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观点时评:无锡户籍新政侧面突破限购
作者: 张宏伟     时间: 2014-04-24 02:35:06    来源: [ 观点地产网 ]

从无锡户籍新政中“户均建筑面积达60平方米以上”的这项条件来看,很明显,是针对当前无锡市楼市大户型库存较大而来。

  4月14日媒体报道表示,无锡也加入了政府要救市的传言当中。无锡当地一位房地产从业人员甚至透露,具体政策这个星期就能公布。随后,市场又传言无锡将针对144平以上高端房源做出限购松绑的举动。

  市场及媒体舆论就此又一片哗然。

  随后,4月22日,无锡户籍新政正式出台。当日,无锡市政府印发关于无锡市户籍准入登记规定的通知,规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上,且在该市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

  从无锡户籍新政中“户均建筑面积达60平方米以上”的这项条件来看,很明显,是针对当前无锡市楼市大户型库存较大而来,和此前关于针对144平以上高端房源做出限购松绑的举动的传闻有一定的吻合。

  那么,购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上,且在无锡市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来无锡落户对楼市影响如何?

  笔者认为,在无锡市限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下,通过放松户籍制度从侧面突破“限购”,成为无锡市楼市调控政策短期“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。

  就无锡市而言,购房达到“户均建筑面积达60平方米以上”的即可入户籍的新政可以有效去化无锡市高端大户型房源,尤其是对于2014年5月份以后这几个月来讲,无锡市会有新一波高端房源去化的行情。但是,这并不构成无锡市高端大户型房源去化的长期动力。原因很简单,无锡户籍新政会促使2014年年内高端市场需求会大幅释放,成为高端市场需求集中释放的“强行针”,但是,到了2015年之后高端需求对于购房入户籍的新政也就不太敏感,高端市场需求就回归理性与正常。

  当然,无锡市户籍新政中的其他条款,比如针对外来务工,符合一定条件,购人均建筑面积达18平方米以上住房的外来务工人员,准予本人、配偶及未成年子女来锡落户,同样也会起到刺激“首套自住需求”需求年内短期入市的高潮行情。但是,到了2015年之后外来务工等市场需求对于购房入户籍的新政也就不太敏感,“首套自住需求”市场需求就回归理性与正常。

  无锡市户籍新政针对外来务工刺激“首套自住需求”理所当然,这是合理的市场需求的释放,有利于房地产市场平稳健康发展。那么,无锡市针对高端大户型房源而进行的户籍制度新政是否合理?这就回到了中高端楼盘尤其是豪宅楼盘到底该不该进行限购政策方面的调整,尤其是豪宅楼盘该不该松绑限购这个话题。从过去几年研讨情况来看,这本身还是个争议的话题。

  其实,高端大户型豪宅放开限购不是不可以,因为,从本质上来讲,高端大户型豪宅市场和中小户型自住需求为主的普通商品住宅市场可以归结为不同的市场需求。

  当前来讲, “一刀切”整体市场全部限购事实证明会误伤自住刚性需求购房者,尤其是2013年11月前后,各大中城市又一次加码了限购政策,这也将影响自住刚性需求入市,同时,也不利于高端或豪宅市场的健康发展。

  从政策或制度走向来看,以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计,必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向,以此达到房地产市场“去投资化”的目的。

  那么,无锡户籍新政对于房地产市场调控政策转向来讲是否具有借鉴意义?其他城市会否效仿呢?在当前市场相对低迷的市场背景下,会否有一些其他的差别化措施出台“刺激刚需”?

  笔者认为,当前不少省会城市,尤其是三四线城市,外地居民只要购房就可以落户,那么,对于落户的这些外地居民来讲,具有了本地户籍,当然就可以进行第二套住房的购买资格;当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲,有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势,这或许也会成为突破“限购”的方法之一。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。

  同时,如果“限购”措施今后要进行微调,新出台的“限购”措施首先仍然要遵循差别化的原则,首先保护中小户型、自住型刚性需求为主,比如限购政策针对“90平方米以下,或以当地自住标准”为限,以家庭为单位进行限购,保护首套自住型需求;其次,对于高端大户型市场从限贷的角度抑制楼市投资需求,而不是限购;第三、限购“微调”政策如果有必要进行调整,可对豪宅和郊区别墅放开限购,改以限贷和税收手段进行调节。

  如此这样,即保证中低收入者的自住刚性需求,也不影响高端楼市的成交,整体市场还可以保持相对的活跃度。

  那么,在这样的市场背景下,即使有豪宅项目、地王项目再入市,即使无锡或更多城市高端楼盘放开限购,也就没有必要再让我们沸沸扬扬进行市场炒作了,引起太多人关注了。

  因此,综上所述,首先可以采取无锡户籍新政的城市或区域也就一目了然,更多城市会通过户籍制度改革突破限购。

  毋庸置疑,那就是大多数三四线城市有库存去化压力的城市或区域,尤其是当前高端存量偏大的城市或区域,比如浙江的各个地级市;其次,对于资源性依赖较为严重并且存在较大市场去化压力的城市或区域,比如鄂尔多斯、神木等城市;其他城镇化重点发展中小城镇,也可以采取类似无锡户籍新政的措施。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者



(审校:劳蓉蓉)
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