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行业基本面缓步下行，但货币资金面、行业政策面存在改善空间，还是看好地产股短期表现，板块股票上行空间看20%~30%；风险暴露主要在三、四季度。

　　要点

　　我们上周调研了江苏中南建设，南京苏宁环球，收获如下：1)长三角三线城市房价调整正在缓慢发生，下半年供应压力较大：5月份中南建设开始促销，大约有5%的价格下调，销售情况较好；但推盘上，下半年130亿，环比上半年增加30%，其中3季度推盘55亿，4季度75亿。而苏宁环球，南京江北项目的主力推盘都在5月份之后。

　　2)去化率相对维持高位：中南建设的海门项目，去化率当天一般是50%-60%，一个月在70%-80%(我们的经验，2011年4季度时去化率一般在40%左右)，比如海门锦苑，去年12月拿地，今年2月推盘，当日去化率70%，一个月90%。锦苑到现在为止推了4栋楼，接近800套。常熟锦苑，当日去化率55%，一个月63%，一次推盘都在200套左右。但南通花城受碧桂园开盘影响，相对较差(该项目精装价格1.3万元/平米，碧桂园毛坯6000-7000元/平米)。

　　3)存货在逐步上升：以中南建设为例，目前存货109亿，主要是南通商业LOFT比较多，约30个亿左右，花城约8个亿，儋州7个亿，而去年年底存货货值仅约90亿。

　　4)上市中小型开发商资金面压力并未有系统性上升。以两家开发商为例，中南建设综合财务成本大约在11%-12%，到期时间均匀，而苏宁环球实际负债资金成本8%左右，融资融券资金成本是7.5%，并提前偿还负债。

　　建议

　　短期依然坚定看多，上行空间还有20%~30%：行业基本面缓步下行，但货币资金面、行业政策面存在改善空间，还是看好地产股短期表现，板块股票上行空间看20%~30%；风险暴露主要在三、四季度。

　　股票梳理：模式护城河(万科、保利、招商、荣盛和金地；华侨城；北京城建和阳光股份)和改革红利(深圳股，如深康佳(未覆盖)，国企改革受益股，工业地产股如浦东金桥、金隅股份(未覆盖)、格力地产(未覆盖))。

　　中金公司-房地产行业长三角区域公司调研纪要：基本面缓步下行，静待政策改善

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