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公司2009年获得的杭州地王项目，楼面地价1.8万元/平米，目前周边售价约2.5万元/平米；2013年度财务费用7.3亿元，净负债率较年初提升76.5个百分点至229.6%，仍处于行业高端，财务压力依然较大。

　　【中华企业(600675)研究报告内容摘要】

　　2013年全年每股业绩0.258元，同比下降22.4%

　　中华企业2013年实现营业收入67.6亿元，同比上升54.8%；录得净利润4.0亿元，同比下降22.4%，合每股收益0.258元，低于预期30%，主要因减值准备计提。公司宣告2013年每10股送2股，派1元(含税)。

　　毛利率偏低：公司房地产结算收入61.3亿元，同比增加76.5%，房地产租赁收入4.2亿元，同比增长153.2%。古北御庭2013年大量结算，为25.2亿元，而莫奈庄园结算8.4亿元，两者合计占结算收入约55%。由于古北御庭、莫奈庄园项目结算毛利率仅为21%和16%，拖累2013年全年税后毛利率仅29.8%。

　　商品房销售较好：2013年公司签约金额51亿元(未含天津项目)，签约20.4万平米，2013年末可售面积54.4万平米。而同期公司销售商品、提供劳务收到现金59.3亿元，回款情况良好。预收房款22.8亿元，较年初减少23.8%。

　　杭州御品湾项目计提减值准备1.1亿元；净负债率历史高位。公司2009年获得的杭州地王项目，楼面地价1.8万元/平米，目前周边售价约2.5万元/平米；2013年度财务费用7.3亿元，净负债率较年初提升76.5个百分点至229.6%，仍处于行业高端，财务压力依然较大。

　　发展趋势

　　业绩还将受累于高地价及高融资成本。公司期末银行融资余额152亿元，平均融资成本7.81%(基准利率上浮20%)，非银融资余额56亿元，平均融资成本9.93%，综合融资成本8.38%。而公司在2009年后获取的杭州等项目土地成本偏高，加上每年近17亿的融资成本，将使得公司未来两到三年难以获得快速业绩增长。

　　盈利预测调整

　　我们将公司2014年盈利预测从每股0.33元下调34%至每股0.22元，合送股后0.18元，引入2015年盈利预测为每股0.29元(送股前)。

　　我们更新公司最新净资产值为每股5.8(送股前)，合送股后每股4.8元。

　　估值与建议

　　公司股价对应2014年市盈率分别为28.7倍，对2013年净资产值有9%的溢价。公司估值并不便宜，维持“中性”评级。目标价上调23.8%至5.82元/股，与净资产值持平。风险提示：宏观经济下行风险。

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