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2014观点年度论坛观点答问:双向调控与市场涨跌之辩
作者:     时间: 2014-03-12 11:00:18    来源: [ 观点地产网 ]

调控房价多年,市场展现了最真实的态度。回望数年来楼市涨跌变化,再问政策成败得失。

  2014观点年度论坛观点答问主题:双向调控与市场涨跌之辩

  提问嘉宾:广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟

  答问嘉宾:中国房地产协会副会长朱中一;著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮;经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生;中原集团主席黎明楷先生。

  曹志伟:首先我想问一下朱会长,你作为中国房地产行业的老领导,你经历了最近十年中国房地产行业被调控,由支柱行业到非支柱行业的称呼,你是怎么看待中国房地产行业在调控中壮大,房价又在调控中上涨这个现象?

  朱中一:我首先对支柱性行业这个词,也就是对行业的定位,我先解释一下。支柱产业这个词在2003年国务院文件中提出的,如果从房地产业对经济的拉动,房地产业的支柱产业地位是客观存在的,但是我自己觉得,作为咱们行业本身,随着城镇化的推进,根据这些年的经验教训,没有必要过多地强调它的支柱产业,因为这个支柱产业是客观存在的,不要过分强调。为什么不要过分强调呢?第一,过分强调以后,地方政府对这一块的依赖性更强。因为我们现在强调的是产城融合,咱们国家首先要产业发展。房地产业的定位,这几年我一直是这么说的,房地产在城镇化发展中它是一个重要的载体,它首先要解决好老百姓的住的问题,另外它要和相关产业的发展和经济的发展相适应、相协调,如果是这样,我们整个的经济才能健康发展。

  至于你提的问题,企业发展壮大,那是自然的,因为这个行业在不断地快速发展,企业必然很快的发展。在企业发展壮大的时候,并不是所有的企业都发展壮大,企业实际上是在优胜劣汰当中发展壮大。我刚才在演讲的时候也讲到了,前50强、20强、10强的企业在越来越壮大,我们的企业数在2003年的时候有8万多家,到2012年的时候只有4万多家了,当然这个数据不一定准确,但是也可以说明企业的优胜劣汰是非常自然的。当然这里面的优胜劣汰和其它的行业也不一样,因为我们房地产行业有很多是项目公司,它项目干完了,这个企业就不在了,另外它还有一些是和别的企业兼并重组了,所以行业的振动不大。

  关于房价的问题,这是一个复杂的问题,房价的攀升是客观存在的,而且咱们客观来说,房价适度地涨也是正常的,因为整个经济在涨,老百姓的收入在涨,住房的品质在提升,它涨是正常的。但是现在确确实实房价涨得太快,老百姓收入的差距太大,这里面的原因很多,一方面的原因是土地价格的提升,这个土地价格有在中央和地方的事权、财权的问题,再加上老百姓投资渠道的狭窄,再加上通货膨胀的因素,造成了房价的上涨。所以我觉得对房价的上涨要客观地分析。但是我始终认为,房价过快上涨不是一个健康的情况,我们尽量要使房价平稳增长,大起和大落都不太好。

  曹志伟:中国房企的发展,调控归调控,是不是支柱产业并不重要,每家企业都有自己发展的方式。

  第二个问题我想问一下王小广研究员,上周六我去了您所在的国家行政管理学院,给学院送了两张图,一张反映中国企业办证难的情况,另外一张反映我们中国公民办证难、办证多的人载证图,按照央视的说法,我们中国认不是在办证,就是在办证的路上。这两张图被国家行政学院收藏,并且作为省部级干部班的教训案例。通过培训,我也觉得国家行政学院藏龙卧虎,为国家的很多重大行政政策做决策参考的,今天我想请你帮大家解读一下,从本届政府的工作报告当中,他没有像往届那样很着重地强调调控房价,而是之前已经提出了建立长效机制这个提法,您作为国家决策咨询的专家,请您解读一下这个政府工作报告的提法。另外,给政策的制定者提一点个人的建议。

  王小广:实际上你送的这两张图反映了政府的体制问题,2014年是改革年,是全面深化改革的一年,今年的政府工作报告一个显著的特点,里面有一句话说很多问题要从政府找起,这说明政府有问题,有体制的问题,你的这两张图就反映了政府的问题,这么多审批的,就是政府的权力太多,如果它没有这个权力,就不需要它这些审批,所以我认为中国未来的发展,最重要的是要减权,该归市场的归市场,该归社会的归社会,政府做好自己的。

  你提到房价的问题,我认为市场对房价调控的理解一直有误。去年政治局会议、国务院常务会议开了30多次,没有一次要调房价,大家就认为,新一届政府特别欢迎房价上涨,对房价上涨容忍,一致被解读是利好的政策,我认为这是一个巨大的错误。上一届政府的政策是容忍房价上涨,希望房价上涨的,用调控的方式,我认为都是做给老百姓看的,但是内心是要促进房价上涨,我想这一届政府应该是不一样的。这次政府有考量,在报告出来之前,很多人认为政府对房价可能会有一些表述,但是最近一段时间,特别是2月份的房价下跌的情况出现以后,这一届政府今年非常担心房价下跌。房价下跌或者房价增幅放慢,甚至出现很大的对经济下行的压力,我认为这是新一届政府很关心的事情。所以不要认为它鼓励上涨,是他担心下跌过多。大家不要认为房地产没有问题,我认为这是有问题的,现在终于暴露了。我去年讲了一句话,2008年以来,我们中国经济已经调到第7个年头,没有外部金融危机的时候,一开始调整是由于房地产,然后又是金融危机的冲击,我们几次都是靠政策来调整。中国经济从2010年之后一直都在调控,这里面只有一个东西没有调整,就是房地产,所以我认为今年最重要的是要做房地产的调整,当然这也是一个比较长时间的调整。我从来不讲房地产要崩盘,我认为调控是一个合理的调整,调整了会有很多的好处,可以加快城镇化,使我们的资源配置更加均衡,包括在住房结构上的优化等等,我认为房地产调整是一个必须的过程。

  具体讲到建议,我的建议是,房地产商要意识到房地产调整这种大的变化,不要以为会出现2009年那样的情况,或者2012年的情况,这是不可能的,不可能再通过货币政策来把房价顶上去,这种可能性是没有的。房地产第三次调整,这是不可逆转的趋势,没有人来帮你改变这个趋势,我认为过去是可以改变的,现在不可以了,去年经济下行的时候已经做了这次试验,而且他们认为是成功的,今年下降的压力最大的是房地产,所以他们也会采取政策。所以我认为作为政府,该出一些制度弥补缺陷的政策应该出台,这是一个长期的事情,它跟房地产的波动没有什么关系。

  曹志伟:谢谢王教授来自最接近国家决策层的看法,第三个问题我想请教一下陈淮所长,陈淮所长刚才的演讲把我原本准备要提的问题很清晰地解答了。下面我想把一个比较简单的问题提给陈淮所长,请陈淮所长给我们那些没有买过房的未婚的,或者已婚的年轻人,在2014年提一两点置业的建议。

  陈淮:这个建议很难提,如同给男女青年说找一个什么样的对象合适。

  我想对刚才的两个问题说一下,政府不提房价的问题不是什么新闻,这是打去年两会以来一以贯之的,不再以房价为政策调整的目标。与其扬汤止沸,不如釜底抽薪,包括城镇化改革都是对房价问题的疏导,如果照着原来那样的发展,人口过度向大城市集中,再出台多少调控政策也不可能解决根本问题。第二个问题,刚才小广老师说得非常对,办证多就意味着政府权力过大,它背后又隐含着这些政府权力是没有多少是有法律授权的,证多了又没有把市场管好,反而是市场的竞争被演化为弱的企业可以通过摆平官方拿证,变成腐败,变成权钱交易,变成驱逐良币。政府部门之间打架,权力分割,这个证多意味着死亡。所以三中全会已经明确说,改革的核心问题是让市场成为资源配置的主导力量,凡是能由市场形成价格的地方,政府不要过多干预,这都是三中全会改革文件中的原话,我对这个问题就提出这些观点。

  至于说年轻人怎么买房子,这个话题很大,因人而异,因地而异,首先明确不误的给大家一句沮丧的回答,到共产主义之前,明天进共产主义,今天就还有年轻人买不起房。没有一个国家能保证做到年轻人都买得起房。符合客观规律和中国国情的是,我们尽可能地让买得起房的年轻人所占比重逐年的增加,并且以比较快的速度增加。没有一个办法让明天大家都买得起房。我还是说,哪怕明天要进共产主义,今天还有年轻人买不起房。希望我们提这个问题的人不要做最后一个,这个舍己利人不是什么光彩的,中国某一天比美国还富了,中国还会有一部分年轻人买不起房,没有那么理想的社会,这是第一个。

  第二,房价在不同的地方就是有不同的价格,资源分为极度稀缺、高度稀缺、稀缺、均衡和过剩,你非要在极度稀缺的地方找,你们上大学只有一个漂亮姑娘,全班男同学都要娶这一个,那你们就打架吧。明确无误地说,广州的房子就是全国大多数人买不起的房子,这是很合理的,媒体不要删掉我这句话,我说的是全中国大多数人买不起。都住在广州住得下吗?摞起来住也住不下。广州也要分核心市区、城乡接合部和远郊区县。说房价涨的这件事,实际上也涨也没涨,也可以把它理解为同样价格的房子,它去哪儿了,去得越来越远了。十年前在核心社区,五年前在城乡接合部,现在在远郊区县,未来可能越来越远,因为核心资源没了,它需求程度提高了。一定要理解这么一个问题。至于你说的老百姓买房投资什么这些问题,我想我们今天没那么多时间讲经济学的基础原理。

  最后一个忠告,我不会告诉你在哪儿买房子合适,这是江湖术士才做的事。我唯一能告诉你的事就是,如果25到35岁买房子,尽可能靠近职场。如果在你的办公楼附近10分钟、20分钟可达的地方,你的钱够买一个60平米的房子,远郊区县买120的,那也要买那个60平米的,因为在这10年中,你最宝贵的资源是时间。人一辈子能够享受浪漫,留下美好记忆。那多加60平米的住房只能满足你10%的需求,60平米已经可以满足你住房的80%到90%的需求,多加60平米只能让你的需求满足程度提高5个百分点,但是为了这5个百分点的需求满足,你得牺牲幸福满足感的90%。35到45岁的人买房子,尽量靠近优质的教育资源,道理可以自己想。45到55岁买房子,尽量靠近爹妈,道理我也不多讲。55到65岁买房子,尽量靠近医院。

  朱中一:讲到房价调控这个,我认为房价是一个调控的目标,但要淡化像过去那样把房价作为重要的、唯一的调控目标。2003年国务院的文件里头对调控有几句话,“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,和当地的经济社会发展相适应,和相关的发展相协调”,这是调控的几句话。房价调控不能作为一个唯一的目标。房价首先是供求的平衡,然后结构里面又包括了保障房、商品房等等,前两个问题如果解决了,房价自然就稳定了。

  曹志伟:最后这个问题我问一下来自最接近市场的中原集团的专家,你从香港前段时间房价的调整,怎么看广东的情况。尤其是最接近香港的深圳、广州的房企未来的发展方向。

  黎明楷:其实香港的经验,我想对于大陆的开发商能借鉴的东西并不是很多,因为市场是很不同的,我最近看到越来越多的大陆的企业到香港投资,其中就有开发商。说到广东这里的开发商,我觉得基本上还算是处于比较幸福的区域,因为全国的一线城市广东就占了两个(深圳和广州),立足这些大城市的开发商,基本上在未来一段时间应该还算是安全的,如果你的土地储备都在这两个城市的话,应该面临的压力不太大。如果要往外扩张,因为之前也有很多广东的开发商全国经营到了很多的二三线城市,最近我们可以看到,二三线城市的供应确实是有点过多,如果以前买地的成本太贵的话,会面临一些压力,如果你是全国性布局的话,你在深圳、广州的东西是安全的,有能力可以补回在外面扩张所面临的危机。

  曹志伟:您的意思就是要积极发展,谨慎扩张。

  由于时间关系,感谢四位专家给大家的建议,你们听到多少,就看自己的领悟能力,谢谢。



(审校:劳蓉蓉)
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