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研究院:房贷收紧放缓成交 土地新规冷却热度
作者: 中原集团研究中心     时间: 2014-03-04 12:03:30    来源: [ 观点地产网 ]

根据对中国房地产市场十几年的发展和调控路径分析可知,除政策外,信贷的松紧程度为影响市场成交的主要力量。由于受近期银行房贷收紧的影响,预计未来市场的成交速度可能放缓。

  继重庆、株洲、青岛、山东等地微调公积金政策之后,上周杭州萧山区收紧了公积金贷款额度,信贷收紧趋势继续蔓延。兴业等银行公开否认“停贷”传言,收紧房地产开发贷款为短期结构调整。南京开始推行“限地价、竞配建”宅地出让模式,将溢价率控制在45%左右,借此防止高价地产生。

  房贷收紧趋势明显 未来成交将放缓

  上周关于兴业等银行停止房地产开发贷的传言,一度引起市场恐慌,事件也引起高层关注,在国务院要求下,银监会25日紧急向各银行摸底最新房地产融资政策。26日,包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行等在内的13家A股上市银行发布新闻稿或在其官网发布公告,称房地产信贷政策没有变化。“停贷”或存在误读,但银行方面收紧房地产开发贷确已成趋势,主要还是出于银行自身结构调整的需要。

  尽管多家银行集体维稳,表态未暂停房地产融资,但据中原集团研究中心对全国20多个大中城市的调研,目前整体信贷环境依然趋紧。主要表现为,一方面房贷优惠折扣基本取消,首套房利率大部分回归基准甚至上浮;另一方面审批及放款时间延长,由于银行放贷额度的控制,放款时间长的需等待三个月以上。除了住房商业贷款持续收紧,住房公积金贷款近期多个城市也开始收紧,总的趋势是可贷额度降低。自2月起陆续有重庆、株洲、青岛、山东等地,或降低可贷额度,或通过差别化政策抑制大户型住房贷款。上周杭州萧山公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款额度的通知》,抬高公积金贷款门槛,虽然最高可贷额度未变,但同样的存缴额度可贷额度减少。但调整仅限于萧山一区,主要由于该区域前期放款量大造成余额压力,目前杭州整体公积金政策未变。

  根据对中国房地产市场十几年的发展和调控路径分析可知,除政策外,信贷的松紧程度为影响市场成交的主要力量。由于受近期银行房贷收紧的影响,预计未来市场的成交速度可能放缓。

  南京限地价竞配建 多重手段稳地价

  2月21日南京市国土局发布《关于土地出让模式调整的说明》,明确今后南京市宅地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式,溢价率原则上限制在起拍价的45%左右。今年以来南京已调整了多项土地拍卖政策,旨在控制过热土地市场,主要措施包括:

  1、 明确中小套型商品住房比例,全市90平方米以下商品房占全部商品住房比例不得小于50%。

  2、 重启预公告制度,每个季度末,公示下个季度要上市的地块信息,稳定土地市场的预期。

  3、 宅地出让采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式,溢价率45%左右。

  从以往经验上看,在市场升温时,开发商拿地意愿上升,资金也较为充裕,地方政府的“限地价、竞配建”政策也随之升级。尤其是在2012年8月后,几大城市执行力度明显加强。既能稳定土地价格,也能达到增加保障房供应的目的。但随着配建的增加,房企对地块的竞争或将降低,未来土地的热度有望冷却。



(审校:劳蓉蓉)
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