手房销量单周与2013年全年周均比：整体降26%，其中一线降30%，二线降25%，三线降21%。

　　一手房销量单周同比：整体同比降10%，其中一线降9%，二线降13%，三线降3%。

　　一手房销量2014年累计同比：整体累计同比降20%，其中一线城市降29%，二线降20%，三线降7%。

　　一手房价格：整体成交均价环升1%，一二三线城市升1%、升1%、升3%。整体成交均价同升2%，一二三线升2%、降5%、升12%。

　　二手房销量：本周环比升6%，同比降14%。

　　库存水平：13典型城市一手房平均可售面积环比升0.3%，同比升37%，较2010年4月低点上升122%，较2012年1月高点上升17%。

　　去化时间：13个城市新房去化时间19个月。

　　板块估值安全边际：2014年PE主流公司7.2倍，RNAV折38%。一线6倍，RNAV折33%；二线7倍，RNAV折43%；三线10倍，RNAV折19%；地产+X6倍，RNAV折42%；商业PE8倍，RNAV折45%。

　　板块表现：上周板块涨1.53%，跑赢上证0.94pc。中粮地产、运盛实业、中南建设、华夏幸福、首开股份、大名城、金融街等涨幅居前。

　　销售继续低迷，更多城市加入限购放开行列；去库存为下半年主题，叠加信贷放松预期，有助推动销量改善和板块估值修复。1)住建部部长表示，下半年要千方百计消化库存。下半年新盘相对更多，预计开发商降价促销更为普遍，销售环比改善可期。2)继呼和浩特、济南放开限购之后，武汉、成都等也有所放松；库存高企之下，不排除更多城市逐步放开限购。3)根据我们宏观团队判断，8月或是降息降准窗口；不排除后续出台首贷打折、定向降准等货币政策。4)沪港通预期逐步增强，有助推动低估值优质地产股估值修复。

　　维持行业增持评级。选股思路是顺政策周期而非顺经济周期，推荐：1)政策引导(区域振兴政策)：①京津冀一体化：推荐华业地产(多元化预期)、华夏幸福(产业地产平台龙头)、金融街。②海西平潭“新秀”：平潭发展。2)政策鼓励(优先股、央企改革)。推荐万科A(H/A溢价40%，品牌、管理输出打开成长空间)、保利地产(沪港通)；央企改革：推荐招商地产。3)政策红利(国企改革)。推荐北京城建，受益公司格力地产、中粮地产。

　　国泰君安-住宅行业周报第264期：销售偏淡，去库存是下半年主题

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