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年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱。去化时间上行，房价下行的压力预计将很快传导至地价，政策放松预期正在不断累积。

　　—住宅周报第249期（03.30-04.05）

　　本报告导读：

　　2014年研究和配置房地产行业必读品。年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱。去化时间上行，房价下行的压力预计将很快传导至地价，政策放松预期正在不断累积。

　　摘要：

　　一手房销量单周环比：本周整体环比升1%，其中一线城市降4%，二线升6%，三线降12%。

　　一手房销量单周与2013年全年周均比：整体降11%，其中一线降17%，二线降6%，三线降40%。

　　一手房销量单周同比：整体同比降15%，其中一线城市降2%，二线降14%，三线降34%。

　　一手房销量2014年累计同比：整体累计同比降20%，其中一线城市降34%，二线降18%，三线降9%。

　　一手房价格：整体成交均价环比升5.4%，一二三城市升8%、升4%、降0%。整体成交均价同升12%，一二三城市升19%、升6%、升12%。

　　二手房销量：本周环比降4%，同比降11%。

　　库存水平：15典型城市一手房平均可售面积环比升0.3%，同比升18%，较2010年4月低点上升85%，较2012年1月高点上升2%。

　　去化时间：15个城市新房去化时间17个月。

　　板块估值安全边际：2014年PE主流公司9.1倍，RNAV折35%。一线5倍，RNAV折37%；二线8倍，RNAV折38%；三线10倍，RNAV折11%；地产+X6倍，RNAV折41%；商业PE11倍，RNAV折41%。

　　基本面偏差，政策放松预期在不断积累。2014年年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱。当前库存高企，去化时间增加，房价下行的压力逐步传导至地价，土地成交平淡，政策放松预期正在不断累积。

　　地产股反弹行情预计短期仍会持续。从政策博弈的角度来看，基本面越差，政策面边际好转概率就越大，板块估值修复行情也就越可能愈演愈烈。再融资开闸、优先股意见出台，预期优质龙头房企的经营积极性也会显著提高。国务院常务会议强调加快棚户区改造，也正是底线思维和政策博弈的良好体现。

　　维持行业增持评级。选股思路是顺政策周期而非顺经济周期，推荐：1）政策引导：顺政治周期将催化结构性行情，看好京津冀区域和海西平潭，预计未来政策红利或不断兑现。具体包括①京津冀一体化：推荐“廊坊二宝”（华夏幸福、荣盛发展），受益公司有首开股份、华业地产、廊坊发展等；②海西平潭“新秀”：推荐中福实业。2）政策鼓励（优先股）。优先股四龙头：推荐保利地产、万科A、招商地产、金地集团。3）政策红利（国企改革）。“国企改革七小虎”，推荐：中洲控股、中华企业、华发股份、深振业、北京城建；受益公司：天津松江、电子城。

　　国泰君安-房地产行业住宅周报：库存不断上行，底线思维明确

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