短债激增与经营现金流转负 华侨城扩张未及预期
作者: 彭飞     时间: 2014-04-21 00:56:52    来源: [ 观点地产网 ]

虽然华侨城的资金状况为近几年最优,但由于拓展力度不够,以及地产销售层面的疲软,其扩张前景还是难及预期。

  观点地产网 彭飞 自去年开始第二轮扩张后,华侨城的规模效益逐步显现。

  4月18日晚间,华侨城发布2014年一季度报告,期内该公司实现营业收入和净利润的大幅增长,增速均超过30%。

  数据显示,一季度华侨城实现营业收入56.91亿元,同比上涨47.32%;实现归属于上市公司股东的净利润6.66亿元,同比增长36.98%。

  对此,华侨城表示,营业收入大幅增长主要是公司地产及旅游综合业务收入增加所致。

  而截止报告期末,华侨城的总资产为893.9亿元,同比增长1.72%;归属于上市公司股东的净资产245.3亿元,同比增长2.8%。

  短债激增与经营现金流转负

  虽然华侨城一季度在营业收入与净利润方面实现同比大幅增长,但短期内却依然面临一定的财务压力,特别是短期借款的激增与经营活动产生的现金流量净额由正转负。

  数据显示,截至一季度末,华侨城的短期借款约为52.98亿元,相比年初34.02亿元大幅增长55.72%。

  同时,其一年内到期的非流动负债约18.05亿元,同比小幅下降6.6%;长期借款则为156.58亿元,同比小幅增长约5%。

  相关分析师对此表示,从一季报的情况看,华侨城的长短期借款比例约为45:55,债务结构虽然相对合理,但短债的大幅增长还是会形成一定财务压力。

  对于短期债务的增加,华侨城在一季报中提到,主要是期内公司向银行及外部借款增加所致。

  相关分析师则进一步表示,这与华侨城欲在今年加快扩张步伐向集团新增的贷款担保额度也有一定关系。

  今年3月12日,华侨城曾在年报中表示,公司2014年将继续在全国核心城市加大战略布局,加快进入与文化旅游、房地产等已有业务相关的新业务领域。而为满足项目扩张的需求,其当时就提出了新的融资计划。

  华侨城当时表示,截至2013年末,其通过银行获得华侨城集团委托贷款的余额为108.7亿元,基于该规模下,在2014至2015年度,华侨城还拟向华侨城集团再新增不高于116.3亿元的委托贷款额度,借款利率则不高于公司同期向金融机构借款的利率。

  除短债激增外,华侨城在一季度末的经营活动产生的现金流量净额也由正转负,约为-1.09亿元,相比去年同期11.56亿元大幅下降109.4%。

  另外,华侨城在营收增长的同时,财务成本支付也大幅增长。其一季度的财务费用同比增加36.24%,由1.11亿元增长至1.51亿元;营业成本则由20.5亿增加30%致36.65亿元。

  华侨城对此的解释是,主要期内是公司地产及旅游综合业务收入增加,相应成本增加所致。

  扩张未及预期

  从华侨城一季度的财务状况来看,虽然存在短债压力,以及经营性现金流骤减的现实,但其货币资金还是较为充足。

  据一季报显示,华侨城截至期末的货币资金约为106.13亿元,相比年初94.09亿元同比增长约12.8%,也足以覆盖短债与一年内到期的非流动负债之和。

  不过,相关分析师却认为,虽然华侨城的资金状况为近几年最优,能为新一轮扩张提供基本的资金支持,但由于拓展力度不够,及地产销售层面的疲软,其扩张前景还是难及预期。

  中银国际早前曾在报告中指出,华侨城去年地产业务的全年签约销售额约230亿元,去化率也有所改善,但在今年市场压力激增的背景下,销售预期相比去年会略降,同时第二轮扩张目前进展也不快,此前仅宁波项目实质拿地。

  对于扩张不及预期的原因,相关分析指出,华侨城在去年福州、重庆以及深圳大鹏项目在签约之后一直没有进入正式拿地阶段,很可能是在地价成本方面存在博弈,这也反应华侨城的议价能力在下降,同时拿地难度也在上升,不像早期能通过欢乐谷的名片较为轻松的拿地。

  除可能面临市场降温外的大背景外,华侨城在今年还面临可售货值不充足的现实。据华侨城早前披露的数据显示,其2014年可售面积仅约159万平方米,同比甚至减少5.4%。

  另外,华侨城当前还面临总土地储备不足的问题。数据显示,其截至2013年末的土地储备面积仅约782万平方米,同比微增2.2%,其中旅游地产土地储备为464万平方米,同比下降17.9%。

  相关分析对此指出,尽管华侨城在地产业务方面历来的优势不是土储庞大,但胜在拥有大量高附加值的旅游地产土地储备,如今这方面的土储减少,意味着其优势的逐渐散失。

  而近期华侨城在深圳面临的一些列风波也被市场解读为土储减少所致。先是华侨城片区业主因波托菲诺天鹅堡项目的规划问题引发维权,继而华侨城与康佳之间因康佳总部地块更新权属对薄公堂。

  另外,华侨城近期在土地获取的决心上也大不如前。今年4月初深圳大鹏新区挂牌出让的一宗大规模附带旅游性质的地块,市场早前曾解读为华侨城定制,但最终华侨城却没有参与现场竞拍。

  至于原因,据相关知情人士透露,华侨城方面考虑到上述地块在旅游开发方面的比重下降,而纯地产开发业务占比增加,因而觉得不符合公司现有开发模式而退出竞拍。

  当然,华侨城方面也还是有着拓展项目的诉求。其董秘陈跃华在今年的投资者会上就表示,公司将在重庆、哈尔滨、郑州等新城市,以及已经进入的深圳、成都、武汉等城市寻找新的投资机会,并且会提升“短平快”开发项目的比重。



(审校:劳蓉蓉)
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