　　2013年年初“国五条”出台，从需求端抑制房价上涨预期。此后，新一届政府的调控政策思路逐渐转变为“全面深化改革，建立长效机制”，“促供应”、“市场化”成为房地产调控主基调。年底，地方政府迫于房价控制目标压力，一二线城市的“深八条”、“京七条”、“沪七条”和“穗六条”等新政密集出台，以实现全年房价控制目标。

　　2013年，房地产行业投资增速维持高位，新开工面积创历史新高；全国商品房销售高位景气、量价齐升；土地市场整体成交回暖，热点城市地王纪录屡屡刷新。从市场成交情况来看，2013年延续了2012年底的回升行情，全国商品住宅成交11.5亿平米，同比增长18%。上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现热销局面，虽然期间政府出台“新国五条”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上升，但涨幅趋于收窄。从成交价格来看，住宅成交价格总体呈现上涨趋势，其中一线城市涨幅较大。从供求关系来看，整体上，全年新开工量和推地量大幅增加，商品住宅新开工面积、住宅用地成交建筑面积同比增幅分别为12%和31%。2013年，在全面向好的商品房市场支持下，土地市场明显回暖，房地产市场新开工数据也一改2012年同比下跌之势，转而进入正增长。由于全国加大推地，对未来1-2年的供应形成压力，未来供求关系将在城市间出现分化，其中一线城市供需关系保持良好，而二三线城市延续并部分加剧了住宅土地成交面积大于商品住宅成交面积的趋势，未来供应压力增大，具体城市间的表现分化会更加明显。

　　随着调控政策思路逐渐转向市场化，房地产行业的发展走势将会逐渐告别受调控政策影响而大起大落的时代，而主要取决于市场自身的供求关系，行业的竞争也将会更加激烈，盈利能力将主要取决于企业自身的经营管理水平。

　　(2)公司战略实施

　　报告期内，公司提出“深化体系、提速发展”的经营导向，经过一年的努力，公司在各个方面均取得了较好的成绩。

　　公司住宅业务销售规模快速增长。2013年住宅业务实现销售金额450.4亿人民币，同比增长32%，实现结转收入348.4亿元，同比增长6%，平均开盘周期由12个月缩短至近10个月。商业租金收入4.5亿元，同比增长40%。稳盛基金新增管理规模33.5亿，总管理规模达105亿。物业公司客户满意度达到91分的历史新高。

　　公司适时把握土地拓展时机，全年获取26宗土地，总投资额约295亿元，总可售面积超过750万平方米，获取时点集中在上半年及11-12月，较好实现了常态化、周期化的均衡投资。融资方面，2013年公司进一步调整改善了债务结构，综合融资成本较低。2013年初，金地商置在香港资本市场配售筹集股本金约7亿港币，下半年完成了12.7亿港币规模的注资。其国际融资平台地位进一步奠定，这将有效助力金地集团一体两翼战略的推进。

　　公司在住宅主体业务“深化体系”方面，取得一系列成果：

　　1)优化激励制度，启动人才梯队建设。优化了奖金激励制度及子公司考核制度，强调经营结果，强化“提升周转率，做大销售与利润规模”的战略导向，缩短开发周期，充分调动各区域公司的主动性和创造性；“专铸行动”开启了专业能力建设、评价、发展新里程，为加速发展提供稳定高效的人才保障。

　　2)各专业体系保障快周转。颁布住宅项目运营管理程序，实行项目分类评审，提升效率，保证前期定位又准又快。报告期内，92%项目在获取后53天内完成产品策划与经营方案。标准化成果适应市场变化，完成褐石、名仕、格林系列及成本限额标准的更新，新研发风华系列、未来系列及社区商业三条新系列，以满足不同客户类型的多样化需求。标准工期的颁布进一步明确一级节点时间要求，成本合约规划及招标采购新制度推行，不仅加快了项目的建设速度，同时强化了成本管控能力。强化营销专业体系，保证前端找准市场、做对产品，加强销售规范管理，保证后端快速销售、提升销售服务。

　　3)完善组织体系和流程建设。分拆成立区域投资拓展部和运营管理部，明晰投资和运营专业权责和职能；成立了工程管理部，完成了集团和区域层面的团队组建，颁布了一系列管理制度，从质量、进度、供应商各方面对工程管理体系进行了完善；梳理工程系统组织架构图，健全区域-城市工程系统组织架构和职能建设。通过对各业务开展系统的工作分析，形成集团与子公司的权责界面，提供区域公司内部各工作的审批权限，完成住宅业务项目开发全流程文件，体系建设工作初见成效。

　　4)加强成本控制体系建设。成本控制从产品前期研发阶段抓起，按照“客户价值决定资源配置”的理念，通过不断优化产品配置标准，使有限的资源得到最为高效的利用；进一步建立了工程实施阶段成本控制体系、工程策划及合约规划体系，修订工程招标采购制度，规范单位选择程序，严格控制招标价格，获取更具市场竞争力的价格。同时，进一步加强了对供应商的管理，投标阶段严把供应商入围质量关，合作过程中动态评估，履约结束及时评估，实现有效控制成本。

　　在其他业务方面，也取得较好的成绩：

　　金地商置稳步发展。在土地拓展方面，截至2013年末共拥有土地储备约400万平方米，将极大提升未来几年的销售规模和盈利能力。金地商置积极开展商业地产各专业领域的能力建设，大力引进专业人才、培养和整合团队，以招商、运营、投资拓展等业务部门为发展重心，不断加强自身经营能力，塑造金地的商业品牌。未来，金地商置将进一步扩大销售规模和盈利能力，增强资本市场融资的功能。

　　稳盛投资立足专业独立，逐步完善“基金产品”为核心的“基金管理人和投委会”管理责任体系；逐步尝试“低成本夹层基金”等产品试验，完善不定项基金产品；研发“商业基金及开发基金”的商业模式并积极寻找合作伙伴。报告期内，稳盛投资新增管理规模33.5亿元，总资产管理规模达人民币105亿元；顺利完成UG一期美元基金投资，着手筹建二期美元基金。

　　物业公司进行了全面整合，成立了金地物业管理集团公司，整合后的物业公司客户满意度达到91分的历史新高，品牌价值位列全国第二名，综合实力位列中国物业服务企业TOP10。未来，物业公司作为集团的重要战略单元，力争成为中国物业服务行业第一品牌，以及成为中国物业服务行业的最佳雇主。

　　(3)公司各项目开发成果

　　报告期内，公司共获取26个项目、总计超过750万平米的可售资源，完成总投资额约295亿元。报告期末，公司土地储备超过2500万平米，其中，公司权益土地储备近1900万平米。报告期内，公司新开工面积约573万平方米，比上年增加100%；竣工面积约333万平方米，比上年增加6.7%。(房地产项目汇总表详见年报全文)

　　2013年，公司在保证新开盘项目去化率同时，坚持去化库存，积极推售适销对路的首置首改产品，销售额逐步冲高，全年销售面积完成359.8万平方米，比上年增长了25%，销售金额完成450.4亿元，比上年增长了32%。

　　2013年，公司各区域项目销售势头良好，其中北京格林格林、杭州萧山天逸等共计18个项目的销售金额超过10亿元，其中北京格林格林的销售金额超过30亿元，杭州萧山天逸、南京自在城等项目的销售金额超过或者接近20亿元。北京格林格林、广州荔湖城、南京自在城、上海松江艺境等项目数次出现开盘即售罄或接近售罄的情况。

　　随着公司城市深耕策略的实施，公司各地项目在所在城市市场份额得到进一步稳固，以签约金额或者面积计算，公司在西安、沈阳的占有率分别为5.8%和4.26%，在南京、杭州、扬州超过或者接近3%。报告期内多个项目销售指标位居所在城市销售前列。

　　金地集团：2013年年度报告摘要

（审校：武瑾莹）