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销售利空影响在估值中已有反应。从实体基本面看，行业已经历降价、成交下滑、流拍、房地产投资增速下滑和破产五大基本面冲击。

　　事件：

　　中共中央政治局常委、国务院总理李克强指出针对企业反映的实体经济资金总体紧张特别是小微企业融资难、融资贵等问题，运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，优化金融结构，保持货币信贷合理增长，推进金融改革，营造良好的金融环境。

　　投资建议：

　　房地产板块配置价值加大。我们3月报告《对本轮板块反弹高度和路径的判断》中指出，从历史上看地产量缩的结果常引发价跌。资产价格下跌将带来市场对经济危机的恐慌。从股价表现看，降价初期地产跑输大盘，中期跑赢大盘，后期出现绝度收益且跑赢大盘。

　　目前情况看，1-4月全国房地产累计开发投资为22322亿元，同比增长16.4%。1-4月商品房累计销售额达到18307亿元，较去年同期减少7.8%。行业基本面在2季度进入真实下行期。

　　政策对冲已经开始。

　　1)产业政策各地不同程度调整：考虑此前住建部提出"双向调控"思想，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。部分城市为解决当前住房市场下滑过快问题，从4月开始已对购房政策作出微调以保证市场平稳。

　　2)房贷政策拐点已到，流动性将定向宽松：前期央行会议在满足首套房贷款需求、合理确定首套房利率水平和及时审批发放住房贷款等方面做出明确要求。本次总理"运用适当的政策工具，适时适度预调微调"发言有望后期进一步加快流动性定向释放速度。考虑地产股股价和相对收益率变化基本与流动性松紧同步。看好未来3个月内房贷利率下行和放款速度加快对板块估值提升作用。

　　未来数据越差，对冲越强

　　1)销售利空影响在估值中已有反应。从实体基本面看，行业已经历降价、成交下滑、流拍、房地产投资增速下滑和破产五大基本面冲击。截至2014年5月23日，板块动态PE对A股动态PE折价1.3%。我们认为当前市场已足够悲观，不论机构仓位还是估值上均已进入底部。

　　2)土地成交情况直接决定后期政策力度。截至2014年4月，房屋施工面积增速为12.8%，基本接近2009年经济危机影响时的最低增速。从目前情况看，受土地供应量缩减、房企拿地谨慎的影响，4月份全国300城市土地成交总建面及幅数同比分别下降19%和13%。

　　整体溢价率为29.66%，较3月份环比降1.55个百分点，同比仅上涨0.73个百分点，高溢价主要在一线城市。后期土地市场将更为直接影响政策转向力度。

　　截至2014年5月23日，A股市场动态(TTM)PE在11.72倍，房地产板块动态(TTM)PE在11.41倍。产业政策和流动性政策的合力将对行业基本面产生积极作用。当前形势下，如果未来政策无效可以期待更大程度放松。建议配置低估值龙头万科、保利、招商、金地，高弹性华夏幸福、阳光城、泰禾、荣盛，受市场成交悲观预期影响最严重企业世联行。

　　海通证券-房地产行业：定向宽松有利板块估值上行

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