太古推手、闪购西城都荟 盈科买家基汇资本二三事
作者: 鲁鹏     时间: 2014-04-11 02:39:21    来源: [ 观点地产网 ]

从2005年以来,基汇资本已募集股本超过38亿美元,目前管理全球资产金额达85亿美元,其中包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。

  观点地产网 鲁鹏  电讯盈科与子公司盈科大衍地产4月8日联合公告,将旗下盈科中心以初步代价9.28亿美元并可向上调整约1250万美元的价格出售。

  公告公布的接盘者为Vinter Star Limited,而据了解该公司背后实为一家基本公司所控制,而该基本公司又属基汇资本旗下,于此盈科中心真实买家浮出水面。

  据其官网资料,基汇资本是一家私募基金管理公司,专注于大中华和全球其他高进入门槛市场的房地产投资。

  2005年以来,基汇资本募集股本超过35亿美元。截至2013年10月管理资产金额达75亿美元,包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。

  值得注意的是,几乎同时另一则消息则称,少数几家银行受邀参加一项至多2.38亿美元的三年期融资计划,支持基汇资本房地产基金II从和记黄埔手中收购广州西城都荟。

  联系到2007年期间,基汇资本第二只基金还联合太古地产,合资48亿元收购北京新三里屯项目,并将投资范围从一线城市放大到成都、大连、常州等二三线城市,再到此次连番收购盈科中心、西城都荟,也被指是向一线城市“回撤”。

  第四只基金

  对是次投资盈科中心,基汇资本的总裁和联合创办人吴继泰先生称:“该项目来自零售、办公楼和服务型公寓多样化的现金流,是规避风险的天然屏障。”

  据了解,基汇资本在投资上追求的是“通过极具创意且审慎的资产管理手段,为未能充分发挥商机的项目创造价值”。

  早在1995年,25岁的吴继炜即创立城市置业(Downtown Properties),从事地产投资。首次出手,就将濒临破产的好莱坞罗斯福酒店(Hollywood Roosevelt)收购改造,使其再度成为好莱坞的风云会场。

  相比纯粹的财务投资,吴氏兄弟更爱好买下破旧的老楼,重整它们以创造价值。这种建筑师般的操盘兴趣也一直延续到现在。

  对盈科中心的投资,基汇资本执行合伙人和中国地区主管彭庆邦先生表示,盈科中心的地理位置对办公、零售和服务式公寓的潜在客户都极具吸引力,该项目将可因来自于多样化长期租约的租金收入和资产增值潜力而获利。

  截至到目前,基汇资本已经募得四只基金--基汇房地产基金IV。最新一只房地产基金已于2013年10月完成募集,股本达10.25亿美元,达到此次募资最高上限。这是基汇资本目前股本最大的一支基金。

  据悉,基汇房地产基金IV将采用机会型投资策略,将目标定位于在大中华区和亚太地区具有利风险回报收益的房地产项目。

  在投资的地理位置上,基汇房地产基金IV将以北京、上海、广州、香港、澳门和台湾等一线城市为重点发展目标;同时,该基金还将目光锁定在大中华区其他具有强大经济基础和长期房地产需求的二线城市地区,如江苏省及四川等高增长区域。

  该基金还会侧重于城市中心人流较大的零售中心,和因受中国紧缩金融政策影响而价格合理的一线、二线城市里的市中心商业资产。基汇房地产基金IV计划将所募资本不低于80%之比例投资于大中华区,而剩余的20%将在亚太地区的日本、韩国、新加坡、马来西亚等地区寻找合适投资标的。

  另外,据基汇资本此前公布的数据,其I期基金已经结束,年预期回报率为20%,而最终实现年化20%到30%之间的收益,而股本回报率在2.3倍到2.4倍之间。

  八年投资路

  从2005年以来,基汇资本已募集股本超过38亿美元,目前管理全球资产金额达85亿美元,其中包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。

  最近的2013年,基汇资本通过旗下所提供的亚洲基汇基金、美国基金和独立帐户直接投资三种业务,全年实现了32.1亿美元的交易额(包括退出和收购)。

  从首期基金主要投资一线城市,如北京、上海、香港,到从2007年起第二只基金开始涉足成都、大连、常州等二线城市。第三只基金在香港的投资比重较高;第四只基金则以一线城市为主,配合部分其它亚洲国家的投资。

  期间基汇资本于2007年联合太古地产,合资48亿元收购北京新三里屯项目。太古地产持有该项目零售部分80%的股权,基汇资本则持有其余20%的股权。

  彼时有消息称基汇资本已经同国峰置业签署备忘录共同购入该三里屯地块,但后来由于国峰置业在获得银行贷款上出现困难,临时退出才让太古地产与基汇资本有机会购得该项目。

  另外2007年3月基汇资本从瑞安房地产旗下“翠湖天地”收购御苑18号公寓。当时披露的交易总价高达人民币6亿元,平均单价每平方米4万元。

  在基汇资本参与的多起收购中,摩根士丹利亦的影子也随处可见。如基汇资本在上海新天地收购翠湖天地一幢住宅楼之后,交给SHAMA经营管理。而SHAMA正是基汇资本此前同打磨共同投资的资产包。

  有分析人士通过观察此前该基金的多次投资,推测投行巨头摩根士丹利也是其大股东之一。而对此说法,基汇资本并未进行过正面否认。

  不仅在国内市场,基汇资本的投资范围也涉及海外市场,主要是为亚洲机构投资者提供全球直接投资服务。

  主要的收购交易包括2010年旧金山Market Street 333号、2011年芝加哥Three First National Plaza、2012年伦敦Vintners'Place、2013年硅谷Cupertino Gateway、2013年伦敦劳合社大楼以及2013年伦敦帕丁顿区Waterside House。

  最近一次海外交易为2013年11月21日,基汇资本代表数位韩国机构投资者收购了位于伦敦帕丁顿区的Waterside House。作为此项交易的顾问和共同投资人,基汇资本同时还将担任该物业后续的资产管理工作。

  该项交易也是由基汇资本主导并协助其亚洲客户在伦敦完成的第四项收购交易,也是自2010年以来其所提供的第八起独立账户直接投资项目。



(审校:武瑾莹)
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