第一太平戴维斯：2013年杭州市土地市场火爆

来源: [观点网] 时间: 2014-02-19 18:00

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杭州甲级写字楼市场需求放缓，租金微跌且空置率上升。主要购物中心租金水平及空置率维持稳定。

　　概述

　　杭州甲级写字楼市场需求放缓，租金微跌且空置率上升。主要购物中心租金水平及空置率维持稳定。

　　两个甲级写字楼项目于2013年下半年交付，为写字楼市场增加共计12万平方米新增供应。

　　2013年全年写字楼净吸纳量从2012年的222，369平方米下降44%至124，835平方米。

　　全市甲级写字楼空置率于第四季度同比上升3.0个百分点至26.0%。

　　甲级写字楼租金于第四季度同比小幅下降1.7%至人民币每平方米每月126.8元。三个购物中心于2013年下半年开业，为杭州商铺市场带来共计204，500平方米新增供应。

　　全市购物中心空置率于2013年下半年环比微增0.4个百分点至4.5%。

　　全市购物中心首层租金于下半年环比上涨0.9%至人民币每平米每天19.14元。

　　写字楼市场

　　市场综述

　　2013年杭州市GDP总量达到8，344亿人民币，实际经济增速为8.0%，高于7.7%的全国经济增速，但相较于2012年经济增速继续放缓。实际使用外资同比增长6.3%至53亿美元。设备制造、生物医药和软件技术等成为吸引外资的主要行业。

　　本土公司依然是租赁市场需求的主要驱动力。越来越多中小型民营企业在城西和城北等新建的优质写字楼购买物业，并将办公地点迁移至这些区域。全市甲级写字楼供应量较前三年平均水平下降30%，给予市场更多时间消化近几年内的市场供应。考虑到市场需求依然疲软，以及大量的未来供应，越来越多的业主推出更多优惠以确保满意的入住水平，这亦使得租金微降，空置率温和上涨。疲弱的租金增长及未来过剩的供应量将继续对杭州写字楼市场形成压力。

　　供应和需求

　　德力西大厦和迪凯银座于2013年下半年交付，新增甲级写字楼面积共计12万平方米，全市写字楼存量攀升至200万平方米。

　　德力西大厦是位于黄龙商务区内的租赁型写字楼，共包含两座写字楼，办公面积总计64，950平方米。这是近两年来核心商务区内交付的首个新项目，鉴于此，该项目录得较好的入住率，北座于2013年年底实现满租。跨国公司诸如液化空气和雷格斯等企业在该项目内取得整层租赁，且该项目的投资方德力西集团也在该项目内租赁了部分写字楼面积自用。

　　位于钱江新城的迪凯银座是继迪凯国际商务中心之后的第二个写字楼项目，由迪凯集团开发，办公面积约为5.5万平方米。随着该项目的交付，钱江新城甲级写字楼存量增至106万平方米，占全市总存量的56%。

　　自2011年底以来核心商务区迎来首个写字楼全新项目，新交付项目的业主大多降低租金报价，以低于该地区平均租金的价格吸引优质租户入驻，使得下半年的净吸纳量环比上升103%至83，696平方米。尽管如此，受疲弱的全球经济和商业信心的影响，2013年全年净吸纳量录得124，835平方米，同比下降44%。

　　甲级写字楼租金和空置率

　　2013年第四季度，全市甲级写字楼平均租金同比下降1.7%至人民币每平米每月126.8元。鉴于市场需求平稳而新增供应集中于非核心区域，全市空置率同比攀升3.0个百分点至26.0%。

　　考虑到市场需求放缓而供应激增，下半年新交付的两个项目面向目标优质客户提供了5%-10%的优惠以保证项目取得满意的入住率。

　　由于武林商务区在过去三年间缺少新增供应，导致该区域内甲级写字楼的紧缺，该区域在所有商务区中表现最佳，本季度租金同比上涨1.9%，空置率同比下降1.9个百分点。此外，2012年12月开通的地铁一号线以及不断改善的交通状况继续吸引来自跨国制造企业和国内咨询服务公司的纷纷入驻。

　　黄龙核心商务区市场表现平稳，第四季度相较于去年同期人民币每平米每月128.3元的租金温和上扬0.4%。部分公司不堪租金压力从该区域搬迁至非核心商务区。钱江新城和城西等非核心商务区可以较为便捷到达市中心，租金更有竞争力且兼具优质的办公环境。

　　部分政府行政职能从市中心搬迁至钱江新城，有助于钱江新城更成熟的商务氛围，在该利好因素作用下，越来越多公司考虑搬迁或在新规划的商务区内扩张办公面积。鉴于目前钱江新城内约70%的写字楼面积已散售给小业主，因此这些个人投资者有更为灵活的租赁策略，面对疲弱需求的反应更为迅速。下半年甲级写字楼租金环比下降3.1%，空置率环比微降0.8个百分点。尽管如此，钱江新城空置率仍居全市首位，高达35.2%。

　　写字楼散售市场

　　市区区域1写字楼成交面积从2012年的32.1万平方米上升至35.3万平方米。2013年各区域中钱江新城成交最为活跃。同时，城西和城北在内的新兴区域在2013年推出的高品质写字楼项目也录得了较好的成交。

　　市区区域的写字楼成交均价同比下降9.2%至人民币每平米22，181元。这主要是因为钱江新城这一主力成交区域内部分项目为内部成交，且大量的成交集中在价格较低的新兴区域。位于钱江新城的万象城和迪凯银座写字楼项目为内部成交，成交总金额较高，成交均价分别为人民币每平方米22，600元和人民币每平方米18，900元。剔除这些内部成交后，百大绿城.西子国际位居2013年全年成交总金额首位。该项目由绿城集团和百大置业联合开发，其中40%的权益于2012年出售给杭州大厦有限公司。得益于开发商的良好声誉、直通地铁的便捷交通以及项目内优质的商业配置，百大绿城.西子国际成交总金额超过人民币10亿元，成交均价为人民币每平方米36，000元。

　　由于租金增速及资本升值的放缓，散售型甲级写字楼的回报率维持稳定，在3.6%至4.2%之间。

　　写字楼市场新闻

　　思科计划于2013年下半年将其中国区总部从上海迁至杭州，并将其新的总部地址设在望江国际内。早在2011年11月，思科已经在滨江新城设立了研发中心。

　　阿里巴巴集团从2013年8月起整体搬迁至其自建的淘宝城一期。将近1万名员工从西湖国际大厦和创业大厦等处迁至这里。淘宝城共分三期，前两期作办公和研发用途。第二期预计在2014年竣工，届时预计将有1.5万名员工在此办公。

　　写字楼市场展望

　　2014年预计将有五个甲级写字楼项目实现交付，带来25.7万平方米新增供应，全市存量届时将增至220万平方米。

　　预计2014年所有商务区都将有新项目供应。杭州银泰城、万通中心和百大绿城.西子国际均为销售型项目，约有60%的买家为自用买家。位于武林区域的武林时代商务中心为该区域近年来的唯一新项目，办公面积共计24，000平方米。万银双子中心A座预计在未来六个月交付，该项目位于钱江新城，2009年11月由农业银行以人民币13亿元总价购得，用作其在浙江总部大楼。

　　武林和黄龙预计将继续有稳健的市场表现，市场需求平稳且供应有限。非核心商务区，尤其是城西和城北区域，预计将同核心商务区竞争中小型客户。杭州市地铁二号线计划于2014年上半年正式运营，届时，钱江新城将成为唯一同时享有两条地铁的区域。考虑到当前商业环境仍不明朗，杭州甲级写字楼市场在2014年将继续呈现稳中微降的态势。

　　第一太平戴维斯：2013年杭州市土地市场火爆