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观点时评:不能忽略房价的羊群效应
作者: 李俊     时间: 2014-02-20 00:42:12    来源: [ 观点地产网 ]

造成高房价的原因,这里有土地政策因素,货币因素,但是羊群效应也是我们不能忽略。

  房价触动了人们的神经,也让很多人纠结。房价在2003年左右触底之后,就开始长达10年的上涨。很多城市房价实现了10年上涨10倍,远远超过多数人的收入增长。造成高房价的原因,这里有土地政策因素,货币因素,但是羊群效应也是我们不能忽略。

  这些年以来,很多城市商品房供应量并没有减少,反而是处于增长的阶段。有的城市商品房数量供应量不断增长,但是房价上涨得仍然非常厉害。相对上个世纪90年代末,现在商品房数量增加了很多,然而价格却高得惊人。当然,这里有城市化因素,大量人口流入城市,导致对住房产生强烈需求。同时,我们也要看到一些三线城市,甚至县城,城市化发展速度并不快,大量商品房出售,可是房价一样上涨得非常快。

  北上广深是一线城市,这和大量外来人口流入,从而产生了强烈需求,所以房价处于高位还可以说正常。2010年,鄂尔多斯核心市区大部分房价已在7000元/平方米以上,一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米,出现了房价6年涨6倍。现在,鄂尔多斯人均房产三四套,但是到处可见耗资数亿、数十亿打造的豪华新城和高档小区。因此,有人说按照目前开发的速度,再过几年至少拥有人均10套以上的房子。

  国内有一些城市,经济并不发达,房价却高得惊人。以广东湛江为例,2010年人均GDP3000美元,仅为全国平均水平70%左右,但是市区多数房价都在每平米7000到一万元,金沙湾海景楼却高达两万元。

  很多城市房价都是远远超过当地居民收入,这意味着很多人无法买得起房。问题就是,居民收入增长速度并不快,但是房价却上涨很快。房价是消费者投钞票推高,这是什么原因导致很多人愿意做房奴?要知道04年时,房价只是缓慢上涨,但是大家就开始起哄,要求调控房价。结果经过调控之后,一线城市房价就上涨就加速。06年底或者07年之后,很多三线城市房价也出现迅速上涨。

  也就说,人们看到房价上涨了,就担心将来上涨更厉害,从而加入购房队伍之中。2005年,人民币升值之后,很多实业企业经营困境,甚至倒闭。很多资金逃离制造业,纷纷进入房地产市场。有一些中小企业主关闭了工厂,把资金拿去炒房。很多人看到房价不断上涨,觉得炒房是稳赚不赔的,所以就不断资金进入房地产市场。2009年,政府的天量信贷,滥发的货币都是源源不断流入房地产领域。就在这一年,深圳等城市房价出现暴涨。

  很多人都觉得土地资源是稀缺的,城市化进程必然推动房价,所以他们给未来房价上涨下了赌注。实际上,中国城市化在未来十几年或者二十年里,速度将会放慢。同时,中国新生人口不断下降,必然影响到对房价的需求。

  中国房地产市场是有存在羊群效应,很多人都看到别人购房,自己也跟着购房。有一些业主看到房价降下来,就要到开发商那么闹事,要求退房或者补偿差价。这就说明,这些人心里觉得房价一定是上涨,从来都没有考虑到房价下跌。

  现在,银行收紧银根,调高房贷利率,这对房子的需求是很大。要是制造业环境改善了,将有大量资金从房地产市场流出,到时将有大量房子抛售。如果房价出现10%的跌幅,我想这个羊群效应就可能又发生了。如果知道“郁金香狂潮”的故事,那么是否会发生在房价上?比如,“泡沫破灭”之后,球茎价格狂跌到不足“盛市”时的十分之一。

  上个世纪90年代,房价曾经跌了三分之二,但是不知道这次是否重演旧事?事实上,房价下跌并不是坏事,我想让更多人能够买得起房,这是好事。

  李俊 观点地产新媒体专栏作者



(审校:劳蓉蓉)
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