中骏置业:更加坚定地进入一线城市
作者: 见习编辑 罗舒晗     时间: 2014-03-11 01:44:06    来源: [ 观点地产网 ]

在海西经济区确保领先地位的同时,力争在新的拓展区域多点布局,分散风险。

  观点地产网 见习编辑 罗舒晗 “下一步会更加坚定地进入一线城市,北京、上海是我们重点关注的地方。”2013年突破百亿销售的中骏置业未来将继续加大一线城市的布局,中骏置业常务副总裁李维表示,由于2013年良好的销售表现和现金回笼,中骏置业2014年将加大拿地力度。

  截至2013年12月31日,中骏置业实现合同销售金额108.19亿元,合同销售面积101.77万平方米,同比分别增加80%和52%。

  “今年中骏置业将力争25-35%的增长,初步预计销售目标为130-150亿元。”李维表示,中骏置业今年的货量值超过200亿,主要贡献区域仍然集中在海西。

  对于中骏来说,布局的调整也是快速发展的必要选择,未来会继续在海西区域精耕细作,并更多地进入一线城市。

  2013年底,中骏置业先后竞得上海闵行虹桥商务区和普陀区的两宗地块,顺利进军上海,继北京、深圳后再次扩大一线城市的版图。2014年上半年,中骏置业预计还将推出位于北京燕郊、深圳及南昌的新项目。

  谈及对2014年房地产市场的看法,李维称,今年房地产市场形势较为严峻,但中骏置业通过产品、区域发展策略的针对性调整,还是能够有效地应对市场。

  2015年,中骏置业继续向200亿元的目标迈进,“只要市场没有太大的变化,我们能够实现200亿的目标。”

  以下为观点地产新媒体对中骏置业常务副总裁李维先生的采访实录:

  观点地产新媒体:2014年中骏置业的销售目标是多少?

  李维:2013年初定的目标是75亿,最终完成全年合同销售金额108亿,超过目标约44%;和2012年相比,销售金额同比增长达到80%。

  2014年,中骏会保持稳健成长的态势,但是还没有最终决定销售目标。根据初步测算,今年中骏在确保不低于25%的增长基础上,力争达到35%的增长,销售金额目标约为130-150亿元。当然,下半年可能也会根据市场的实际情况再进行调整。

  观点地产新媒体:今年中骏的货量大概是多少,主要集中在哪些区域?

  李维:今年的货量值大概是200多个亿,如果按照130-150亿元的销售金额目标来计算,今年的去化率要求在65%-75%。海西经济区,包括厦门和泉州等地方还是我们的大本营,今年上半年还将推出在深圳、北京燕郊和南昌的新项目,下半年也会做更多的布局。

  观点地产新媒体:2014年海西区域的销售贡献占比是多少?今年海西区域的市场行情预计是怎样的?

  李维:今年主要的销售贡献还是在海西,基本上占80-90%,未来海西区域的占比会有所下降,但是总的规模不会下降,因为总量在增长。

  具体到海西区域来说,我们的主要业务是在厦门和泉州。厦门是福建省的区域中心城市,同时也是个移民城市,这样的城市房价抗跌性比较强,去化速度也比较快,所以今年厦门房价有大波动的可能性比较小。

  泉州也比较特殊,泉州不能简单地看成是三线城市,泉州市GDP占福建省GDP的四分之一,并且泉州的上市公司非常多,民营经济发达,是一个藏富于民的城市,从过去几年的表现来看,泉州房地产市场的去化速度也是比较快的。

  总体来说,这两个区域今年的市场会比较平稳,受整个宏观经济的影响比较小。福建省是中骏的根据地和大本营,未来将继续精耕细作,确保公司品牌和产品的美誉度。

  观点地产新媒体:中骏未来的布局会更多地往一二线城市调整?

  李维:中骏置业下一步会更加坚定地进入一线城市,北京、上海是重点关注的地方。去年我们关注上海一整年,前期有一些地块拍得很高,所以放弃了,但是在去年11月和12月,中骏把握住了机会,在上海拿到了两个项目,而且这两块地从区位和条件来看也是物有所值,未来会继续关注更多项目。

  中骏的土地储备接近1000万平方米,拿地的压力并不是特别大,但调整布局是发展的需要,我们会往一二线城市的方向走。今年会更好地把握市场波动时机,在地价飙涨的时候不一定要去拼地王,市场比较低迷的时候可能反而是拿地的时机。

  观点地产新媒体:中骏在上海拿下的两块地成交金额达到50亿元,您怎么看上海的地价?

  李维:中骏在上海拿下的两块地,其中一块是在虹桥的商业办公性质地块,和周边出让的地块相比,12827元/平方米的楼面价是很有竞争力的。

  另外一块地是在中心城区普陀区的纯住宅用地,楼面价27180元/平方米,同样也是比较有竞争力的。上海的地价和其他普通城市不能相比,但是我们拿到的地块相对都比较便宜,我们也很有信心能把这两个项目做好。

  观点地产新媒体:上海两个项目的规划和项目定位是怎样的?是否会在今年入市?

  李维:虹桥项目整个方案还在具体规划中,但虹桥商务区未来是上海新的CBD,我们的项目定位会和整个虹桥的定位相匹配,预计打造成一个高端商务写字楼项目。

  普陀区项目预计将建成为中高端的精品住宅社区,产品的户型和面积都会根据上海市场的需求特点来设计。

  初步计划这两个项目的销售贡献期主要是在2015年,今年内入市的机会不太大。因为今年中骏货量充足,而且上海是我们新进入的区域,会适当地放慢一些。

  观点地产新媒体:2013年中骏置业的拿地支出是多少?今年的拿地预算是?

  李维:2013年中骏实际的拿地支出不到50亿,属于很合理的范畴。因为像上海两宗地的部分地价款是到今年三、四月份才支付,还有部分是往后延的。我们的资金安排是很稳健的,去年的拿地支出不是大的问题。

  2014年,中骏会根据去年销售资金回笼和今年的市场情况来合理安排拿地支出,拿地预算肯定会比去年大,因为销售金额上来了。当然,我们也不会贸然出手,会根据自己的节奏和指标来选择。

  观点地产新媒体:中骏在去年宣布了三年销售金额200亿的目标,2015年实现这个目标有没有压力?

  李维:只要市场没有太大的变化,我们的目标能够实现。今年完成130亿到150亿的销售业绩,明年冲刺200亿。

  观点地产新媒体:从三年目标来看,未来两年中骏都会是快速发展期,会不会遇到一些风险?

  李维:中骏想要的是比较快速而健康的成长。房地产企业如果能够保持每年30%的成长就是健康的企业,我相信未来我们也会做到这样。在市场行情好的时候增长会高一点,在市场行情不好的情况下也要保证增长,跳跃式发展的企业风险可能还更大。

  我们一直是用一种稳健经营的模式在发展,去年的现金回笼大概90多亿,净负债率控制在60%-70%,这是一种很健康的状态。中骏在快速发展过程中也会继续坚持一些东西,比如说高周转、高品质、低负债、保证现金流。

  观点地产新媒体:去年底和今年初时,中骏获得了50亿银行授信额度及一笔5.53亿的融资,是为今年的快速发展做准备吗?

  李维:我们是在和银行、信托、基金建立好关系,为未来更好的发展奠定基础。金融和地产是密不可分的,没有充足的现金流作为保障,没有很好的融资平台,很难进行健康快速的发展,所以我们一直在这方面进行很好的布点。

  中骏上市以后搭建了一个国际资本融资平台,在国内也有银行、信托、基金等融资渠道,整个融资平台都已经搭建完成了。

  观点地产新媒体:有观点说2014年整个房地产市场资金状况将不如以往,房企的融资可能会碰到一些困难,您怎么看?

  李维:房企的融资渠道并没有变窄,今年房企融资的困难更多是体现在融资成本可能会有所上升,融资渠道较过去反而更灵活了,包括这两年基金的发展、国内公司香港买壳上市等。

  地产和金融是密切相关,房地产的发展一定要依托金融。可以看到去年以来有更多地产商投资银行等金融机构的战略性投资,我们在这方面也会进行探索。

  观点地产新媒体:市场对今年的行情普遍看淡,怎么看2014年市场的变化和调控?

  李维:今年从开年以来整个市场表现有点淡,但是中骏一二月份的销售金额都在10亿左右,和2013年相比增长幅度比较高。

  相比去年量价齐升的情况,今年房地产市场形势会比较严峻,但中骏通过产品策略、区域发展战略的针对性调整,还是能够有效应对市场。

  第一,主要打造符合刚性需求的产品,小户型、低总价的产品。从一、二月份的销售表现来看,我们推出的刚需楼盘去化比较快,受到市场的影响比较小。

  其次,在海西经济区确保领先地位的同时,力争在新的拓展区域多点布局,分散风险。普遍可以看到的是一二线城市和三四线城市市场的分化,一二线城市供求关系还是比较紧张,符合需求的刚需产品是有市场空间的。而三四线城市今年会面临比较大的去库存压力,因此中骏的布局也已经往一二线城市调整。

  关于房地产调控,我还是比较同意主流的观点,房地产未来会更多地交给市场去调节,但行政调控措施不会马上退出。政府未来更倾向于用市场化来调节房地产,更多地去做保障性住房,包括在出让地块里面增加配建保障房等措施。但是,一二线城市供不应求的紧张情况还没有得到完全缓解,所以限购、限贷这些措施不会马上就放开。



(审校:武瑾莹)
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