戴德梁行:成交结构变化致广州住宅成交量缩近2成
作者: 见习编辑 赵思茵     时间: 2014-04-04 19:14:03    来源: [ 观点地产网 ]

但按区域调整前的十区同比,新增供应量、成交量同比分别下跌55%,44%;成交均价则同比上升5%。

  观点地产网 见习编辑 赵思茵 今年初,不少房企抛出了钜惠。据不完全统计显示,在3月份,广州起码有7个推新楼盘的销售折扣低至8字头。于是,在2014年第一季度各种降价声与对市场的猜测声中,4月3日,戴德梁行在广州召开了第一季度房地产市场分析新闻发布会。

  会上戴德梁行公布了对楼市拐点、广州写字楼及城镇化研究成果。

  研究数据指出,1-2月广州总体住宅成交量缩减近2成。

  自从增城、从化撤市设区之后,广州市的成交结构发生了一定的变化。戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文分析说:“区域调整后,全市新增商品住宅成交均价呈结构性下调。”

  数据显示,“外围四区+增城、从化”占总体成交量84%,而其价格比中心城区偏低,从而拉低全市均价。按区域调整增加从化、增城,新增供应量、成交量同比分别下跌51%、28%;成交均价同比下降6%。

  但按区域调整前的十区计算,广州新增商品住宅供应量、成交量同比分别下跌55%,44%;成交均价则同比上升5%。

  此外,据戴德梁行统计,今年首季度,广州土地进账227亿元,超过去年全年的1/3。

  黎庆文称,在房企资金改善以及对后市看好的背景下,房企拿地态度积极。手握重金的标杆房企拿地需求更为旺盛,以至地王频现。

  戴德梁行研究数据显示,一季度广州土地成交面积环比缩减73%,金额却增加39%。其中,住宅用地占半壁江山,而2013年同期广州成交地块以工业用地为主,基准地价相去甚远。

  对此,戴德梁行分析称,主要由于土地成交的区域分布及成交地块用途结构变化所致。根据数据,2014年第一季度出让的土地中,商业用途占18%,商务占3%,混合占6%,工业占25%,居住占48%。中心城区占6成,而2013年外围地区占8成多。

  针对一季度地价上升,黎庆文以荔湾区广钢新城地王为例分析说,受个别地块高价成交拉动,全市楼面地价陡然增高,住宅楼面均价突破2万元/平方米,楼面均价甚至贵过附近部分优质楼盘。

  为此,黎庆文认为,广州一季度房价的变化并未表明楼市拐点的形成,因为楼市拐点的出现取决于供求关系——人口红利逐渐消除,但广州流动人口不断增加,每年大约会新增25万户籍人口,也意味着刚性需求不断攀升。房价虽然从2010年下行,但价格仍超出合理区间,是由于需大于求所决定。

  另外在写字楼方面,戴德梁行数据显示,广州甲级写字楼总体量327.87万平方米,空置率为8.0%,租金平均在166.355元每平方米每月,吸纳量为5.71万平方米,同比上升9.2%。

  其中,珠江新城的空置率最高至14.%,比2013年17%有所下降,租金水平在182.3元每平方米每月。此外,广州2014年第一季度写字楼新增供应量为106万平方米,吸纳量为19%,空置率为6.9%,珠江新城的甲级写字楼占了总量85.5%的吸纳量。

  对于城镇化问题,戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事林力强认为,广州市内土地存量较小,但138个城中村能够缓解土地紧缺。

  数据显示,面临改造的138个城中村,其中包括重点功能区46个整体拆除重建的城中村。在这46个城市重点功能区村落原建筑总面积达1800万平方米,改造后预计新增建筑面积2000万平方米。



(审校:刘满桃)
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