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朱中一:2014年市场肯定向平稳、理性方向发展
作者:     时间: 2014-03-12 09:34:24    来源: [ 观点地产网 ]

房地产经过前十几年的快速发展以后,按照需求结构来说,由过去的普遍性的需求,或者严重的短缺,向部分需求在转变。

  3月12日,观点地产新媒体主办的2014观点年度论坛在广州正式开幕,论坛主题为“模式与革新”。

  在论坛现场,中国房地产业协会副会长朱中一发表演讲时表示:“2014年以及今后一个时期,房地产的走势肯定是向着更加平稳的、理性的方向发展。”

  朱中一认为,原因是宏观经济,包括GDP的增速已经由过去的两位数到现在的7.5%左右;另外,房地产经过前十几年的快速发展以后,按照需求结构来说,由过去的普遍性的需求,或者严重的短缺,向部分需求在转变。

  还有,城镇化带来了大的机遇,但是2012年的时候的城镇化跟2013年的城镇化,尤其是去年的城镇化会议上讲的城镇化,在调子上有比较大的转变。2012年讲的城镇化是要把城镇化作为经济发展的强大引擎;2013年我们强调的是要按规律来做,不能拔苗助长;现在讲的城镇化,主要是讲2020年前解决三个一亿人的问题,这主要是想稳妥的发展城镇化。

  而对于房产税,朱中一在演讲中表示:“一是要清理原来的一些税负,该合并的合并,该取消的取消。要采取严征管的思路,减轻流通环节的税收。”

  以下为中国房地产业协会副会长朱中一在2014观点年度论坛现场的演讲实录:

  朱中一:观点论坛主要是讲观点,所以我也讲下我的观点。很高兴应邀参加这个论坛,观点的论坛我基本上每次都参加。组委会希望我对2014年的房地产走势做一个分析,我的观点是这样的:2014年以及今后一个时期,房地产的走势肯定是向着更加平稳的、理性的方向发展。

  这是我的一个基本观点,主要理由有以下几点:

  第一,咱们的宏观经济,包括GDP的增速已经由过去的两位数到现在的7.5%左右。另外,房地产经过前十几年的快速发展以后,按照需求结构来说,由过去的普遍性的需求,或者严重的短缺向部分需求在转变。我们房地产人均的面积,当然这个要看统计口径怎么说。1978年的时候是6.7平方米,现在大概是将近32-33平方米的人均,这个可能是拿户籍人口的统计。但不管怎么样说明咱们的严重短缺的状况已经解决了,那么新的需求无非是城镇化的人们的需求,还有城镇原有居民的自住性需求、改善性需求,还有拆迁的被动性需求等等。当然将来人口结构的变化,比如说户籍制度的改革,包括计划生育政策的调整,还会带来需求,但是这个需求不会像过去的普遍短缺的那种情况。

  第二,我们国家现在对于城镇化,一方面城镇化给我们带来了大的机遇,因为我们的城镇化率名义上讲到2012年底是52.6%,但实际上咱们的城镇化率只有36%,大概还有将近两亿的人口没有享受到当地老百姓的基本公共服务。如果按照人均每年增加一个百分点来算,这个需求还是旺盛的。但是,请大家注意的是,我们2012年的时候讲城镇化跟2013年讲城镇化,尤其是去年的城镇化工作会议讲城镇化,它在调子上有比较大的转变。

  2012年底讲城镇化的时候,我们要把城镇化作为我们拉动经济的强大的引擎。到了2013年,我们强调的是要积极稳妥、要按规律不能拔苗助长。在中央农村工作会议期间,讲的是2020年前主要是解决三个一亿的人的问题,也就是说主要是提高质量、要积极稳妥,所以这个它也是向稳妥的方向发展的。

  第三,我们的中长期制度肯定是加快考虑我们的住房政策、房地产市场的政策在逐步的完善,而且信息的联网,不动产登记条例的出台,尤其是房地产税,现在这个大家已经很清楚了。不光是十八届三中全会提出加快房地产税的立法,适时推进改革,今年有关的部门都提到了这个问题,现在已经在启动房地产税的立法,当然房地产税立法有一个周期,而且我们这里讲的房地产税跟过去讲的房产税的含义不完全一样。

  对于房地产税,我的观点是这样的,一个是要清理原来的一些税种,该合并的合并,该取消的取消,本着减税种、宽税机这么一种严征管的思路,而且在开征持有税的同时减轻流通环节的税收。但是,我觉得不管怎么样,既然是进入了立法程序,立法程序它有个周期,我估计至少要两年的时间才能出台。在出台过程当中,它肯定是要征求意见,在征求意见的过程当中它也是一个引导消费者的过程,这样自然而然的使市场更加理性。

  基于这几个基本的道理,市场肯定向平稳方向发展。尤其是咱们不能跟去年的市场对比,这一条我觉得是必须的。因为去年的市场,咱们客观来说有好多超出我们预料的东西,去年整个市场的销售增幅是超预期的,商品房的销售面积是13亿平方米,同比增长了13%;销售金额81428亿元,同比增长26.3%;住宅销售面积6000万平方米,同比增长17.5%;销售额是67695亿元,同比增长26.6%,这是超过我们预期的。原因很复杂,这里就不多说了,但是今后肯定不会是这种态势,肯定是向更加理性、平稳的方向发展。

  以上是我讲向平稳方向发展的几个基本的理由。

  另外,从今年,实际上是从2012年开始,市场有些特点就逐步显现出来了,而且2013年更加明显,我觉得2014年以后这些特点将会延续。我觉得有4个特点:

  第一,城市之间的差异性在逐步拉大。过去讲地区差异性,这次的政府工作报告讲的是城市差异性,我觉得这个用词更加科学,因为地区有时候还太笼统了。关于城市差异,我们举个例子,长三角是经济发达的地区,但是长三角里头,上海、南京、杭州的市场是不一样的,上海可能现在还是供不应求的市场、南京的市场比较平稳、杭州的供应量比较大,正因为供应量大,所以才出现2月份的某一个楼盘降价的现象。当然该楼盘就是尾楼,不是整个楼盘,被媒体放大了。

  另外就是江苏里头,南京、苏州、常州、无锡的市场又不一样,我都去过这些城市,苏州的市场相对比较稳定,无锡的市场现在有点供大于求,常州的市场供大于求的现象更突出一点,所以城市之间的差异性在拉大。当然,其它的地方,供大于求的城市也很多,所以现在就提出,按照城市来分类调控。当然,这个分类调控实际上跟我们过去讲的双向调控是结合起来的。所谓分类调控就是供大于求的城市,特别像北、上、广、深这些城市要继续原有的政策,严格执行限购的政策,这个肯定不能放松,同时要增加土地供应,这跟过去讲的双向调控基本上还是差不多的。

  但是,有一些供大于求的城市,尤其是明显供大于求的城市,确确实实可能面临着市场下行的压力。但是我也觉得它不会出现像有些媒体讲的会崩盘的那种严重状态。为什么?我觉得这一类城市,按照咱们国家城镇化的战略,因为我们城镇化要解决“三个一亿人”的问题,城镇化的战略里头,就这类城市如果城镇化推进比较顺利,如果户籍制度的改革配合得好一点,那么它的消化肯定会好一点。

  另一个理由,房地产不管怎么样,它和宏观经济密切相关,跟地方的财政收入密切相关。地方政府也好,中央政府也好,虽然再不会出台像2009、2010年那样的救市的政策,但是它不会希望房地产的崩盘对整个经济的影响。当然政策上怎么微调,这是一种艺术问题。这是第一个问题,针对市场的差异性,更加坚持双向调控和分类调控的政策。

  第二,非住宅类业态的比例会提高,这里就包括商业地产、旅游地产、文化地产等等,当然老年住区这一块看怎么分,也可以作为住宅类的,因为它的经营管理跟住宅也不完全一样。老年住区这块也会提高,现在大家劲头不小,但也要防止过剩的问题,要积极做好引导的问题。

  第三,企业的分化明显。刚才陈诗涛也讲了,根据现在的预测,现在大型企业的集中度更加明显了,像万科、恒大、绿地、保利、碧桂园去年的年销售额都突破了1000亿,其中去年万科的销售额达到了1740亿。进入全国百强、50强、20强的企业的门槛比2012年明显提高;有些企业像万科、绿地、中海、碧桂园还积极拓展国外市场,这些企业一个是销售良好,还有加强成本控制,所以为些企业的利润在2011、2012年的时候是下降的,2013年则在小幅回升。

  这说明强的企业在继续做强,但是有些中小企业由于融资、销售困难,所以日子比较难过,但是也不会像有些人讲的有多少企业会出现什么问题,因为咱们的房地产企业它很多是项目公司,它有的就不做了,有的跟大企业兼并,所以形势也不会像社会上讲的那么严峻,但这个问题是客观存在的。中国房地产业协会的经营管理委员会也有一个粗略的统计,现在的数字大概是4万多家企业作为独立法人,但是不是真正有那么多也不一定,咱们的企业还是在逐步的减少,大企业在增加。

  第四,将来房地产企业跟金融业、信息业、建筑业及相关产业的协作发展是一个大的趋势。我认为这个大的趋势,作为模式也好,作为创新也好,咱们要看到这个趋势。当今时代信息技术、电子商务快速发展,而且电子商务已经融合到了各行各业,电子商务对传统的商业地产的冲击已经成了不争的事实,过去多数的企业还只是将电子商务停留在传递信息的广告阶段,而有些骨干企业已经在跟互联网进行前期的合作,包括销售、存量房的合作等等。下一步这种合作肯定会越来越明显。就像媒体说的,在2012年的时候,王健林和马云还打赌2013年要保持紧密的合作。今后这个紧密合作将会是一个趋势。

  另一个,房地产跟金融业的合作,它也是一种趋势。从去年到今年,由于金融业的改革,各个商业银行也好、大银行也好就是要保持一种战略合作关系。当然它们的合作关系主要是瞄准我们的百强企业。而我们一些强的企业也在跨足金融业,因为房地产行业从本质上来讲它是纯金融类的产业,这个合作将来是一个趋势。当然目前来说,由于对房地产金融风险的防范,一些单位也在收紧贷款,有些中小企业可能日子也难受,但是我觉得这两个行业的融合发展将来是一个趋势。

  第三个趋势就是房地产业和建筑业及相关产业的协调发展,这也是一个必然的趋势。房地产和建筑业是姐妹行业,从国际上来讲,房地产属于投融资行业,建筑开发过程属于建筑行为,房地产前面讲得是土地怎么取得,房地产的开发要符合建筑的标准,工程验收以后交付使用,整个的建设过程都是建筑行业来做。现在我们讲的房地产行业的转型发展,实际上更多的是建筑业的转型发展。咱们讲怎么建立资源节约型、环境友好型,提高住宅产业化水平,它实际上是建筑的工业化和住宅的产业化,去年年底的建设工作会议、包括全国政协的座谈会上都提出了建筑的产业化问题,所以房地产业和建筑业肯定会更加融合。

  在这些趋势和特点的情况下,作为房地产企业来说,怎么样独立的分析市场、判断市场显得格外的重要。因为市场在分化,区域之间城市在分化,你一定要独立的判断市场,你不能跟风。这里面包括地区的市场,包括你的产品的问题。

  另外,对于拿地王一定要慎重,我是不太希望媒体对这些问题的宣传,因为我也了解了一些企业,我上次到了温州,现在温州的市场不像媒体说的那样,温州的价格确实降得很快,温州当时的价格上涨很快是跟炒作有关系,后来一些大的企业进去了,开发量增加了,现在市场实际上开发的数量、交易的数量比过去多了,价格反而下来了,应该说这个市场是在理性的回归过程当中。这说明什么问题呢?我们一定要判断市场、判断产品,而且一定不要盲目地拿高价地。现在温州最讨厌的就是什么,温州一个协会的会长当时拿了一块高价地,他现在感到很烫手,其他的企业我觉得反应不是很大。

  所以在这种情况下,企业怎么样更加理性,更加分析政策,分析各个地方市场的发展是主要的。那么作为地方政府,我们一直是坚持这么一个观点,各个地方政府一定要根据当地的住宅情况、未来需求情况来制定住房发展规划,来增加土地供应,减少盲目性,不能再过分依赖房地产,不能再过分依赖土地财政。



(审校:劳蓉蓉)
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