远洋地产业绩会:毛利率已经触底 今年目标400亿
作者: 陈业、见习编辑 王静     时间: 2014-03-14 20:45:00    来源: [ 观点地产网 ]

总的来说今年要加快周转,我们往年的周转率都是在23%、24%,我们今年要把这个数字提高到30%以上。

  观点地产网 陈业、见习编辑 王静 继有评级机构因毛利率过低风险降低其评级后,远洋地产于14日公布的年度报告亦显示毛利率创新低。因此当日业绩会上,“毛利率”成为远洋高层绕不开的关键词。

  “现在毛利率是公司历史上最低的时候”,远洋地产主席兼行政总裁李明坦承。他指出,毛利率过低主要是两个原因。

  一是地价高造成的,另一个原因是远洋销售70%结转的收入都是来源于新进入的城市。而新项目入市的时候价格上有一点的折让。

  李明乐观地认为,“毛利率的下降应该是见底了”。他解释称,一方面,远洋有一半以上的高价地已经被消化了,没消化掉的现在已经不是高价地了。比如远洋此前在北京拿的那几个地王,现在都不称之为地王了。而其在二、三线城市拿的一些高价地已经竣工交付了,毛利率也都承受过了。

  第二个原因是成本管理上有很大的进步。他指出,远洋去年毛利率下降的同时净利率没有下降。主要是因为营销费用、管理费用、财务费用等有了很明显的下降。而这个下降不是百分比下降,是绝对值下降。“我们今年在建安成本,前期成本还会有所体现。”

  关于今年的销售目标,李明提出是超过400亿,15%以上的增幅。他同时透露,远洋今年预计会推出50多个项目,可售的资源是730亿。“总的来说今年要加快周转,我们往年的周转率都是在23%、24%,我们今年要把这个数字提高到30%以上,所以我们要加快周转,这是我们最主要的变化。”

  2014年楼市行情也是当天媒体比较关注的问题。李明认为今年房地产的形势是总体平稳,但分化严重。分化严重是有好有坏,并不是一线好,三、四线就不行,三、四线城市也有好城市,可能要认真的研究区域市场。

  李明同时强调,供应量大、销售价格下行的城市要坚决的进行去化,采取灵活的定价措施。“采取措施并不是降价,但是该降价就要降价,有升就有降。不适合就把项目卖了,我们去买好地,买贵地,把便宜的都给小企业做。”

  另外,远洋与大股东中国人寿的合作亦成为关注焦点。据李明透露,远洋与中国人寿已经签订了有效发挥中国人寿与远洋地产协同作用的备忘录。

  当天业绩会伊始,相关管理层也介绍了该备忘录的内容。其中包括巩固远洋地产与中国人寿的纽带关系,通过股权合作增强远洋地产的基本实力;通过企业债、公司债等有关金融产品的合作,优化远洋地产的股份结构;同时,为发挥远洋在另类投资方面的配套作用,进一步探讨以基金、债券等投资方式挖掘远洋在海外不动产领域的合作;以及投资和收购项目合作。

  中国人寿还考虑进入远洋办公楼,后者为其提供项目管理和装修等服务。双方也都会在养老、养生地产方面加强的合作。

  以下为远洋地产2013全年业绩会现场问答实录:

  现场提问:远洋在杭州也有项目,杭州前段时间传出有一些项目开始打折降价,想问一下你们对杭州的房价怎么看?另关于远洋和中国人寿的合作,你们说要联合拓展海外不动产项目,现在有没有在看海外哪些市场?

  李明:远洋地产在杭州有三个项目,我们这三个项目都在城区,没有遇到降价的问题。我们也注意到媒体上有报道杭州项目打折以后引起的客户投诉和反映,据我们对市场的了解,杭州整体市场还是不错的,曾经杭州可以列为一线城市,至少是热点二线城市。出现这种情况我觉得是个别现象,一方面他们的项目在郊区,城区供应和需求还是比较平衡的,但是郊区部分地区存在供应量过剩的情况。

  中国人寿作为远洋地产的第一大股东,与我们签订了协同合作的备忘录,其中提到海外拓展,主要是远洋地产给中国人寿提供专业的咨询服务,别的没有什么。

  现场提问:有消息说远洋地产在养老地产方面负责盖房子,会选择一些专业机构运营,远洋地产在养老地产方面的经营模式是什么样的?接下来中国人寿会不会在住宅和商业地产有一些实质性的动作支持你们?有大部分险资都进入了房地产企业,你怎么看险资大举增持地产企业的情况?

  李明:远洋地产涉足养老产业,我们很重视这项工作,但是我们还是以自己的实践、摸索为主,以自我开发运营为主。但是我们还有相当一段路要走,刚刚起步。

  关于险资进军地产的事情,这个我们没有发言权,我只能说国家对险资投资不动产近几年一直持开放和支持的态度,力度越来越大,至于险资企业本身我就说不了什么。

  现场提问:远洋的毛利率下跌了,行业整体毛利率也在下跌,主要原因是因为土地成本上升。今年你们买地的部署怎么样,你们觉得毛利率会不会继续下降?见底了吗?你们今年合同销售目标大概是多少?去年你们向大股东做了一些配股融资计划,今年有没有相关融资计划降低负债水平?

  李明:现在毛利率是公司历史上最低的时候,主要是两方面的原因。一方面是土地的价格,地价高造成的,通过2013、2014年,过去的高价地基本上消化差不多了。

  第二个,我们的销售70%结转的收入都是来源于新进入的城市,经过两三年房子建成了,开始销售。第一期入市的时候价格上也是有一点的折让,是这两个原因造成的。

  毛利率的下降应该是见底了。但是大家更应该关注到我们的净利润,我们的净利润率没降,稳中略有提升,因为有一些数字上统计的问题,成本控制取得了一定的效果。

  土地储备方面我们依然会采取谨慎的态度,会坚持投资标准,坚持在我们已有管理团队的区域购买土地,坚持土地的规模适度,可以快速开发。坚持给我们自己有创利能力的团队来配置土地,所以我们坚持投资标准,深耕已经进入的区域,地块规模适度,根据团队能力来配置土地,这四项是我们投资土地的原则。

  关于今年的销售目标,今年我们整体来说销售目标是超过400亿,15%以上的增幅。目前公司没有继续在今年配股的计划。

  现场提问:今年集团推出的项目大概是多少,预计可售的货源有多少?

  李明:大概我们项目数目50多个,可售的资源是730亿。

  现场提问:你们说会考虑在已经进入的城市继续投地,今年投资买地开支预算大概是多少?

  李明:这个预算还要看我们土地的情况,如果有合适的机会就多投一点,如果没有合适的机会少投一点。我们去年只投了几十亿,多投的时候一年投三、四百亿也有,这个要看投资机会,还是要坚持投资标准,这是最关键的。

  现场提问:远洋在北京拿了三个项目,有报告说因为有配建保障房,毛利率可能会过低,你们是怎么看这个项目,有评级机构说毛利率会偏低,你们会怎么处理毛利率过低的问题?

  李明:我们对新项目的投资标准有两个,一个是毛利率,还有一个是IRR,内部收益率。如果毛利低,IRR能够高也可以接受。如果IRR低,毛利率高也可以接受,这是我们内部的一个标准。

  到目前为止我们认为新拿的这三个项目,目前来看都还不错。其中只有一个项目有配建,这个配建也是政府支持,对接很好,可以瞬间销售完的。如果把它放在整体的盘子里可能感觉毛利率低,实际上你要把它看成两个项目,把它分开算,所以角度不一样。

  现场提问:国内养老产业是一个比较新的领域,公司目前进入养老也有一段时间,公司在养老产业方面会遇到哪些困难?中国人思想观念各方面也对养老产业方面产生一定的冲突,大股东中国人寿在养老产业方面会给集团提供哪些支持?

  李明:养老产业不等同于养老地产,养老产业前景毫无疑问很好。我们进入也没有多长时间,大概就是两年的时间,还是在一个学习过程中。我觉得遇到的最大困难是三个,第一个,如何能够建立起有盈利的养老产业模式。不管你从事养老产业,或者什么样的业务,没有盈利就没有效益,就不能持续,所以远洋地产一直在摸索要做盈利的养老产业。如果把养老当成一种公益来做,这不是产业,这个我们一直在探索。这是第一个,怎么找到盈利模式。

  第二个,如何能建立起养老服务的模式,因为养老产业是一个新兴产业,我们理解养老产业不同于我们养老救济。养老救济服务模式中国是有经验的,但是养老产业在中国是一个新兴产业,这需要摸索,需要引进,需要向别人学习。

  香港的养老院我个人也投资过,我在五年前也去研究过,不客气的说也没什么经验。所以怎么把养老服务的经验、服务的模式想好,这是一个难题。

  第三个,投资的模式。你想让一个老人把毕生的积蓄都交给你,他凭什么信任你。远洋之所以斗胆和中国人寿一起来做这个事情,在国内的客户可以不相信远洋,但是会相信人寿,这就是我们为什么要和人寿进行联合从事养老产业。但是这个路很长,现在让我讲,我可以讲一些理念和观点,有很多,先做,至少得再过三到五年再讲这个问题才是负责任的。

  现场提问:你们对今年内地一线城市楼市看法怎样?

  李明:对一线城市市场的看法,总理在政府工作报告和答记者问的时候也是说得很清楚,叫因地、因势进行调控。一线城市可能就是被调控的,非一线,非热点城市就是被鼓励的,政府说双向调控。

  总的来说,我理解政府对房地产的政策还是讲实事求是,讲因地制宜,讲尊重客观,讲尊重市场,这个还是体现得很明确,这样也使得房地产行业的从业人员看得很清楚。我认为今年的宏观形势是最明朗的一年,新一届中央领导还是很有定力的。尊重市场,不轻易干预市场,尊重市场规律。

  最近一、二月份市场量和价格都有下行的趋势,这个没有任何调控因素,这是市场自己的调节。去年四季度翘尾很高,自然要平衡。一线城市还是供应短缺,价格稳中略升,交易量下降,我估计这个都能够想到。

  现场提问:刚才你说政府会因地做一些调控,你们怎么样回避调控区?

  李明:在热点城市要加强投资,寻求投资机会,在非热点城市要认真筛选投资机会。对适合投资、人口多、房屋质量差这些城市加大投资。对供应量大,销售价格下行的城市要坚决的进行去化,采取灵活的定价措施,加快周转,这都是很常见的做法。

  今年房地产的形势是总体平稳,但分化严重。分化严重是有好有坏,并不是一线好,三、四线就不行,三、四线城市也有好城市,可能要认真的研究区域市场。要因地制宜,因病施医,什么样的病下什么的房子,不能一副药让各个地方吃,这个不行。

  现场提问:你们刚才说会规避热点城市,三、四线也有一些表现好的城市。三、四线城市中哪些你觉得表现比较好?怎么看三、四线城市房价的走势?刚才提到集团的毛利率会走出谷底,你觉得能够走出谷底的原因在哪些方面?

  李明:之所以能够走出谷底是两个因素,一方面,我们有一半以上的高价地已经被消化了,没消化掉的现在已经不是高价地了。像我们原来在北京拿的那几个地王现在都不称之为地王了。而我们在二、三线城市拿的一些高价地已经竣工交付了,毛利率也都承受过了,这是一个原因。

  第二个,我们这几年在成本管理上有很大的进步,像我们去年毛利率下降的同时我们净利率没有下降,原因是什么,就是我们的营销费用、管理费用、财务费用等方面有了很明显的下降。我们这个下降不是百分比下降,是绝对值下降。销售收入都在增长,但是销售费用绝对值下降了。我们今年在建安成本,前期成本还会有所体现。

  关于哪些三、四线城市好,还是那句话,有经济支撑的,具体说哪个城市不方便透露。像我们去的珠江三角洲几个城市都不错,中山也是不错的,像我们在南京附近的镇江也不错,这个不能一概而论,我只能说我去过的城市,没去过的城市我不议论。

  现场提问:你刚才说在供应量比较大,房价下跌的城市要采取灵活的价格措施,是不是想降价?你们说会选择新城市,能不能举几个例子。之前发生过比较大的开发商进行降价会有小的开发商跟进,就变成降价是普遍现象,你觉得今年这种情况会发生吗?

  李明:价格有涨有跌很正常,我觉得今年不会出现普涨普跌的情况。因为现在我们即便是一、二线城市也有分化,分化是很明显的,因为供应量不一样。我们这次政府工作报告里讲了,还有一个叫分级管理,分级管理什么意思,各地自己管,过去是一起管。我觉得这个可能表现出来的不会是齐步走,房地产形势差的政府还要刺激,过热的还要继续调控。

  采取措施并不是降价,但是该降价就要降价,有升就有降。不适合就把项目卖了,我们去买好地,买贵地,把便宜的都给小企业做,这都是办法,所以不能一概而论。

  总的来说今年要加快周转,我们往年的周转率都是在23%、24%,我们今年要把这个数字提高到30%以上,所以我们要加快周转,这是我们最主要的变化。



(审校:劳蓉蓉)
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