戴德梁行：首季深圳住宅市场量跌价升

来源: [观点网] 时间: 2014-04-16 10:11

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受春节假期、外围楼市降价及开发商调整推盘节奏等因素的影响，深圳住宅成交量在2014年第1季度比去年同期大幅减少。

　　·供应缩减制约成交，住宅销售量同比大幅减少58.6%

　　·甲级写字楼尾盘吸纳为主，租金惯性上扬

　　·下半年后供应持续放量，写字楼租金涨势或受抑制

　　·经济型品牌扩张支撑商铺需求

　　·非传统商务区内新项目入市拉低全市商铺租金

　　深圳：戴德梁行4月15日发布了2014年第一季度市场透视，总结深圳房地产市场在2014年第一季度的表现，并基于市场现状预判后市走向。

　　新增供应萎缩，深圳住宅市场量跌价涨

　　受春节假期、外围楼市降价及开发商调整推盘节奏等因素的影响，深圳住宅成交量在2014年第1季度比去年同期大幅减少。第1季度全市住宅批准预售面积为21.74万平方米，比去年同期85.49万平方米的水平减少了74.6%，新增供应全部来自外围区域，其中龙岗占比达到88.3%。供应的缩减对需求释放造成显着影响，深圳一手住宅仅成交66.96万平方米，同比减少37.3%。银行信贷持续收紧以及高基数等因素令二手住宅市场下滑更为明显，第1季度成交面积同比减少58.6%至103.72万平方米。

　　尽管成交量萎缩，但受结构性因素的影响，第1季度全市住宅新房成交均价仍实现了15.5%的涨幅，达到每平方米22,828元。其中，豪宅项目的集中备案令盐田区成交价格同比骤增89.7%至每平方米36,031元；福田区成交价格仍为全市最高，为每平方米40,769元；成交较多的宝安和龙岗两区的住宅价格也呈现不同幅度的上升--刚需楼盘成交增多令宝安区成交价格同比小幅上涨4.4%至每平方米21,993元；高价楼盘放量则令龙岗区成交价格同比增长19.9%至每平方米19,904元。与一手住宅市场类似，即使成交量出现明显下降，由于库存量不大且受到潜在需求的支撑，二手住宅价格仍然惯性走高。DTZ住宅价格指数显示，第1季度中高端住宅售价指数环比上升了5.3%，带动住宅租金价格指数环比上升3.3%。

　　DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，两会明确表示楼市将采取“双向调控”的模式，深圳等一线城市的限购政策不会退出，因此预计投资投机性需求将继续受到抑制，同时偏紧的银行信贷、房产税征收预期等不确定因素也将对未来市场的成交造成干扰；另一方面，差别化信贷和税收政策仍将支撑首套自住购房需求的释放，且楼市供应的逐渐增加也将会在一定程度上刺激购房者入市，刚性需求料将继续支撑深圳楼市。而受城市更新项目增多、区域规划利好、市场需求旺盛等因素的影响，深圳新房住宅均价有望保持稳中有升态势。

　　未来供应持续增加将令甲级写字楼租金承压

　　甲级写字楼在首季度无新供应入市，同时受到季节性因素的影响，全市甲级写字楼吸纳量达到17,215平方米；全市甲级写字楼租金惯性上升2.3%达到每月每平方米199.7元，其中福田、罗湖、南山三区的租金水平均有小幅上调，分别达到每月每平方米212.6元、186.2元和155.8元，各区域内的标杆物业在尾盘招租中，不仅对客户资质要求较高，亦对租金有所坚持。

　　市场需求对尾盘物业的进一步消化仍令全市甲级写字楼空置率由去年底的8.3%小幅降至7.5%，其中作为商务核心的福田区，空置率进一步降至6.7%。金融、科技、律师事务所及咨询顾问等专业服务类企业为市场新增需求的主力；从区域上看，福田中心区仍是甲级写字楼租赁需求的热点区域。即便南山区年初表现并不活跃，但前海深港合作区、后海中心区以及深圳湾超级总部基地的快速建设也令到南山区的商务前景被普遍看好，吸引了国内外众多知名企业的关注。

　　结合深圳商务格局的发展，伴随“西移”的趋势，部分高端客户由罗湖区迁往福田中心区及其他日渐成熟的商务区；在区域新增供应较少的背景下，南山高新科技园区也承接了部分对高端写字楼的需求；而作为深圳最早的商务区，多年来罗湖区在新增供应上的局限也制约了其商务发展空间。

　　写字楼买卖方面，第1季度深圳仅有一个写字楼项目预售，预售面积1.93万平方米。春节假期以及整体市场环境的不乐观令一手写字楼成交面积同比大幅减少53.2%至3.85万平方米，成交区域以福田区和龙岗区为主；二手写字楼延续之前的低迷走势，仅成交2.91万平方米，比去年同期减少15.8%，除受到季节性因素影响外，存量非住宅物业按照评估价征税持续影响市场，去年以来一手供应的充裕也为买家提供了更多选择，售价已至高位也一定程度上影响了写字楼买卖。

　　DTZ戴德梁行华南及华西区研究部高级助理董事张晓端表示，由于上半年入伙的项目较少，市场仍主要以消化前期入市的甲级写字楼尾盘为主，租金有望维持小幅上升的态势；而下半年伴随投行大厦、中航中心、太平金融大厦、中广核大厦及中铁南方大厦等众多项目的入市，集中供应令市场承压，甲级写字楼租金增幅料将趋缓。中长期来看，从2015年开始，深圳甲级写字楼供应量将逐渐增大，2016年或将迎来供应高峰，届时包括福田中心区、前海、后海及科技园填海六区在内的商务集中区未来持续的供应放量，都将对甲级写字楼市场构成压力。

　　电商的持续影响令传统零售业继续谋求变革

　　受经济增速放缓和政策因素的持续影响，首季度的高端餐饮市场收缩明显，中端消费和休闲时尚类餐饮需求持续旺盛，其中MAAN COFFEE、Caffebene及Hollys coffee等众多咖啡品牌扩张势头迅猛；南小馆、绿茶、九毛九及外婆家等大众化餐饮品牌继续加大深圳市场拓展力度。零售方面，奢侈品扩张步伐减速，快时尚及轻奢品牌消费增加。

　　本季度商铺市场租金总体保持平稳，其中罗湖区租金仍为中心城区最高，为每月每平方米1,467元；受核心商务区消费需求的支撑，福田区平均租金增长5.1%至每月每平方米1,040元；非传统商务区域内新项目入市将南山区购物中心平均租金拉低7.4%至每月每平方米764元，但预计伴随轨道交通的日趋完善，人口集聚以及家庭式消费逐渐向高端延伸都将令南山区商业氛围进一步提升，购物中心平均租金也有望逐步走高。

　　电商的持续影响令传统零售业继续谋求变革，百货及购物中心纷纷抢占O2O先机以实现对消费者的精准营销，从而提升客户购物粘性。伴随移动购物的快速发展，O2M模式(线下实体店+线上电商+移动终端)也应运而生，如国美就率先提出了“打造O2M全渠道零售商”的新战略；同时品牌零售商着手增加客户体验，诸如Estee Lauder及Clinique等化妆品品牌一改以往专柜的布局，以独立门店的形式在海岸城开出了专业美妆店，为顾客提供更多全面的体验，品牌商家经营策略的调整也投射到对商铺的需求上。另一方面，为提升抗风险能力，华润OLE‘、百佳TASTE、岁宝SMART及华润blt等精品超市均增加了体验性业态的比重。为契合个性化消费的趋势，购物中心加大了对独特性品牌的引入，华润1234space引进了设计师品牌chictopia及CHEAPMONDAY等，海岸城也引入了FENE HOUSE及KODICE等原创品牌。

　　张晓端认为，短期来看，高端消费仍将维持低迷态势，经济型消费所占比重将进一步增加；受益于品牌调整带来的需求的增长，传统优质地段的购物中心租金将平稳上升；供应放量以及需求不足令新兴区域商业市场竞争激烈，新兴区域内租金料将保持平稳甚至出现下行风险。

　　研发办公物业供大于求的状况将持续存在

　　伴随近年来在高新技术、生物、文化、现代服务业等方面的大力投入，深圳产业结构持续优化--去年互联网、生物医药及新能源等六大战略新兴产业总规模达到1.63万亿元，占GDP比重超过三分之一，已经成为深圳经济的主引擎。深圳工业市场向好及产业结构优化一定程度上带动了工业物业的需求。在高附加值产业导向的推动下，越来越多的旧工业区开始转型--部分厂区或蜕变为独具匠心的创意产业园区；或成为研发成果转化空间和新的研发基地。同时众多以推动旧工业区改造和加快产业转型升级为目标的“工改工”项目陆续启动，未来拥有优质管理服务以及软硬件配套设施的高端厂房物业供应将日益增多。深圳工业厂房租金料将稳中有升。

　　与此同时，深圳正加快构建梯次型现代产业体系，着力培育未来产业，制定出台生命健康、海洋及航空航天等未来产业规划及政策。战略新兴产业的持续快速发展以及未来产业的加快布局，令深圳研发办公物业需求受到强有力的支撑。，深圳研发办公物业市场在第1季度保持平稳走势，中心城区及外围区域租金水平分别维持在每月每平方米83.3元和39.3元。

　　张晓端认为，在需求扩张的引导下，未来研发办公物业供应也将持续增加，包括高新园北区的改造升级、大沙河创新走廊研发及总部基地内一批研发办公物业的建成，以及外围区域积极打造产业研发基地等，可以预见一段时期内研发办公物业供大于求的状况将持续存在。尽管如此，基于深圳高新技术产业快速发展的支撑，以及物业品质的提升、政策规划利好，预计研发办公物业租金仍将保持平稳上升的态势。