世联行：经济下行，政策放松预期升温

来源: [观点网] 时间: 2014-04-03 16:42

致信编辑

打印

评论

在经济表现疲软，增长下行的情况下，房地产开发投资增速下行更是经济不能承受之重。

　　从政府的表态和行动来看，其目标很明确，旨在通过市场化的手段，通过建立房地产调控的长效机制来实现房地产市场的平稳健康发展。但短期宏观经济的持续下行，仍然需要房地产行业的稳定来托底。在经济表现疲软，增长下行的情况下，房地产开发投资增速下行更是经济不能承受之重。

　　“稳增长”须保投资，关键在于基建和房地产

　　今年拉动经济增长的三驾马车动力均显不足。具体来看，投资增速持续走低，1-2月全社会固定资产投资增长17.9%，增速比去年全年低1.7个百分点，比去年同期低3.3个百分点，创下近6年来的新低。尽管2013年以来消费增长不断加快，但这一势头在今年戛然而止。1-2月份，全社会消费品零售总额名义增长11.8%，创下2009年2月以来新低。出口方面，1-2月份，出口同比下降1.6%，增速大大低于去年全年的7.9%，虽然外围经济改善与人民币贬值有望提振出口，但出口对经济增长的贡献率难以跟以往相提并论。3月份以来经济增速较前两个月以来有所好转，但是近期公布的经济数据仍然乏善可陈。总之，今年经济增长下行已经是共识，经济依靠其自身的运转难以实现7.5%的增长目标。

　　在此背景下，李克强总理释放稳增长讯号，称已为今年应对经济波动做好政策储备，将有针对性出台有力措施，有能力、有信心把经济运行保持在合理区间。维持经济增长的政策主要有财政政策、货币政策和产业政策。从长期看，财政政策是无效的，其本质在于透支未来，前车之鉴，后车之师，当年的欧债危机主要就是希腊等国家过度的透支导致。货币政策并不能增加增长的潜力，只能增加增长的稳定性，防范经济危机。过度的放松货币政策只能导致本已不合理的经济产业结构更加扭曲，2008年推出的“四万亿”就是一个例子。产业政策有助于增加经济增长潜力，但通过调整产业结构释放生产效率并无法一蹴而就。因此短期内保持经济增长还在于保投资。我们认为本轮稳增长将更加具有针对性，并非跟过往那样单纯的依靠财政政策和货币政策大规模刺激投资，但保持房地产开发投资稳定是非常有必要的(基建投资和房地产开发投资占固定资产投资的比例高达40%)。

　　房地产开发投资增速大概率下行，政策放松预期升温

　　基建投资暂且不论，保持房地产市场健康平稳发展是保证房地产开发投资稳定的前提，一季度的市场表现疲软，销售增速持续放缓，房地产开发投资增速未来大概率也将缓慢下行。在此背景下，房地产调控政策放松的预期逐渐升温，近期媒体报道：继温州传出上报松绑限购的方案后，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。我们认为房地产企业再融资正式开闸是市场化调控的一大步，未来一切强加在房地产上的行政政策诸如限购、限价等将逐步退出历史的舞台。

　　短期来看，在市场化和分类调控思想的指导下，未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化的策略将成为常态。事实上，这更符合当前不同城市严重分化的现实。而再次提出“抑制投机投资性需求”则意味着热点城市限购政策短期内不会退出，市场冷淡的城市政策将趋于松动，松动的方向主要是放开限购、降低二套房贷款门槛和通过调降首付比例，降低中等收入居民的购房门槛等。但是鉴于限购政策在抑制投机投资需求中起到的重大作用，预计最大的可能是且放松且珍惜，全面放开的概率比较小，更多的是进行微调，比如放开非户籍常住人口购买二套房等。