第一太平戴维斯：中国一线城市商业地产市场2013年回顾及2014年展望

来源: [观点网] 时间: 2014-02-21 02:38

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中国的写字楼市场正经历转折点，经济的不确定因素致使公司扩张决策放缓。预计未来，需求量将保持平稳，但由于新增供应入市，空置率会逐步盘升，业主将根据空置情况调整租金。零售市场面临零售额增速减缓的问题。同时，供大于求的问题在某些次级市场(尤其是非中心区域)尤为明显，加上网上零售带来的冲击，使零售市场趋向两极分化。

　　2013年回顾

　　写字楼市场

　　第一太平戴维斯中国市场研究部简可先生表示：“中国的写字楼市场正经历转折点，经济的不明朗因素致使公司扩张决策放缓。北京写字楼租金在过去的四年里翻倍增长，目前租金仍然处于高位。而上海写字楼市场，也因为供应量开始加速上升而遭遇转折点。中国华南区市场的状况较为乐观，由于广州写字楼租金与一线城市相比略逊一筹，因此未来租金有望保持相对平稳。而深圳，在前海较高预期的驱动下，租赁需求上升，租金在年底增长迅速。”

　　上海

　　第四季度有三个新项目入市，新增供应总计234，000平方米。全年累计新增写字楼供应达410，757平方米，全年甲级写字楼存量达540万平方米。第四季度吸纳量达到67，244平方米，全年净吸纳量为320，472平方米。供应量上升使全市甲级写字楼空置率环比上升2.9个百分点，达8.1%。第四季度甲级写字楼租金为每平方米每天8.45元，环比下跌0.4%，全年增幅1.1%

　　北京

　　第四季度北京甲级写字楼客租赁存量增至934万平方米。2013年全年供应量仅为19.9万平方米，系过去十年次低。受益于新项目吸纳的预租面积，第四季度全市净吸纳量为5.4万平方米。然而前三季度疲弱的吸纳导致全年净吸纳量仅为5.8万平方米，系过去十年最低。大体量新增项目入市促使全市整体空置率环比攀升0.9个百分点，至4.4%。甲级写字楼租金连续第三个季度下滑，环比下跌0.6%至每平方米每月人民币313元，同比下降1.6%。

　　广州

　　位于珠江新城的高德置地广场(四期)和富力盈通广场在本季度正式交付，为市场带来约166，000平方米的新增供应。全市空置率环比上升2.5个百分点，至14.8%的水平；全市甲级写字楼租金环比略升0.7%，为人民币每平方米每月150.3元，整体表现平稳。越秀区租金环比上涨1.3%，为人民币每平方米每月116.1元，空置率水平下降0.6个百分至2.6%。天河北区域平均租金达人民币每平方米每月154.5元，租金水平环比上升0.6%，空置率环比下降0.7个百分点至3.3%。珠江新城租金比上一季度略涨0.5%，到人民币每平方米每月167.0元，空置率则攀升至29.5%，环比上升8.1个百分点。琶洲区域平均租金为每平方米每月人民币106.0元，环比上涨1.0%，空置率下降2.2个百分点至3.4%。

　　深圳

　　第四季度深圳甲级写字楼市场有两栋新的写字楼入伙，全市甲级写字楼存量增加到294万平方米。全市甲级写字楼市场净吸纳量约为10.9万平方米。由于一定新增供应和较强的市场需求，本季度全市平均空置率下跌0.8个百分点至10.9%。由于中小企业在前海加速注册，对福田以及南山地区中小面积写字楼的需求爆发，本季度全市甲级写字楼租金环比大涨6.8%至人民币205.5元每平方米每月，同比上涨8.4%。租金的大幅上涨推动甲级写字楼平均售价本季度环比上涨1.3%，至人民币49，952元每平方米，同比上升8.5%。由于租金和售价上涨速度的分化，第四季度全市回报率环比上升37个基点，约至5.01%。

　　零售市场

　　第一太平戴维斯中国市场研究部简可先生表示：“消费品零售增速减缓正冲击零售市场。由于经济放缓，对销售的影响也从奢侈品板块逐步扩展到其他板块。而商业项目供大于求的问题在某些次级市场(尤其是非中心区域)尤为明显，同时网上零售带来的冲击，使零售市场两极分化。”

　　上海

　　第四季度有一个新项目入市，为市场带来30，000平方米新增供应。中心商圈首层租金环比上升0.5%至每平方米每天人民币47.0元，非核心商圈(二级及新兴商圈)环比上升0.1%至每平方米每天人民币18.5元。核心商圈购物中心空置率环比上升1.0个百分点至4.1%。餐饮及生活方式类租户为第四季度大面积成交主力，主流服饰类品牌保持谨慎。

　　北京

　　2013年前11个月，北京社会消费品零售额同比增长放缓至8.8%。第四季度市场新增供应22.6万平方米。截止至2013年底，北京中高端商业总存量为900万平方米，同比仅上升5.0%。核心商圈的强劲需求促使中高端购物中心空置率环比下降2.2个百分点，至6.2%，为近五年来最低水平。第四季度中高端购物中心首层租金环比上涨0.5%，达每平方米每月人民币905.8元，同比仅增长4.1%。一线奢侈品牌店铺拓展仍显谨慎，但二线奢侈品牌及设计师品牌加速进入市场。

　　广州

　　2013年1-11月，广州市社会消费品零售总额达人民币6，245.0亿元，同比增长15.2%；在本季度，位于番禺市桥板块的荔园新天地(首期)开始试营业，为市场带来约6万平方米的新增供应。全市主要优质购物中心首层平均租金环比下跌1.0%，至人民币每平方米每月662.9元。

　　深圳

　　2013年1-11月，社会消费品零售总额增速稳步回升，社会消费品零售总额3992.41亿元，同比增长10.3%。同期深圳市居民消费价格指数为2.7%。第四季度有三个个新的购物中心入市，分别为华润1234Space、龙岗万科广场以及皇庭广场，共计新增供应约19.6万平方米。第四季度全市优质零售中心商铺首层租金均价环比上涨0.1个百分点，约每平方米每月人民币1083.4元，同比增长幅度为0.8%。

　　2014年展望

　　写字楼市场

　　第一太平戴维斯中国市场研究部简可先生表示：“2014年初对经济的预期要好于2013年初，然而显著的反弹短期内还不会出现。中国上海自由贸易区的成立，前海合作区的成立以及11月份在北京召开的三中全会中政策导向相关区域的未来预期较为乐观。而紧缩的信贷增长和产能过剩的制造业则会带来一些负面情绪。写字楼的需求与经济增长息息相关，因此未来写字楼的需求情况仍不明朗。预计需求量将保持平稳，但由于新增供应入市，空置率会逐步攀升，业主将根据情况调整租金。”

　　上海

　　2014年预计将有9个项目交付，总面积达669，000平方米。大量新增供应和市场需求放缓将导致全市空置率上升。空置率上升将迫使业主通过降低租金来稳定入住率，尤其是对于非中心商务区的新交付项目。

　　北京

　　过去三年供不应求的市场状况将从2014年开始得到改善，全年预计将有九个项目交付使用，为市场新增将近60万平方米写字楼面积。其中六成供给将位于东部市场，而望京区域则将占供给总量的近40%。新增供给招致的空置率上升及随之而来的业主间竞争的加剧将迫使租金继续小幅下跌，截至2014年底，净有效租金跌幅将超过2%。

　　广州

　　2014年广州甲级写字楼市场供应量依然庞大，包括雅居乐中心、富力盈凯广场等在内的五个大型项目预计将陆续投入使用，总计供应达68.7万平方米。新投入市场的写字楼项目全部集中在珠江新城，大量的新增供应在对租金水平施压的同时，将进一步推高全市的空置率。

　　深圳

　　预计2014年有7栋甲级写字楼入伙，计新增供应面积约63.8万平方米，全市甲级写字楼的存量将被推高21.7%，其中可租赁面积约为37.8万平方米。由于前海拍地的持续进行以及优惠政策的逐步落地，更多的前海优惠产业企业将进入深圳，而前海地区在短期内难以满足办公楼的租赁需求，因此深圳中心区的写字楼租金仍会迎来一波上涨行情。未来写字楼新增供应虽大，但其中可供出售的依然有限，预计甲级写字楼散售价格仍有上涨潜力。