全年销售225亿 金融街加速扩张或拉低高毛利率
作者: 见习编辑 郭净净     时间: 2014-03-20 23:45:39    来源: [ 观点地产网 ]

公司能实现高毛利率,是因为在北京、天津曾具有购买低地价项目的优势,但这一优势正在消失。

  观点地产网 见习编辑 郭净净 重回商务地产主业的金融街,去年取得了不错的成绩。

  3月19日,金融街控股股份有限公司宣布,其2013年实现销售签约额近225亿元,较去年上涨9.76%;实现结算面积约110万平方米,营业收入约198.8亿元,同比涨15.37%;归属于上市公司股东的净利润约28.92亿元,同比增27.42%。

  不过,有长期跟踪金融街的相关分析人士表示,去年金融街已经卖得非常好了,今年能否延续高毛利率则会有一定难度,“公司能实现高毛利率,是因为在北京、天津曾具有购买低地价项目的优势,但这一优势正在消失;在新进入的市场,金融街会失去低成本拿地的优势,过往高毛率水平或被拉低。”

  全年销售225亿

  金融街3月19日公布的年报显示,在上述225亿元签约销售额中,商务地产销售额149亿元,同比增长58.51%,占总体销售额的比例提高至66.22%;而住宅地产销售额约76亿元,同比下降31.53%,占比33.78%;实现自持物业板块实现营业收入约11亿元,同比增长约9%。

  另于报告期内,金融街房地产开发业务毛利率约36%,较去年上升6.68个百分点;2013年公司住宅项目结算收入约114亿元,占结算收入比例约为61%,毛利率约为30%,较去年下降约2个百分点;商务地产项目结算收入约74亿元,占结算收入比例约为39%,毛利率约为46%,较去年上升约10个百分点。

  金融街在年报指出,毛利上涨的主要原因是在2013年内结算的金融街E9项目、金融街E2项目、金融街(南开)中心项目、金融街(和平)中心项目、惠州巽寮湾项目毛利率水平较高。

  至此,金融街的商务地产和住宅销售额结构发生了很大变化。事实上,近三年来,金融街新增住宅项目明显减少,重回商务地产主业。此前,该公司副总经理王志刚接受观点地产新媒体采访时曾表示,2013年希望来自商务地产业绩贡献重新回到公司传统的状况,占到约7成的比例。

  此外,金融街表示,2014年,金融街全年安排项目投资不低于200亿元,重点获取一线及区域中心城市的快周转项目。对此,金融街相关内部人士回应称,所谓“快周转”,主要还是要去存货,把手里的的存货能够以积极地销售策略加快去化,同时多做快销型产品。“也不排除住宅项目,今年的存货大部分位于在北京以外,公司整体还是以写字楼为代表的整售型商业为主,这样回款更快”。

  扩张与高毛利率

  在金融街今年加快扩张进入外埠市场的同时,有长期跟踪金融街的相关分析人士就表示,去年金融街已经卖得非常好了,今年能否延续高毛利率有一定难度。其去年销售的大部分项目都是商业地产,其中70%是北京贡献的,但今年金融街在北京的存货不多。

  根据瑞银证券最新研报,金融街去年毛利率大涨,主要得益于毛利率较高的商业地产在结算收入中的占比上升至39%;瑞银认为“公司商业地产能实现高毛利率,是因为公司在北京、天津曾具有购买低地价项目的优势,不过这一优势正在消失”。

  分析人士指出,作为西城区国资委旗下公司,金融街在北京西城区很有优势,但走出西城区后,也较难拿到具备高毛利率回报的优质地块和项目;“近几年金融街真正赚钱的项目还是都在北京西城区,但目前西城区较少推地。”

  在今年年初,紧邻北京金融街附近,被北京业内成为“女神级”的华嘉胡同地块曾吸引了金融街的极大关注,此前更有消息称,该地块就是为金融街量身定做的。但该地块今年的出让被北京市国土局叫停,至今未重启出让。

  事实上,金融街近些年一直加强全国布局。几年间其就已相继进入天津、重庆、惠州等地,根据金融街年报,在北京,其2013年的销售签约额约为161亿元,占比71%;天津、重庆和惠州分别占20%、5%和4%。

  2月27日,金融街以总价52.32亿,收购了SOHO中国旗下上海静安梅村项目和上海海伦广场项目100%股权。加上年初公司以29.94亿元价格购得广州市荔湾区芳村大道住宅项目。今年以来,金融街已在上海、广州这样的一线城市连下两城。  

  但是,任何企业在进行扩张的时候,一般毛利率都不会很高,在新进入的市场,金融街会失去低成本拿地的优势,过往高毛率水平或被拉低。



(审校:劳蓉蓉)
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