地产销售断层 海印股份资产证券化获批
作者: 见习编辑 赵思茵     时间: 2014-04-23 00:22:32    来源: [ 观点网 ]

设立海印股份专项资产管理计划，以旗下15家商业物业未来5年的经营收益构建信托受益权作为基础资产，借助资产证券化的方式提前兑现未来经营现金流。

　　观点网 见习编辑 赵思茵 4月21日，广东海印集团股份有限公司在广州海印中心举行2013年年度股东大会。海印股份董事长邵建明、总裁邵建聪、以及邵建佳等董事参加，并就投资者的问题进行回答。

　　地产销售断层

　　海印股份年报显示，2013年实现营收21.19亿元，同比下降0.78%，实现净利润3.98亿元，每股收益0.81元，同比下降6.99%，略低于此前业绩同比持平的预期。公司拟每10股派息0.4元（含税）。

　　此外，去年该公司房地产板块去年销售量为3.89亿元，同比下降13.27%；百货业销售量为3.74亿元，同比大涨108%。

　　海印股份称，业绩下滑主要原因为剥离炭黑业务，注入酒店业务，而酒店业务收入规模远小于炭黑业务。

　　申银万国4月份的研报也分析称：“由于12年番禺地产项目确认完毕，而大旺又一城项目未获得销售许可，致该公司房地产销售出现断层，地产收入大幅下降。”

　　此外，百货业收入升高主要是由于海印又一城于2012年4月28日开业，且当年度部分租户处于装修期，未能实现开业经营。而2013年实现满租经营，且经过一年多的培育期，运营状况逐渐成熟，销售收入实现了较大增长。

　　而在商业板块方面，海印股份实现营业收入11.55亿元，同比增长21.36%。

　　其中，广州番禺“海印又一城”二期商场--奥特莱斯经营情况良好，报告期内，实现收入营业3.93亿元，同比增长125.90%；净利润1192万元，同比增长723.22%。

　　项目储备方面，2013年5月，海印股份收购四会阳光达贸易有限公司100%股权，取得“海印大沙新都荟”商业综合体项目；12月，“肇庆大旺又一城”项目新竞拍取得115亩地块；12月，竞得位于茂名市中心的茂名大厦100%股权；2013年上半年，茂名“森邻四季”项目完成收地工作。

　　另外，在会议上，海印股份还就海印国际展贸城、公司商业零售项目发展规划回答投资者提问。该公司表示，在一线城市土地资源如此紧张的背景下，能腾出这么大面积的批发市场地块实属珍贵，海印股份将会加快展贸城的基建工作。

　　大趋势下的O2O

　　对于海印股份今年来的业务调整情况，海印股份董事长邵建明称：“海印现在两块，从企业战略的层面是两业，一个是商业，一个是矿业，这两个我们都要大力发展。”

　　“而且商业还是要坚持自持运营商业，目前的业绩贡献也是很稳定的，都有增长，这个是我们的核心竞争力。所以，我们未来还是会坚持以商业营运为主，全面带动其他业务发展的态势。”

　　但是，谈及商业地产的发展情况，邵建明感慨道：“今年其实形势也不乐观，也会出现一些变革性的东西。未来如何做到稳健的，可持续发展是对企业经营者提出的新要求。”

　　而广州某商业地产业内人士曾对观点新媒体称：“因为近来电商发展过快，零售百货业首当其冲。其中，单价在2000元以下的零售百货业受到严重的影响。以做批发零售起家的海印股份其旗下的流行前线、中华广场等购物中心都是属于较为低端的物业，也会受到不小影响。

　　而平安证券4月份的研报也显示，近年来该公司主攻商业地产项目、新增商业物业较少，另一方面终端经营不善导致公司对小商户提租能力受限（物业出租毛利率下降2.9个百分点）。

　　此外，该公司物业运营业务面临2013年消费弱复苏，以及广州区域竞争加剧等原因，商铺提租难度加大。

　　于是，为了应对电商对商场百货的影响以及提升物业价值，海印股份在去年12月23日，将主打O2O消费体验平台--”海印生活圈“在海印又一城正式上线。此外，该公司还公布了与腾讯及民生银行的合作协议，”触电“步伐正在加速推进。

　　据悉，上线的”海印生活圈“由”海商会“、”海客会“、”海币“三个体系构成，是公司在大平台、大系统和大数据的移动互联模式下打造的集人流、车流、商流、物流、资金流、信息流为一体的线上线下整合的大平台。

　　“公司一直都是商业运营的，我们肯定要在这方面顺应大势，通过一些新的手段保证我们的竞争优势，特别是在客户体验方面也可以继续努力加快推进。”

　　邵建明如此强调称：“大概在5月份应该会一些O2O的成果展示出来。我们这一块也是全力以赴在做，但是在投入方面我们也会比较慎重。”

　　然而，对于地产商来说，其所拥有的只是一个地产和商户的资源。但是建设O2O这样一个平台，既需要运营线上移动互联网，又要整合线下的商家。加上其是商业地产商的身份，原来的商业模式的组织都是靠招租租赁的模式在运作，现在要把这种模式转到O2O的平台上，运作方式和管理方式都有差别。

　　资产证券化

　　除了对现有物业的价值进行提升，海印股份管理层还在股东会上还特别提及，其在去年推进新的直接融资方式，启动了资产证券化与非公开发行专项工作。

　　据悉，2013年5月17日，海印股份宣布正式通过中信建投证券股份有限公司申请设立海印股份专项资产管理计划，以旗下15家商业物业未来5年的经营收益构建信托受益权作为基础资产，借助资产证券化的方式提前兑现未来经营现金流。

　　计划还显示，海印股份将把这14家商业物业未来五年的净租金收入作为还本付息的依据，并以此融资不超过16亿元。

　　今年1月，海印股份对专项计划作出调整，将融资目标和融资金额由16亿元调整为15亿元，公司以旗下14个商业物业的经营收益作为主要还款来源并提供质押担保。

　　而就在股东大会的前一天（4月20日），海印股份公告称，其在4月17日通过中信建投证券股份有限公司，收到中国证券监督管理委员会出具的《关于核准中信建投证券股份有限公司设立海印股份信托受益权专项资产管理计划的批复》。

　　该批复文件称，核准中信建投设立海印股份信托受益权专项资产管理计划，并发售优先级资产支持证券和次级资产支持证券的申请。

　　批复文件还称，该计划存续期为5年。计划优先级资产支持证券的面值总计不得超过14亿元。优先级资产支持证券应当全部面向机构投资者销售。次级资产支持证券须全部售予海印股份。资产支持证券的投资者合计不得超过200人。

　　对于历时近一年的资产证券化历程，邵建明十分自豪地表示：“在过去五年的公司资产证券化中，真正商业物业证券化第一家是海印。”

　　“这是对我们公司营运实力、商业模式和内部实力的认可。”

　　对于未来的融资计划，邵建明表示，资产证券化已经获批，融到了不少的资金，目前要考虑的是把现有资金用好，短期内不会有融资计划。

　　董秘潘尉也表示：“到时候有新的资产证券化方面的进展会再公告。”



（审校：劳蓉蓉）
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