　　2014年第21周，一线四大城市房地产成交面积59.13万平米，环比上升17%，我们跟踪的部分二线城市房地产成交面积86.25万平米，环比上升3%。一二线城市成交较上周均有一定幅度回升，其中四大重点城市成交环比全面回升且回势较强，其他城市涨跌互现。但是与13年周均成交量相比，仅有其七成水平，成交的改善仍需等待。

　　分区域来看，珠三角地区前期成交调整幅度较深，上周成交恢复较为显著。长三角地区方面，上海、杭州、宁波成交环比增幅较大。环渤海地区整体亦有小幅回升，北京、天津、青岛、大连均表现较好。中部地区的成交基本与前期持平，值得一提的是成都，今年5月以来成交持续上升。

　　其他地区成交环比继续走低。

　　整体库存情况：旺季推盘不减，整体库存高企

　　上周成交较前一周环比出现回升，整体去化速度也随之有小幅加快，但是我们统计的全国重点15城市库存指数再创新高。5月是传统的开发商推盘旺季，这从我们跟踪的推盘指数中也可以看出。新增的库存和前期成交低迷时未去化的库存叠加，共同推高了整体的库存量，使得部分城市部分楼盘出现降价。北京的库存水平走高较为明显；上海的库存水平基本保持相对稳定。

　　本周观点：预期持续兑现，微调惠及刚需

　　楼市成交持续低迷、房价出现调整的背景下，我们在近期持续观察到部分城市开始对既有地产调控政策进行微调，微调的方向是满足首套自住房的需求、优惠刚需，我们此前对于政策的预期逐步兑现。结合我们这两周的草根调研情况，14年以来楼市成交低迷很重要的一个原因即是信贷政策收缩影响，在央行座谈之后，我们观察到部分银行对首套房按揭贷款已有所松动，我们认为，按揭贷款的成本最终是会下降的，无论来自市场自身调整还是政策性指导。

　　本周组合

　　上周广发地产组合包括万科A、阳光城、泰禾集团、冠城大通和建发股份。本周广发地产组合包括万科A、阳光城、泰禾集团、冠城大通与中南建设。

　　风险提示

　　成交同比改善慢于预期。政策微调及信贷支持力度弱于预期。

　　广发证券-房地产行业：政策微调预期持续兑现

（审校：刘满桃）